贝壳有“数”

贝壳找房CEO彭永东在世界互联网大会上演讲

贝壳找房董事长左晖曾经说，“如果想深度改造一个行业，一般都要深度改造供应链。”贝壳把楼盘字典等产业数字化过程视为基础设施建设，会对作业流程和交易场景形成根本性改变。

企业最高级的战略是认知，也就是价值观，其次才是业务模型。所以贝壳一再说：服务是一切改变的基点，技术和数字化是驱动力，但是服务体验和效率提升才是目的。

从这个逻辑点出发，再来分析贝壳找房，就会发现，在贝壳体系中，贝壳提供的商品本质上是服务和信息，做的是连接买方和卖方的生意，传统模式中房源属于中介公司只是一个假象。开发商才供给房子，中介平台“供给”的是如何找到房子，就像美团外卖真正的实体“产能”是穿梭在大街小巷间的外卖小哥，提供的是即时配送的物流能力一样。那么，找房业务最核心的事情只有一件：更快、更好地进行买卖匹配。

产业数字化在“衣”、“食”、“行”领域已经被验证过了，在“住”的领域将由贝壳来验证。

贝壳数字化的三次进阶

贝壳看好的是产业互联网路径，通过技术和数字化重新构建行业基础设施和交易场景、经纪人的作业流程。彭永东说，“贝壳将特别热烈拥抱新技术与数字化。”

贝壳的数字化进程大概可以分为三个阶段。

第一阶段从2009年链家做楼盘字典开始，时间线大约到2014年，主要特征是将物（房源）和人（经纪人）标准化，建立底层数据；

第二阶段从2014年开始到2017年，2014年是房产中介领域的“互联网化”大年，贝壳的前身链家网在内部主导了这个阶段的进程，在尝试B端和C端在数据化的基础上产生交互，把线下已经标准化的流程移到线上，这段时间也是链家领跑、扩张的时期，以数字化为基础的ACN网络效用更加明显。

从2017年筹备贝壳找房开始，贝壳的数字化进入第三个阶段：开始做数据模型、大数据分析、应用场景落地。

贝壳找房CTO闫觅说，房地产行业不同于“食”、“行”的地方在于一定时间段内的用户量不大，“一年买房子的人就这么多，这不像社交”，但需要数据“更深”。所以，贝壳找房第三阶段数字化的方向是在既有的房子特征数字化基础上，进行用户偏好挖掘，做更好的房源匹配。目前贝壳已经建立了一个基于IM的数字化应用场景，通过知识图谱来解决经纪人和用户的看房问题。VR看房、AI带看等数字化工具也在大量出现。

这个阶段，贝壳找房已经做完了交易经验数字化、流程标准化，在购房者、经纪人、品牌之间建立了共用信息渠道。并开始拓展应用场景，继续做数据分析，以及人与人、不同品牌之间的连接，因为只有可连接的数据才是大数据，不能统一的数据只是“小数据”。

闫觅认为，“有人的地方就有方差”，缩小方差才能提升效率，方差越小，可支撑的企业规模也就越大。缩小方差要靠数字化、标准化，不然企业就要走对管理者个人能力强依赖的路径，但后者很难产生长期、持续的迭代。

完成三个阶段的数字化建设之后，贝壳找房已经做好了产业互联网的第一步，在别人思考如何利用互联网走进“机械化作业”时代的时候，贝壳已经进入了“信息化作业”阶段。

用数据串联关键节点

2019年的房产中介品牌都需要问自己一句：“卖方市场会过去吗？”如果会，什么会改变？又该如何应对？

从二手房市场出现至今，中介生意一直被认为是一个“买房”的生意，但实际上，在这个时期内中国房地产市场是卖方市场，中介生意的本质是“卖房子”的生意，谁能拿到房源，谁就能立足。一些房主甚至不求卖得快，只求卖价高。

但彭永东判断，增量开发见顶是必然趋势，存量房时代很快会到来。而存量房时代，房地产也面临供给侧改革问题。在数据上，2018年二手房交易占比占总体市场规模的35%左右，其中18个城市的二手房占比超过50%，比10年前增加了15个城市，核心城市已经先行一步。

一旦存量房时代到来，市场也可能会从卖方市场转向买方市场，交易的逻辑就变成了为用户找房子，而不是为房子找买家，房源还同样重要，但用户体验和交易效率则变得更为重要。

左晖认为，未来对于贝壳最重要的三点分别是：通过协作提高效率，给消费者提供基本的服务保障，经纪人，也就是：交易效率、用户体验、服务者。这三点是贝壳找房进阶的最核心内容，而这三点全部都要靠产业数字化来完成。

形成正循环的判断标准是什么？是数据。在贝壳找房平台上，2019年6月相比1月，贝壳平台上所有入驻新经纪品牌（除链家外）平均人效增长32%，平均店效增长76%；即使是基础数值很高的链家，也持续受益于ACN合作网络扩大，平均人效增长了18%，平均店效增长53%。

彭永东认为，这些还不能评价贝壳是否形成了护城河，“护城河的事永远干不完”，关键在于如何做到动态上升。“在竞争过程中，大家的要求、用户的需求只会越来越高。构建整个提升的路径是否清晰这是重要的。我们在乎的唯一能够衡量的是两个事情：第一个是在C端，我们的NPS（消费者净推荐值）是否越来越好，如果NPS这一过程中没有很大的提升，消费者也没有认为你很好，这就是吃老本儿。第二个是经纪人能否获得激励，形成正向循环。”

目前经纪行业平均值为负40%，“未来十年将实现正数，而NPS大于0将成为经纪行业的标志性事件。”

从门店到数据，再到门店

传统中介模式可以被称为门店模式，门店是获取客源、房源的第一“入口”，只有开足门店数量才能提高报盘率和成交率。但从2014年开始，客源线上化的趋势越来越明显，各大中介的也相应的降低了特定商圈的门店密度。购房者的关注点也从“买得上”，逐渐转移向“住得好”。

“好”来源于对比和选择，所以中介公司要有海量房源，有基于location的“配送”能力。而一旦数据量足够大，就会超出单个经纪人的分析能力，就必须让数字化技术介入，让技术进入应用场景，为企业的“配送”能力服务，就像美团是为了让用户吃得更好而做数字化一样。

对每一套房子，贝壳找房有400多个维度的数据描述，这些数据除了进入经纪人作业场景中，VR、AI技术也在同步推进，用户及服务者可VR应用进行更深的交互，这一过程中产生了更多行为和偏好数据，数据最终又反哺业务本身，形成数字信息链。

有加盟贝壳找房的品牌主说，原先想要知道公司业绩、市场情况，需要开会、听汇报、到门店去看，现在媒体打开手机APP后台就可以看到数据，根据数据做策略就可以了。

贝壳找房曾有过一个slogan叫“让信息无差别的分享”，它的最终目标是让房源、带看过程、交易等环节的信息真实地从线下复刻到线上，并通过高度结构化、数据化的方式呈现，开放给用户、经纪人使用。

所以，彭永东认为，在房地产中介领域做产业互联网，并不是要颠覆谁，而是在原有的基点、目标之间重新构建路径，让用户、经纪人、房源之间“更近”，是“从产业中来，到产业场景中去”。

华兴资本集团主席兼首席执行官包凡看好贝壳找房，是因为在深度分析了居住赛道之后，认为居住产业互联网的推进只能是从产业到互联网的路径（即线下到线上），贝壳的产业数字化对整个产业链进行了很多创新点，“这些创新点背后，核心是贝壳的产业互联网DNA以及长期的价值创造能力。产业互联网在研发、制作、组装、服务、营销、流通这6个比较重要的环节里面，都需要先完成数字化的改造，再完成一个数字化的升级。当数字化改造完成之后，就产生了五个核心的生产要素，或者说是核心的能力——数据的采集、数据的传输、实时的决策、资源的调配和供需的匹配。当这五个核心要素综合产生互动的时候，就开始创造价值了。”

也就是彭永东说的，“在原有的结构和生产力上，插上一个新的力量，让整个行业完成升级换代。”一旦升级完成，背后的2亿套存量住房、上百万经纪人和门店被统一数字化，房地产供给侧将会真正迎来“新居住”时代。