Roost最新房贷可承受度报告显示 4月新西兰房贷可承受度有所增强 ... ...
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摘要后花园新西兰房地产在线5月22日 2014年4月，因为房产交易中位价的下降抵消了住房按揭贷款浮动利率的上调，新西兰全国绝大部分地区房贷可承受度略有好转。然而，奥克兰南区Manukau由于房价快速上涨而工资却停滞不 ...
后花园新西兰房地产在线5月22日 2014年4月，因为房产交易中位价的下降抵消了住房按揭贷款浮动利率的上调，新西兰全国绝大部分地区房贷可承受度略有好转。然而，奥克兰南区Manukau由于房价快速上涨而工资却停滞不变，使得该地的房价相对于首次购房者的收入而言，成为新西兰房价最贵的地区。
此前，房价最贵的地区是奥克兰的North Shore，如今Manukau取代了North Shore，其房价收入比已经超过了皇后镇（Queenstown）。
2014年4月，新西兰全国房产交易中位价较3月下降1.8%，在一定程度上抵消了自3月初以来官方现金利率（official interest rate）上调0.5%所带来的影响。新西兰贷款经纪人公司Roost出具的房贷可承受度报告显示，2014年4月，新西兰全国24个地区中有13个地区房贷可承受度有所好转。
2014年9月20日大选之前，随着对新西兰住房可承受度讨论的升温，Roost的房贷可承受度报告在最近几个星期的国会讨论中被多次提及。
在新西兰储备银行（RBNZ）提升官方现金利率（OCR）以后，商业银行随之提高了其住房按揭贷款浮动利率；同时，因为预计储备银行将收紧信贷政策，去年住房按揭贷款平均固定利率上扬了约0.7个百分点。
储备银行于2013年10月推出的对低首付贷款客户的贷款限速政策也在最近几个月令房地场市场有所降温。
然而，无论是对低首付贷款客户，还是对高首付贷款客户，各商业银行均希望能够放款。为了能够留住老客户、招揽新客户，银行之间的竞争越发激烈。
Roost的房贷可承受度报告显示，2014年4月，新西兰全国房产交易中位价从上月的440,000纽币降至432,250纽币，全国范围内房贷可承受度指数从2014年3月的62.1%改变至2014年4月的62.0%。
自2014年3月初以来，住房按揭贷款浮动利率平均调升了43个基点至6.21%，2年期广告利率从1年前的5.4%调升至6.13%。然而2年期和3年期的广告利率在最近几周内有小幅下跌，各商业银行正积极推销其3年期房贷。
Roost的房贷可承受度报告指出，2014年4月，有11个城市因为房产交易中位价有所上升，普通购房者的房贷可承受度有所恶化，这11个城市包括：Manukau、New Plymouh、Gisborne、Wellington、Christchurch、Nelson以及Invercargill；但是在Whangarei、奥克兰、North Shore、Tauranga、Dunedin以及皇后镇等地，因为房产交易中位价有所下降而使得普通购房者的房贷可承受度有所好转。
Manukau的首次购房者的处境最为艰难。该城市于2014年4月首次取代North Shore而成为全国房价最贵的地区。此地一个具有中位收入的购房者必须以其税收收入的102.4%才可支付第一个四分位数房价（指最低端的25%房产）的贷款。
在过去18个月内，住房可承受度已经成为一个重要的政治和经济议题。1年前新西兰储备银行与中央政府共同决定实行“宏观审慎”的调控政策，于是，储备银行于2013年10月1日开始对低首付贷款客户实行贷款限速政策，并同时要求各商业银行持有更多的资本金。中央政府与各地方政府也正在合力解决住房供给短缺的问题。储备银行在5月的《金融稳定报告（Financial Stability report）》中指出，贷款限速政策已经有效地降低了房价上涨速度约2.5个百分点。
Roost在其报告中将单身首次购房者界定为，年龄在25-29岁之间购买第一个四分位数房价（指最低端的25%房产）住房的购房者。从全国范围内来看，单身首次购房者的贷款可承受度有轻微好转，但24个地区中有13个地区的单身首次购房者的贷款可承受度在恶化。
全国范围内，单身首次购房者必须以其税后收入的50.8%才可支付第一个四分位数房价（指最低端的25%房产）的贷款，而在1个月以前，该比例是51.8%。对单身首次购房者而言，房价最为适中的地区是Wanganui，一名年轻人以其税后收入的22.1%即可支付第一个四分位数房价（指最低端的25%房产）的贷款；而房价最难以承受的地区则是Manukau，该地区单身首次购房者的房贷可承受度指数为102.4%。
对单身首次购房者而言，如果房贷可承受度指数超过40%，即可认为难以承受；而接近30%的房贷可承受度指数则意味着消费者需求增长。
对年龄30-34岁的夫妻双方都有工作的家庭而言，情形类似，尽管有两份收入来源支付房贷会更容易一些。2014年4月，一个典型的双职工家庭（假设有一个5岁的孩子）必须以其税后收入的40.7%支付中位房价的住房贷款；而1个月以前，该比例是41.1%。
在新西兰大多数小城市，类似家庭的房贷可承受度指数都低于40%。
对于年龄在25-29岁的首次购房的家庭（假设夫妻双方都有工作，且没有孩子），全国范围内的房贷可承受度指数为24.6%；1个月以前该指数为25.1%。第一个四分位数的房价从2014年3月的295,000纽币降为2014年4月的290,000纽币。
对这样的家庭而言，任何高于30%的房贷可承受度指数都意味着难以承受，而接近20%的指数则意味着市场有吸引力，需求强劲。
首次购房家庭的房贷可承受度是以有着中位收入的2个人购买第一个四分位数房价的住房，需要承担住房价值80%的贷款，以其还贷额占家庭税后收入的比例来计算。
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