【后花园 & Zagga】房市持续疲软、负扣税成现实，还有什么投资机会
6月27日下午，Zagga 智达公司携手德勤税务专家、后花园网站创始人和K3律师行的律师，针对房市、投资以及相关的税务和法律问题，为对投资感兴趣的奥克兰华人朋友们做了一场颇具实质内容的讲座。
投资讲座现场
讲座在位于奥克兰市中心的德勤会计师事务所会议厅举行。
Zagga公司亚洲部总经理Peter Luo主持了这一讲座。
Peter Luo
新西兰注册会计师，德勤会计师事务所（奥克兰）税务部合伙人Jenny Liu 女士作为嘉宾之一首先在讲座上发言, 她就投资问题从税务角度谈了房地产投资的几个问题。
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Jenny Liu
Jenny Liu 首先谈到了负扣税问题。2019年6月26日，新西兰国会正式通过了对投资房取消负扣税法案，从今年4月1日开始的这个财政年度，民用住宅投资房将不再享受退税政策。 新政策的起因是部分观点认为负扣税事实上起到了鼓励房产投资的效果。负扣税制度是指如果你是房东、如果你投资房的租金收入低于房贷还款利息以及维修费用的总合，那么在报税时，房东可以将这部分亏损冲抵到个人收入当中，进行退税。然而，从今年4月1日起，新法案要求把物业租赁的损失与房东的收入分开，这对很多房产投资者来说是个坏消息，因为取消负扣税抵免后，投资人就得多缴税，投资盈收会下降。
投资讲座现场
Jenny Liu 接着谈到了民用住宅做Airbnb 所面临的税务问题。她说，税务局已经出台了短期住宿（Airbnb）指导意见草案。根据这一草案，如果Airbnb的年收入超过6万纽元，必须注册GST。Jenny Liu 建议大家在投资租赁物业时，要把税务问题考虑进去，在做投资决定前进行税务咨询。
Sam Yin是后花园网站创始人、OneRoof NZ首席技术官。作为演讲嘉宾，他通过一系列数据向与会者介绍了今年房地产的走势。
Sam Yin
Sam Yin 说，去年10月新西兰政府开始实施限制外国买家在新西兰购房的政策，工党政府上台后也缩紧了移民政策，而中国方面，对资金外流的管控也更加严密。在这些大背景下，新西兰房价增长停滞、成交数量减少，成交量达到过去10年来的最低点。
(手机拍摄 by 新西兰kiwi毛传媒）
与此同时，房源库存增加，新上市房屋要价下跌10%。
从数据中可以看出，2019年3月至6月，新上市房源要价呈现下滑趋势。
从今年3、4、5这三个月的房屋拍卖数据来看，成功拍卖率下降28%，清盘率为历史低点。
与此同时，房主通过拍卖来销售房屋的数量也在减少。
Sam Yin在演讲中说，过去十几年里，奥克兰房价上涨了很多，这离不开新西兰开放的移民留学政策和中新两国关系的密切。现在，世界政治局势有所变化，中新两国也已走出蜜月期，新西兰政府的对房市的管控和中国更为严格的外汇管制，都会对新西兰房市产生影响。
他说，房市不可能永远在上行通道，不可能每几年就翻一番。
Sam Yin在现场为大家讲解房市现状
在谈到住宅租金回报的时候，Sam Yin说，就奥克兰而言，租金回报率各个区都不同。整体而言，房子越小，回报率高。例如在奥克兰北岸的Albany , 3卧室住宅的租金回报率为3%，两卧室的住宅的租金回报率为4.5%-4.6%。
Zagga 智达公司CEO Marcus Morrison是资深管理咨询专家，他在讲座上向与会者介绍了Zagga 借贷平台的方方面面。Zagga公司亚洲部总经理Peter Luo则从华人关注的角度做了中文详解。
Marcus Morrison
Morrison 先生首先指出新西兰是个投资的好地方，因为新西兰的政治和经济环境一直稳定，投资收入也很不错。
对于投资人来说，安全和回报是重点。对借贷人来说，便捷、灵活很重要。而Zagga智达平台正好在这两点上极大地满足了双方，给了投资人和借款人更多的选项。
Morrison 介绍说，Zagga智达平台是新西兰首家专注于以不动产做抵押的资金撮合平台，对那些手头有些闲钱但没有更好投资去处的民间人士来说，这是一个不错的投资理财平台。
Peter Luo在向观众做详解
平台一方面对投资者提供既安全、回报又高的理财平台，同时也为借款人提供了一个多元的融资渠道。借款人可在平台发布借款信息，公开募集民间闲散资金。
借贷和投资额
1. Zagga 平台为借贷人提供的贷款额最低为$25,000，最高为$2,000,000。
2. 作为投资人，在Zagga借贷投资平台的最低投资额为$1,000。
谁可贷款
1. 有钱有资产、但缺乏现金流的富人
2. 房主、发展商
3. 急需用钱的生意人
4. Zagga平台可贷款给个人、公司、信托等。
切记：Zagga平台并非是贷款给银行不要的客户，而是银行无法满足其需求的客户。
贷款类型
1. 房地产和个人贷款
2. 地产建筑和开发贷款
3. 生意和商业贷款
投资益处
1. 获得安全、定期和持续的收入
2. 有个人信用及不动产的双重保护
3. 获得比传统债券或是固定收入产品较高的利率
风险可控
1. 每笔贷款都有一个独立的trust，投资人是Trust的受益人。
2. 每笔借款都有不动产做抵押，一旦出现极端问题，可通过变卖抵押资产来偿还投资人债务。
3. 资金的去向和使用是透明的，投资人完全了解借款人及其投资项目，知道你的钱借给了谁，知道对方用什么物业做抵押，知道借款人的信用评分等。
Peter Luo 说：“Zagga投资平台是想帮助那些受银行政策所限而难以在银行贷款的客户。例如：你有一套100万已经还清贷款的房子，想用这个物业做抵押贷款出国周游世界，银行不会接受，但Zagga可以接受。Zagga是个短期融资平台，我们看的是抵押物业是不是有价值，看的是若出现极端情况进行物业拍卖后是否有足够资金来偿还贷款。我们不在乎你的钱具体用于什么用途，只要合法就没有问题。”
K3律师事务所的陈烛律师也是本次投资讲座演讲嘉宾。她是商业、家庭及民事诉讼方面的专家，也在奥克兰大学兼职教授公司法课程。
陈烛律师
陈烛律师在演讲中主要谈了在新西兰投资时应注意的相关法律问题。
她说，在平台上进行借贷撮合，借款人和投资人彼此并不认识，但各种信息都很透明，一旦出现问题，平台会出面解决。这就避免了熟人、私人借贷中可能产生的各种纠纷和尴尬，也避免了因此可能导致的经济损失。
嘉宾演讲结束后，听众们纷纷提问，现场气氛十分热烈。
有听众询问海外投资人是否可以在Zagga平台投资，得到的回复是“可以，但海外投资人必须在新西兰银行开户，在新西兰有抵押房产。”Zagga智达公司主席Mark Kirkland还亲自上台为听众解答问题。
Mark Kirkland为听众解答问题。
