新西兰房地产报告 2012年2月
房产
摘要后花园 新西兰房地产在线每月为大家精心总结和编译新西兰主流媒体的房地产数据报告。 新西兰房地产报告 2012年2月：1) 新上市房产数量激增 2) 待售房屋存量下跌 3) 市场要价创历史新高 4) 卖方市场依然占据主导地位 ...
新上市房产数量激增：
2月份新上市房产数量出现大幅增长，共上市13459套房产，较去年同期相比增长了18%。经季节性因素调整后，2月份新上市房产数量环比1月份增长了14%，反映出全国房地产市场供不应求的紧张局面稍有缓和。
待售房屋存量下跌：
2月份市场待售房屋存量出现小幅下跌；房屋上市销售周期继续低于41周的长期平均水平，卖方市场得到进一步巩固。奥克兰、惠灵顿、基督城三大城市仍无法摆脱房源短缺的困扰。
市场要价创历史新高：
经季节性因素调整后，2月份房产市场要价较升至每套426575纽币，环比1月份上涨了2%，同比去年上涨了3%。其中，坎特伯雷和Central North Island两地的市场要价创下历史新高。
卖方市场依然占据主导地位：
从全国范围来看，多个地区的房源存量正逐渐逼近长期平均水平，这表明房地产市场的供求平衡有所改善。然而，房产的供不应求致使奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷地区仍处于卖方市场的格局。
当月述评
从全国范围来看，当前房地产市场的交易活动较前9个月相比表现更加活跃。2011年第四季度的房产成交量较上一年度同期上涨了22%，而今年1月份的房产成交量较去年同期上涨了25%。随着购房需求的不断升温，市场供应却一直反应迟缓，直至2月份大量新上市房产出现大幅增长，情况才有所改观。
2月份共新上市房产13459套，经季节性因素调整后，较去年同期增长了18%，环比1月份增长了14%。伴随着大批房产的上市，由于买方看好后市行情，房产的要价预期也大幅提高。但房产的实际成交价格能否等同于要价预期，最终仍要取决于购房者的实际购买需求。我们已经注意到，新西兰中心城市的房地产市场供不应求的问题比较严重，从而对房价形成了比较大的上行压力，但在一些偏远地区，供求失衡的现象并不明显。因此，不同地区购房者的购买需求以及房产交易活动可能不尽相同。
随着2月份大批房产的上市，新西兰中心城市房地产市场的压力将有所缓和。随着待售房屋存量的增多，连续数月遭受房源短缺困扰的中心城市房地产市场也将有所改观，同时消除了那些等待优质房产上市的购房者的担忧。
要价
经季节性因素调整后，2月份所有新上市房产的要价预期中位数为每套426575纽币， 环比1月份上涨了2.1%。2月份的市场要价已经创下了自2011年10月份以来每套425936纽币的要价新高。图表是最近3年的房产要价走势，在截至2月份的过去一年中，房产要价较上一年度相比，呈现出连续递增的要价走势。
新上市房产
2月份新上市房产数量暴增至13459套，经季节性因素调整后，环比1月份增长了13.5%，同比去年同期增长了18.1%。
经过12个月期自回归整合移动平均数计算后，在截至2月份的过去一年中，新上市房产共计127054套，较前一年度133883套的水平相比减少了5.1%。
市场待售房屋存量
经季节性因素调整后，较1月份46967套的水平相比，2月份末期的市场待售房屋存量小幅增至47058套。市场待售房屋存量数据涵盖市面上所有的普通住宅、公寓和高档住宅。
然而，根据过去6个月中不断攀升的房产成交量数据显示，待售房产的平均销售周期已由1月份的36.4周缩短至2月份的36.0周。较去年同期48.7周的水平相比，2月份的待售房产销售周期缩短了近26%。
从全国范围来看，经季节性因素调整后，2月份售房者房屋要价预期的中位数出现大幅上涨，并创下了每套426575纽币的要价新高。
与此同时，坎特伯雷和Central North Island两地的房产要价预期也创下历史新高。其中Central North Island地区2月份的要价预期创下自2008年10月份以来的新高，而坎特伯雷地区高要价预期的成因是该地区面临严重的房源短缺压力。
经季节性因素调整后，全国有11个地区的房产要价均出现不同程度的上涨，其中Nelson地区以15.3%的环比涨幅位居榜首。而剩余8个地区的房产要价则出现相应的下降，其中West Coast和Taranaki两地的降幅最大，降幅分别为8.4%和7.3%。
对于新西兰三大城市奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷地区而言，2月份房产要价预期继续保持了几个月以来的连续涨势。
从全国范围来看，2月份绝大多数地区的新上市房产数量均出现了较大幅度的增长。唯一例外的是Coromandel地区，该地区2月份新上市房产数量较去年同期相比下降了19%。在新上市房产数量增幅在两位数以上的地区中，Marlborough和Gisborne两地出现了51%和55%的惊人增幅，同时有很多地区的增幅超过30%。
三大城市的房地产市场在过去6个月中一直面临房源短缺的困扰，随着2月份大批房产的上市，这种局面有所缓和。其中，坎特伯雷地区的新上市房产上涨了31%并增至1500套。然而，奥克兰和惠灵顿地区2月份新上市房产仅出现16%和10%的增长，两地新上市房产的增速要落后于去年同期28%和18%的成交量涨幅。
经季节性因素调整后的数据显示，2月份市场待售房屋存量再次趋紧，已成交房产的销售周期也从1月份的36.4周缩短至36.0周。
全国有多个地区的房产供求平衡在2月份有所改观。如按照长期平均市场待售房屋存量来判断，有7个地区属于卖方市场格局，4个地区属于买方市场格局，剩余8个地区的房地产市场供求较为均衡。
其中，坎特伯雷和奥克兰两地的供应紧张压力最大，Waikato地区和West Coast地区的情况也令人担忧。基于房产成交量数据计算，这些地区的房屋待售存量仍远低于长期平均水平。
值得关注的是，三大城市的待售房屋销售周期和实际待售房屋存量都出现了不同程度的增加，表明市场已经开始对房源短缺的现实作出积极回应。
2月份新上市高档住宅数量激增至1048套，同比去年增长了12%，环比1月份增长了65%。较最近3个月的平均要价相比，2月份新上市高档住宅的要价中位数上涨了10%并升至每套643647纽币。该要价刷新了2009年2月份以来每套633811纽币的要价记录。
从全国范围来看，有4个地区高档住宅的市场要价创下新高，分别是Waikato地区、Hawkes Bay地区、West Coast地区和坎特伯雷地区。
2月份新上市公寓的数量也飙升至538套，同比去年增长了13%，环比1月份增长了88%。2月份新上市公寓的要价中位数由1月份的每套349736纽币飙升至每套643647纽币，较去年同期和最近3个月的平均水平相比，分别上涨了10%和8%。
在全国公寓市场中占据主导地位的奥克兰地区，2月份新上市公寓数量也出现较强的增长并增至329套，同比去年增长了2%，环比1月份增长了84%。奥克兰地区2月份公寓要价的中位数由1月份的每套314757纽币增至每套390021纽币，较去年同期和最近3个月的平均水平相比，分别上涨了20%和14%。
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