移民激增，新西兰下一场住房危机正在酝酿
后花园8月11日援引OneRoof报道：
新建筑活动减缓，再加上前所未有的人口迁移反转，意味着住房市场将再次面临短缺。
而这一次的驱动力将是新入境人数的突然激增。
奥克兰市议会前首席经济学家分析发现，新建住宅数量已不再满足人口增长需求。
David Norman现任工程、设计和建筑公司GHD的澳新地区首席经济学家，他表示在建筑进度刚刚赶上需求之际，人口却再次激增。
他指出仅在11个月内，净移民人数已经从净损失2万转变为净增长近8万，将导致住房短缺。
“对于10万人来说，那是3.5万套住宅，我们在过去的11个月里还没建成。大多数移民将在奥克兰租房生活，我们已经看到租金上涨了5%到8%。”
“再加上风暴造成的住宅损耗，这是一次前所未有的迅速反转。”
统计局本周数据显示今年第二季的新建筑许可同比萎缩20%。本季发放量不足1万份，是连续第二个季度出现缩减。
建筑许可年度发放量曾在2022年5月达到5.1万的峰值，但去年年底回落至4.9万出头。Norman还指出，由于开发商计划变更，约有25%的许可从未兑现。
虽然强劲的移民数据可以部分归因于新西兰统计方式的转变，例如使用实际护照旅行数据而非移民卡申明意图，但他认为新西兰已经回到疫前的“疯狂水平”。
再加上央行表态不再加息和通胀放缓的信号，Norman认为移民可能会促使房价上涨。
另一方面，尽管建筑生产力激增（以实际建成工程的真实价值与建筑从业人数进行比较），新宅数量却并未跟上，他表示主要原因是土地价格高昂。如果能捡到便宜地块，或者开发商下调利润预期，那将会推动更多住宅建设。
Bayleys洞察、数据和咨询团队负责人Chris Farhi表示，今年的移民潮与2018年和2019年相似。
“人们对其轻描淡写，因为净增长来自中国、印度、菲律宾和南非，而由于外国买家禁令，他们不会立即购买。”
可与此同时，人口增长却对奥克兰已经紧张的租赁市场造成压力。
“这将推动位于市场低端的首次购房者和投资者加大购买力度，如果和新房供应联系起来，尤其是在开发商心存谨慎时，我们就能想到供应将出现滞后。”
央行6月数据已经对此有所证实：首次置业者申请抵押贷款的数量同比增加了30%，对当月贷款总额的占比为43%，不过与疫前相比还是低了8%。
Bayleys认为市场可能会出现波动性，也就是价格会上扬。
“移民是下一个周期的基石，而旧的基石是利率。在住房危机的主题中有周期接周期的波澜。”
另一方面，一些坐等10月大选结果的投资者可能期待政党轮替带来负扣税政策的变化，但Bayleys表示当前仍是不可预测因素。
在与国际合作伙伴Knight Frank联合展开的一项研究中，Bayleys发现澳大利亚的情况也是如此，移民和人口增长，再加上新房建设放缓，正在给租赁市场施压，并重新形塑当地的房地产市场。
Universal Homes首席执行官Andrew Crosby表示，新宅建设管道已经卡住，因为许多拥有20至40个单位的开发商还没能卖房回流资金，因此无法开始新项目。
他称买家如今认为价格太高，住宅卖不上价，而一些密集开发项目也不再有利可图，大家更愿意保留大地老宅。
另外，有土地需求的开发商发现卖家会捂着手中的优质资产不卖，只是扔出一些不太受欢迎的地块，意味着更加高昂的开发成本。
各种因素综合下，尚未出清手中住宅的开发商只能将新项目延期，有些甚至选择缩减开发规模以节省成本。比如将三层公寓改为三层联排，或将两层联排改为独立Townhouse，其实是在减少开发密度。他的公司在Milldale有一个项目，起初计划建造60套公寓，如今的规划是35套联排。
“建造联排比公寓便宜。一切都归结为价格。”
“如果没有利润，就不能建造更多房屋。完美风暴正在酝酿。”
Crosby不确定今年的移民涌入会持续多久，但同意新供应正在枯竭。
“移民转变为购房者需要两到五年的时间，但会瞬间冲击租赁市场。”
他认为只有过度建设才能解决住房短缺问题，就像基督城在地震之后那样。但他补充目前对开发商的制约还包括城市边界限制、密度规则、保温标准和市议会许可的冗长流程，只会让填补供应空白进一步延后。
Barfoot & Thompson项目部门经理Matt Baird表示，大多数开发商一直在等待市场触底，因此在过去一年左右里他们一直在暂缓新盘上市。
“一旦看到需求，新库存就会上市。”
他称虽然新移民起初会是租户，但当他们实际购买时，他们可能不愿购入一套自己住过的中密度和高密度住宅。
“我们预计会在2024年预售数千套中档开发项目，这是我们对市场信心恢复的直觉。”
相关住宅可在2025年底到2026年初供业主入住。
“我们对市场持乐观态度。好的产品其实并不缺乏供应，只是时机问题，我们有极好的土地进行开发。”
“我认为开发现在处于10年来最佳位置，已经为下一个周期做好准备。”
责任编辑：番茄捣蛋
