央行行长详解 限贷政策设计理念

　　 后花园新西兰房地产在线10月29日报道  有“专家”扬言，储备银行推出的LVR(贷款房价比)政策将波及出租房市场，奥克兰某些区域的租金甚至可能上升50%，因为LVR政策让一部分首次置业者停留在了出租房市场，纽西兰储备银行行长Graeme Wheeler说他理解一部分受该政策影响的借贷者的失望之情，“但是我觉得一个有失控危险的市场对于首次置业者或者低首付购房者来说是一件好事。”“如果来一次金融打击，例如中国的经济增长速度大幅放缓，那么受冲击最严重的将是那些首次置业者。”

　　Wheeler说每次发生资产泡沫破裂时，“对于个人、家庭和整体经济来说都是巨大的损失。”人们会发现他们的资产变成负数后，需要好几年才能恢复元气，尤其同时遇上经济衰退及就业市场疲弱的情形时。

　　在2000年中期纽西兰遇上了一波房价快速上涨期，大幅推升了国人的家庭债务对收入比例，幸运的是这次房产繁荣没有遭受美国、爱尔兰和西班牙那样的破灭，但随之而来的是新建住宅的短缺以及45年来最低的房贷利率，最近又出现了移民净流入的状况，这些因素会都会触发房价的新一轮膨胀。

　　Wheeler欢迎市场增加新住宅的供应，“奥克兰等地达到供需平衡需要一段时间，在这个期间房价仍然会快速上涨，这需要政府释出更多的土地，并且在建房成本方面进行努力。”Wheeler说这就是储备银行下决心采用LVR政策的背景，而且目前的标准并非严苛，储备银行希望该政策可以减少一半的高比例房贷案子，同时将会减少5%至10%的房屋交易量，而房价升幅会下降1至4个百分点。

　　LVR政策的效果也面临着一些抵消因素，包括净移民数量的快速上升，这主要是因移民澳洲的Kiwi减少而回流Kiwi增加的缘故。截至9月份的年度净移民流入为1.5万人，而上一年度是净流出4千人。Westpac银行经济师估计净移民每增加1万人，房价就会涨3个点。

　　有市场人士认为LVR政策会给住宅建设市场带来过度的“冷却效应”，因此新建住宅应该被排除在外，Wheeler说：“从银行提供的一些数据来看，我们不认为LVR对新住宅的建设构成了大的障碍。”“房市需求仍然强劲，我们也发现很多地区自建住宅比购房划算。一项新政策开始实行时，受豁免部分越多，钻政策空子的风险也会越大。”

　　制定LVR政策主要是为了降低金融风险，但同时也考虑到了房价上升会传导到整体通胀率，就像2000年中期发生的情形，Wheeler说：“我们面临着一个复杂的局面，2013年下半年经济增速可能达到3%至4%，而且看起来会持续相当一段时间;汇率接近历史高位;一些地区如奥克兰的房地产市场需求超过市场供应;同时通胀水平如之前预测的那样开始抬头。”Wheeler认为上述因素意味着房贷利率会来到7%至8%，而其前提是纽币汇率要比现在低4%至5%，“高汇率能减轻通胀压力，这给了我们一点时间来调整升息速度。”

　　由于拥有在世界银行高层工作的经验，Wheeler非常清楚全球其它99.8%的经济体的发展对纽西兰的影响，他说如果美联储在上个月如市场预期开始扭转其量化宽松政策，这对纽西兰有帮助，因为这样纽币会走贬，因此升息不会过度推升汇率。Wheeler解释说纽币目前的强势在于接近历史高位的贸易条件、强劲的增长和相对高的官方利率，基于上述因素，干预汇市将不会有什么效果，同时纽币每天的交易量高达1000亿，位列国际货币市场第十位;相对而言，储备银行的干预能力极其有限，Wheeler说：“只有当流动性开始枯竭，并且市场多空力量势均力敌的情况下，入市干预才能有所收效。如果那时储备银行出手干预，可以降低投资者对于纽币单边上涨的预期，这样当储备银行升息时所遇到的纽币汇率进一步走强的压力会大大降低。”