注意！房市释放两大关键信号！最新数据出炉！奥克兰逆势上涨！背后暗藏玄机

后花园2020年6月15日报道：今天，房地产协会（REINZ）发布了2020年5月的房产报告。

众所周知，lockdown是在5月中旬才结束的，所以5月份的房产数据至关重要——可以让我们更加清晰地了解到疫情对房市的影响。

我们仔细阅读了报告中关于奥克兰的相关内容，并将其进行了整理。

（一）房屋中位价：同比逆势上涨！

1.环比：2020年5月 VS 2020年4月

大奥克兰地区今年5月的房屋中位价为$910,000，环比下降1.6%。

除了东南区、南部Franklin、南区Papakura，其他各地区今年5月的房屋中位价都较上个月有所下跌。

数据显示，奥克兰绝大多数地区的房价在5月份都呈现出了环比下降的趋势。不过，目前奥克兰的房屋中位价依然排在有史以来的第三高位，仅次于今年3月（$94.5万）和4月（$92.5万）的水平。

2.同比：2020年5月 VS 2019年5月

相对于环比来说，同比更能反映出房价的真实走势。大奥克兰地区今年5月的房屋中位价（$910,000）比去年5月的$850,000同比上涨了7.1%。

除了北部Rodney，其他各地区今年5月的房屋中位价都较去年同期有所上涨。

比如，中区5月的房屋中位价为$1,060,000，比去年同期上涨了8.7%；

北岸5月的房屋中位价为$1,000,000，比去年同期上涨了2.6%；

西区5月的房屋中位价为$840,000，比去年同期上涨了6.3%。

值得一提的是，东南区实现了两位数的同比涨幅——比去年同期上涨12.8%！

（二）房屋销售量：跌量不跌价！

在经过了将近两个月的lockdown之后，新西兰从5月13日午夜起正式下调至2级警戒。这意味着今年5月有12天处于3级警戒的封锁状态。

因此，今年5月的房屋销量在与上个月和去年同期进行对比的时候，呈现出了截然相反的局面——环比暴增&同比骤降。

1.环比：2020年5月 VS 2020年4月

大奥克兰地区2020年5月的房屋销售量为1117套，比2020年4月份增加了98.8％。

值得一提的是，与4月相比，在全国16个大区中，有15个大区在5月的房屋销量增幅都超过了100%，奥克兰是全国销量环比增幅最小的大区。

2.同比：2020年5月 VS 2019年5月

奥克兰5月的房屋销量为1117套，比去年5月减少了44.5%。由于lockdown的缘故，与去年同期相比，奥克兰所有地区的房屋销量均呈现出了断崖式的下降。

所谓跌价先跌量，通常来说，疲软的销量很快就会影响到房价。不过，这一规律在今年5月与去年5月的对比中并未显现。

与去年5月相比，奥克兰各地的房屋成交量普遍减少了4至5成。不过，房价却逆势上涨！除了北部Rodney，奥克兰各地区在今年5月的房屋中位价都较去年同期有所上涨。

这说明截至目前，疫情并未令房价下跌！当然，新冠疫情对房市带来的影响依然有待观察。从眼下的情况来看，房市已经释放出两个重要信号：

（三）房市释放两大关键信号：

1.失业率和断供率将在9月达到顶点！

众所周知，奥克兰房市长期以来都是供不应求。在这样的情况下，只有需求受挫才能让房价下跌。那么需求如何被打压呢？答案就是要么大家都不想买房了，要么大家都不能买房了。

要让大家都不想买房，除非新西兰有很多比房产更值得投资的方式，但目前显然是没有的。而要让大家都不能买房，那就只有一种可能——不管是首次置业者还是投资者，在高企的失业率下，恐怕都无力或者不敢再买房了。因为失业率的持续上升，会带来工作的不稳定预期。这个时候，所谓的“刚需”也刚不起来了，购买力必将大幅萎缩。专家预计，新西兰的失业率将于今年9月达到9.8%的峰值，该因素可能将抑制房价。

此外，断供也会带来一定的打压作用，因为银行收回房子之后会Mortgage Sale。法拍的价格永远比市场同类房产要低。需要注意的是，新西兰推出的房贷假期为期6个月，从3月开始，正好在9月，也就是失业率的最高点结束。当失业率和断供率同时达到顶点的时候，会发生什么？想想都让人不寒而栗！

2.大批新西兰人正在回流！降息大战愈演愈烈！

虽然失业率和断供为房市蒙上了一层阴影。但当前，房市同样具有多重利好。

新西兰统计局今天发布的最新数据显示，今年4月，新西兰的出入境旅客数量创下了近60年的新低。其中，入境人数为6300人，远远低于去年同期的550,700人。然而，需要注意的是，在这6300人中，有6000人是新西兰公民或居民，剩下300人是这些公民或居民的亲属，以及少量得到豁免的海外人士（比如essential员工）。

回流人士激增意味着住房需求有所增长。地产中介及搬家公司的数据显示，近期离岸咨询明显增多，甚至有买家在不看房的情况下直接签订购房合同。这一切表明，大批此前居住在海外的新西兰人正准备回国置业。

截至目前，新西兰的房贷利率早已一次次创造历史！在没有最低，只有更低的原则下，目前各大银行的一年期利率已经基本上都低于2.70%，两年期利率基本上都低于2.80%。

由于目前利率整体看跌，买家在申请房屋贷款的时候有更大的机会向银行施压。不过，由于经济萧条，银行在发放贷款时会对申请人的财务状况有更严格的要求。比如，有贷款申请人爆料，目前四大银行已经不接受买家的boarder收入了，即自住房买家很难像以往那样，通过与人合租来争取更高的贷款额度。

一言以蔽之，房市未来的前景，与经济走势息息相关。到底什么时候出手？除了大环境之外，也取决于每个买家的个人情况。

（责编：Roy Liu）