新西兰人口老龄化，退休村物业运营商高兴了！
新西兰作者: 新西兰移民家园
摘要根据新西兰统计局数据，2033年新西兰65岁以上的人口将达117万，其中又有一半为75岁以上老人（58.9万）。
来源：逸居新西兰（ID：yijuxinxilan）
根据新西兰统计局数据，2033年新西兰65岁以上的人口将达117万，其中又有一半为75岁以上老人（58.9万）。数据显示，75岁以上老年人中，有13%都住在退休村。
13%的75岁以上老人，都住在退休村
老龄化的趋势，使得退休村的市场需求一直有增无减。新西兰最大的退休村运营商之一——Arvida便在最新的半年报里，声称其半年度利润增长高达47%。
退休村存在数万套缺口
根据统计局数据，几年前，75岁以上人口还只有7%左右居住在退休村，而目前这个比例已经上升至13%，几乎翻了一倍。
新西兰退休村协会（RVA）预计，不考虑比例进一步增长的情况，即使按照13%的比例，仅奥克兰、汉密尔顿、陶朗加三地，就需要为75岁以上老人额外建造2.5万套退休村公寓；如果再考虑75岁以下老人的需求，那么这个缺口还会进一步扩大。对于老年人来说，住在退休村的好处包括环境舒适，拥有家政、餐饮、娱乐、社交、医疗等诸多配套服务，同时相比养老院又能够保持更多的独立和隐私性。而对于退休村的运营商来说，这几乎也是一门稳赚不赔的生意。
养老村转售利润丰厚
目前，新西兰的退休村市场规模早已超过数百亿纽币，包括Ryman Healthcare、Arvida等行业巨头。
根据Arvida最新发布的半年报，其目前拥有并运营了32个退休村，包括4041套单元或套房，总资产达18.4亿纽币。
今年上半年，Arvida共售出44套全新物业，均价为77.9万纽币，相比去年同期的57.8万纽币，平均售价增长了35%。
Arvida的CEO Bill McDonald表示，其新物业的价格反映了所在地区房产的售价，他们的新建养老村基本都在奥克兰以外地区，所以未受到奥克兰房价市场的影响。
不过他表示，奥克兰仍然会是他们主要市场，并希望能够增加该市场的投入。而表现更强劲的是他们的转售物业，其转售物业的价格范围从53万纽币到122万纽币不等，而转售的平均价差（即最近一次转售与上一次转售的差额）高达24%，其中价格更便宜的酒店式公寓的转售数量（93套）是独立别墅数量（53套）的近两倍。
新物业的售价增长，及转售物业的丰厚价差，使Arvida今年的半年度利润达到4500万纽币，增长47%！而在未来5-7年，Arvida预计还将开发近1700套养老别墅和公寓项目。
养老村物业成“现金奶牛”
与普通房地产盖房、卖房不同，养老村物业的运营模式，被地产行业钦羡为“现金奶牛模式”：
运营商先找银行借钱，修建或收购养老社区，然后开始对外卖居住权：通常来说，居住权的价格比永权产权房便宜很多。同时运营商每年会扣除一定比例的管理费（通常为2.5-3.5%左右），如果有护理需求，那么还需要每周另交护理等费用。
当居住者因为搬家、死亡等原因而不再居住时，运营商会代为转售该套物业，并将居住者当初所交款项退回。但转售的利润部分，则全部落入了运营商的腰包。
这也就意味着，运营商不但能稳定地挣管理费和护理费，当市场房价增长迅猛时，还能拿到利润最丰厚的房价增值部分。
Arvida在Nelson的退休村项目一期开发了38套别墅
该模式唯一的风险在于，如果市场能够购买养老村居住权的老人数量不足，导致现有住户搬出后无人入住，就会面临资金链断裂的囧境。不过从目前的老龄化趋势来看，至少近20年内，可能性并不太大。
正好相反，好一点的养老村往往都面临着供不应求的局面，往往需要提前很久预约才能买到。
而对于想要购买退休村物业的居民来说，一定要找律师详细了解相关的合同条款，尤其是护理相关服务，才能避免在购买了这类物业后，才发现护理费用超过当初预算的情况。
（责编：Stella）
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