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权威预判:明年房贷利率能跌到多低?统计局本周公布重要数据,直接左右央行下月降息

头条作者: Charles
权威预判:明年房贷利率能跌到多低?统计局本周公布重要数据,直接左右央行下月降息
摘要总结各方观点,明年利率倒挂的现象有望终结,短期利率将重新低于长期利率。大部分预测指向短期利率降至4%左右的水平,长期利率大致在5%,只有ANZ更为保守,将这一区间预测为5-5.5%。

后花园11月4日综合报道

在11月27日央行进行年内最后一次 OCR 审议之前,统计局本周的公告将起到关键作用。

统计局将在11月6日(星期三)发布一系列劳动力市场数据,其中包括失业率数据。

普遍预期是2024年第三季度的失业率将有所上升,但具体上升幅度如何?这一关键问题将直接影响利率决策。

人们普遍认为,只有当失业数据显著高于普遍预期时,才会对央行的11月利率决定产生实质性影响。

对央行而言,这一门槛较高。因为在8月份的《货币政策声明》(MPS)中,央行预测失业率将从第二季度的4.6%上升到5.0%。这本就已经是相当大的涨幅。目前看来,其他已发布的数据也似乎支持这一预判。

央行预测就业情况堪忧

新西兰统计局9月份的月度就业指标(MEI)显示,过去一年填补的职位数量减少了超过2 万个(-0.9%)。

其中,年轻人受影响较大,建筑业、行政支持服务、住宿与餐饮服务以及制造业受打击最严重。

MEI数据来自所得税数据,因此与新西兰统计局的《家庭劳动力调查》中的官方失业数据有所不同,但过去MEI数据常被认为是一个很好的前瞻指标。

经济学家估算,最新的MEI数据大致表明,失业率可能上升至5.0%。

上一次失业率达到5.0%是在2020年9月,当时由于新冠疫情的封锁期短暂触顶至5.2%。然而,在封锁后,失业率迅速下降,经济需求高于预期,同时由于边境关闭,雇主难以招到新员工。

因此,2021年12月和2022年3月,失业率降至 3.2% 的历史低点。尽管这一数据已极低,但回头看,劳动力市场的紧张情况可能更甚。原因是当时由于招聘难度极大,不少雇主直接放弃了填补职位。

当劳动力市场极度紧张时,会导致经济过热,通胀随之加剧。因此,尽管央行从未明确表示希望失业率上升,但它的确希望劳动力市场出现松动,给经济降温。

如今,年通胀率已经从 7.3% 的高点回到 2.2%,经济显著降温。按人均计算,GDP已连续七个季度萎缩。

失业率可能高于预期

利率在未来一段时间内还会继续下降。那么新西兰经济何时会从衰退中复苏,失业浪潮何时缓解?

根据央行 8月 的预测,在失业率达到5.0%之后,第四季度失业率会进一步大幅攀升,预计到年底将达到5.3%,明年第一季度达到峰值5.4%,然后开始缓慢下降,到明年年底降至5.2%。

大多数主要银行的经济学家预测失业率峰值将略高于央行的预估,ASB的经济学家甚至认为失业率可能会升至5.9%。

回到失业数据对下次OCR决策的影响,如果失业率明显高于央行的预测,这可能意味着经济状况比预期的更为糟糕,从而可能需要更快的降息来提供快速救济。

11月OCR降几个点?

目前普遍认为央行会在11月降息50个基点,但金融市场仍然认为有约 1/4 的概率会降息75个基点。

央行行长Adrian Orr上周回应了金融市场的激进定价,表示可能“以更渐进的方式”降低OCR。

然而他也提到,他不认为50个基点的降息是“超大幅度”的降息。这可能意味着,如果失业数据大致和预期相符,11月依然会有50个基点的降息。

总而言之,失业率可能上升,但可能不会超出央行预期太多,因此 11 月降息 50 个基点应当更为稳妥,75个基点也并非没有可能。

房贷利率怎么降?

判断完央行的降息路径,接着看人们更为关心的房贷利率。

过去几年中,限制人们贷款的主要因素是高利率,目前普遍预测,利率将在未来 12 个月内降至 6% 以下,甚至低于 5%。

不过,新的贷款限制已经上线。根据债务收入比(DTI)限制,自住业主最多可以借到的贷款是收入的六倍,而投资者是七倍,但新房可以豁免这一规定。

DTI 能够防止房价重现3年前的失控性上涨,尤其是考虑到未来利率将走低。

不过反过来说,正是由于有 DTI 做手刹,央行可以更放心地降息,并且,如果 DTI 能够让房价保持相对平稳,人们也不需要借出很大金额的贷款。

另外,DTI 限制了人们的杠杆规模,但测试利率也会下降,此前,测试利率曾是一些人获得贷款的阻碍。

CoreLogic 首席经济学家 Kelvin Davidson 表示,抵押贷款利率可能很快会跌到5.5%以下。

尽管明年形势乐观,但他仍然提醒一些风险的存在,例如中东冲突和美国大选。

Kiwibank 首席经济学家 Jarrod Kerr 表示,利率仍然是房地产市场的最大驱动力,最近的 OCR 削减正在影响市场情绪。

OCR 可能会比预期更早达到 2.5% 左右,Kerr 预计到明年这个时候,抵押贷款利率将在 5% 左右,有些期限可能会达到 4% 左右。

OneRoof 的数据合作伙伴 Valocity 的高级研究分析师 Wayne Shum 认为,DTI 不会限制人们的购买欲望。

“拍卖场里的买家数量可能仍然会和以前一样,但价格增长势头不会像以前那样强劲。”

其他因素也会影响房地产市场,包括房源过剩,银行使用的其他评估标准(如 CCCFA),以及持续的经济不确定性,预计明年失业率将在 5% 左右。

Westpac 首席经济学家 Kelly Eckhold 表示,明年抵押贷款利率可能接近 4%,包括短期一年期和六个月期利率。

“抵押贷款曲线会更趋于正常,也就是短期利率略低于长期利率。

这对首次购房者的预算来说是实质性的改善,也使投资者的指标也更加积极。

Eckhold 预计,如果房价超过收入增长,DTI 就会发挥作用。

Westpac 预测明年房价将上涨 6.25%,但 Eckhold 表示,由于工资增长可能接近 4%,预测中的收入增长和房价增长之间不会出现巨大差距。

“如果房价上涨幅度更大,年增长率达到 10% 或 15%,那么 DTI 和 LVR 就会发挥作用。”

通胀率有望达到 2%,并稳定在这一水平,这正是央行希望看到的结果。这样一来,即便国际局势出现动荡,2%的通胀水平也可以给央行提供更大的操作空间。

ANZ 预计抵押贷款利率将在 5% 至 5.5% 之间,明年房价将增长约 4.5%,经济学家 Henry Russell 表示,有些因素难以预判,尤其是人们的情绪。

Hastie Mortgages 的抵押贷款顾问 Campbell Hastie 预计,央行会继续削减 OCR,直到明年冬季,届时抵押贷款利率会达到 5% 左右。

Tella Mortgages 首席执行官 Andrew Chambers 预计 OCR 明年将达到 4% 左右,2026 年将达到 3% 左右。

他建议首次购房者现在就行动,因为未来形势会更加困难。

“购房机遇的窗口会快速关闭,竞争将开始加剧,因此那些想要买房的人应该迅速采取行动。”

总结各方观点,明年利率倒挂的现象有望终结,短期利率将重新低于长期利率。大部分预测指向短期利率降至4%左右的水平,长期利率大致在5%,只有ANZ更为保守,将这一区间预测为5-5.5%。

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关键词:房地产利率
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