公屋署太低效，政府力挺“新军”，社会住房迎来新格局

后花园3月28日援引NZ Herald报道

政府正加大财政支持力度，以帮助慈善机构在社会住房供应方面发挥更大作用。

政府承诺将向一个由社会企业设立的机构（社区住房融资机构）提供直接信贷，该机构专门向社区住房提供者（CHP）提供贷款。

这一举措背后的理念是，将政府的庞大资产负债表与社区住房融资机构相关联，降低该机构发行债券的风险。

如果该机构能够获得良好的信用评级并确保低成本融资，它就能以更低的成本向CHP提供更多贷款。

政府希望CHP能够扩大规模，因为相比前工党政府，目前政府对公屋署Kāinga Ora的资金投入有所减少。

CHP将在未来两年内提供大部分新社会住房

目前，CHP在新西兰社会住房存量中的占比约为16%（1.3万套）。在政府2024年预算中规划的1500套新社会住房中，CHP将交付1000套，预计从6月开始实施。

住房部长Chris Bishop承诺，为社区住房融资机构提供1.5亿纽币的流动性支持。

作为对比，设立该机构的社区金融公司（Community Finance）在过去六年共筹集2.5亿纽币，支持了11家CHP。

社区金融公司首席执行官James Palmer指出，为政府社会住房候选名单上约2万户家庭建房，至少需要60亿纽币资金。

Palmer表示，政府对社区住房行业的支持是一个“分水岭时刻”。

他指出，在澳大利亚和欧洲，政府支持专门向CHP提供贷款的金融中介机构已是行业惯例。

政府计划进一步降低CHP融资风险

社区金融公司的资金来源包括慈善家和基金会，例如Tindall、Lindsay、Edgar家族基金会，以及Hoku基金会，同时还有KiwiSaver及其他基金管理公司，如Generate、Simplicity、Pathfinder、Westpac、Harbour Asset Management、Trust Management和Clarity Funds Management。

Palmer表示，该机构通常以比银行低100个基点（1%）的利率向CHP提供贷款。

CHP认为自己比Kāinga Ora更高效，并能为社会住房租户提供更具针对性的支持。

不过，社区金融公司对贷款审批非常谨慎，许多CHP无法通过其融资。

因此，Bishop正考虑让政府为CHP的银行贷款提供担保，以增强银行的信心，这类似于政府在疫情期间为企业贷款提供担保的做法。

如果CHP无法偿还贷款，政府将代偿部分债务。例如，在新冠疫情期间的商业贷款担保计划中，政府承诺承担80%的企业违约贷款。

Palmer对此举表示支持，但坦言这可能涉及较大的行政负担。

银行监管政策或将调整 进一步降低CHP融资成本

Westpac NZ相关负责人Reuben Tucker表示，政府若能减少银行向CHP贷款的风险，将“显著”降低借贷成本，并推动更多住房项目落地。

他还希望央行允许银行在向CHP发放贷款时持有更少的资本。目前，监管机构要求银行对CHP持有的资本水平与商业地产相同，而事实是，CHP的收入流稳定，因为政府会为社会住房租户的租金提供补贴。

目前，央行正在考虑是否调整资本规则的具体适用范围，财政部长Nicola Willis也暗示，可能希望央行放宽相关规定。

尽管这可能降低借贷成本，但同时也可能削弱银行的抗风险能力，并提高其利润水平。

社会住房融资新模式或将增强投资者信心

总体而言，Palmer对政府采取的多项措施表示欢迎，并认为这将帮助社会住房行业扩大规模。

社区住房行业协会（Community Housing Aotearoa）首席执行官Paul Gilberd表示，该行业长期以来一直呼吁政府采用国际成熟模式，为行业融资机构提供支持。

他认为，政府提供的1.5亿纽币流动性支持具有可扩展性。

Gilberd还希望，政府的介入能增强投资者对社区住房融资机构所发行债券的信心。

他指出，部分投资者在履行“环境、社会、治理”承诺时，往往难以满足“社会”部分，而投资该机构则是一个相对安全的选择。

除了政府提供的流动性支持，该机构还将风险分散在多个CHP之间，使其投资更具稳定性。

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