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新西兰又要有大动作?这次火力很猛!

头条作者: Jiarong Zhong
新西兰又要有大动作?这次火力很猛!
摘要随着新西兰央行公布了最新的金融稳定性报告,以及政府即将在月底公布本年度的预算案,关于房产市场最终会迎来什么样的调控政策,成为了投资者和首次置业者等买家们最关心的事情。

随着新西兰央行公布了最新的金融稳定性报告,以及政府即将在月底公布本年度的预算案,关于房产市场最终会迎来什么样的调控政策,成为了投资者和首次置业者等买家们最关心的事情。

那么有可能推出的政策是什么呢?我们可以从央行的FSR中略略窥见一二:


  • 进一步收紧贷款价值比LVR(Loan-to-value ratio)限制
  • 推出贷款收入比DTI(debt-to-income ratio)限制
  • 对“只还利息”(Interest Only)房贷方式进行限制


接下来我们分别看一下,这几种政策的可能性有多少,又会对房产买家有什么影响

一,LVR限制

在报告中,央行表示由于疫情冲击,全球低息环境正导致风险增加以及房价上涨。副行长Geoff Bascand表示,由于借款人利用低息借入大量债务,将会在利息上涨时遭受更大的影响,“如果有必要”,将会准备继续收紧LVR限制。

首先这是最简单直接的方式,LVR限制从今年初开始重启,3月1日起实施首付最低三成的限制,5月1日起最低四成,所以无论是市场还是银行系统都已经有所适应,如果真的需要实施一种政策,那么LVR限制将是维持中期金融稳定性和房价可持续发展的最佳选择。

但另一方面,LVR限制如果再进一步收紧,不但调控的边际效果可能会下降,效率成本还会上升。

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ASB高级经济学家Jane Turner

ASB高级经济学家Jane Turner表示,鉴于LVR限制重新引入,政府新政实施也不过两个月,所以预期央行现阶段会静观其变,并不急着实施新的措施。


二,DTI限制

储备银行公布的数据显示,自从去年新西兰取消了LVR限制后,债务收入比DTI比例高的投资者数量激增,大量投资者的房贷数额远远超过了其年收入。

2020年3月,向投资者发放的抵押贷款中,有55.8%贷款者的DTI超过5,而到了12月,也就是房价已经进入上涨阶段时,这一数字达到了69.1%,到了今年1月,也就是即将重新实施LVR限制的前夕,高DTI抵押贷款的比例飙升到71%,随后的2月和3月,这个比例才稍微回落到67.6%。

而首次置业者方面也出现相同情况——2019年首次置业者的DTI超过5的比例不到40%,2020年12月为48.7%,今年3月份则已经升至53.3%。

值得注意的是,这是新西兰全国的数据,而我们可以合理的推测,在房价以及房屋交易量都远高于其他地方的奥克兰,投资者和首次置业者的DTI可能会高于目前公布的数据。

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ASB高级经济学家Jane Turner

此前有评论指,央行迟迟不实施DTI限制是因为难以对市场和个人进行细分,但ASB高级经济学家Jane Turner表示,早在实施LVR限制的时候,银行系统已经可以从技术上分开几个不同的贷款群体,在DTI限制的问题上,从技术层面而言并不存在太多挑战,真正需要考虑的其实是另外的一些因素。


根据目前政策,央行需要财政部长Grant Robertson的批准才能引入DTI限制。财长的观点是,DTI限制应该只适用于投资者,而非首次置业者等房产买家。而央行对此则表示,实施DTI限制虽然会对投资者等产生较大影响,但同时也会让首次置业者同样更难贷到款。简单来说,随着首次置业者群体贷款金额和收入之间的差距越来越大,DTI越来越高央行很难从金融稳定的角度为首次置业者免除DTI限制。

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财政部长Grant Robertson

财长Roberson近日也表示,实施一刀切政策会波及首次置业者,会对此进行更深入的研究。央行方面也表示,他们已经收集了DTI相关的数据,但还需进一步设计和更新银行系统,如果财长决定实施DTI限制,最快也要至少六个月才能实施。

央行解释说,DTI限制和LVR限制不同,LVR是用来控制借款人违约时银行的损失,而DTI则是确保借款人能够有能力还贷。央行说,有证据表明,对贷款人的偿还能力进行限制,在缓解房价方面的作用可能会比LVR限制来得更持久。


三,“只还利息”

在针对只还利息的限制方面,央行似乎并不太感兴趣。央行在报告中提到,首先这个举措的效用并不如LVR或DTI限制,而且在实施成本上也会比其他措施高,而且随着政府在税收抵扣方面的新政实施,投资者对这个“只还利息”的需求也会自然降低。


总的来说,央行的金融可持续性报告中透露的最大信号就是:不着急。

Jane表示,房地产市场乃至整体经济在各个基本层面都已经发生了改变,疫情导致失业率升高,但同时利率也出现了下跌,刺激了房产市场,疫情使得本地房市出现了非常大的转变。

但另一方面,央行会观察LVR重启,政府住房新政实施后房市的反应,Jane认为央行希望房价能够实施“软着陆”而不是骤跌。加上预期明年短期利率就会开始上升,同样会对房价产生“刹车”的左右,所以央行不会在这个时候,或者说不确定性依然非常高的情况下推出太多新政策。

央行副行长Bascand也表示,他们正在努力确保市场能够消化目前的价格波动,而且房市的长期驱动因素目前似乎也在走软,预计房价不会再以目前的形式上涨了。

以上就是专家和业内人士对这次央行金融可持续性报告中,关于房市调控方面的分析,各位对此又怎么看呢?5月20日,政府会公布最新一次预算案,其中也会就住房可负担性方面进行阐述,到底政府会在房市方面推出什么新政策,让我们拭目以待。


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