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储备银行为限贷政策辩护

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储备银行为限贷政策辩护
摘要后花园新西兰房地产在线10月16日 有观点认为,近日推出的对低首付住房贷款的限制政策将会减少市场上新房的供应量。储备银行对此表示反对。 10月15日在奥克兰给地产理事会(Property Council)的讲话中,储备银行 ...


        后花园新西兰房地产在线10月16日    有观点认为,近日推出的对低首付住房贷款的限制政策将会减少市场上新房的供应量。储备银行对此表示反对。


        10月15日在奥克兰给地产理事会(Property Council)的讲话中,储备银行副总裁Grant Spencer再次重申推出贷款限速政策的原因,预期可能实现的最好结果以及用以确定贷款限制条件解除时间的若干监测指标。


        储备银行估计房价上涨幅度在未来一年内将下降1到4个百分点,但相比较收入和房租,房价依然会维持在高位。Grant Spencer 指出,“从这个角度讲,这个贷款限制政策并没有减少对新房建造的现有激励。如果能够减少官僚作风、成本和各种延误,对增加住房供应依然会有很强的价格激励,尤其是在奥克兰和基督城地区。”


        从2000年到2007年,房价翻了一番还多,家庭债务占税后收入的比重从100%上升到150%。“2007年高峰过后由于经济萧条房价下跌10%,相比较其他国家30%-40%的降幅,新西兰的房价下跌相对温和。”然而现在长期被压抑的需求、低贷款利率、不断增加的净移民人口以及市场供给疲软等多种因素共同作用导致房价不断攀升。目前房价从全国范围来看比2007年的最高点还要高出11%,在奥克兰地区则高出26%。


        自上个世纪60年代开始,住房按揭利率一直处在最低水平,银行间的竞争亦非常激烈。受此影响,截止今年8月,银行住房抵押贷款余额比上年增加6%,快于收入的增长幅度。其中低首付贷款规模增长速度两倍于贷款总规模,导致新增贷款中低首付贷款超过30%。


        如果将各种政策性优惠贷款计划包括在内,储备银行的新政要控制低首付贷款在新增贷款的15%以内(商业银行新增的一般性房贷则要求在10%以内)。估计未来一年内内住房销售量将减少3%-8%。新西兰房地产协会的一项对房地产经纪公司的调查表明,市场上净41%的中介认为首次购房者数量已减少。Grant S 


        贷款限速政策的主要目标是规避曾经在美国、爱尔兰和西班牙所发生的地产泡沫破灭所带来的影响,同时,储备银行也希望这一政策能够控制房价上涨。“希望在不久的将来房地产市场上的供给能够满足需求,未来几年内,利率回归到正常水平从而需求进一步放缓。” Grant Spencer说,“随着市场供求不平衡逐步缓和,这个贷款限制政策将被解除。在这方面用以监测的指标包括房价上涨幅度、抵押贷款规模、信贷增长速度以及房产销售量等等。”pencer指出,那些低首付贷款的家庭最易受房价下降的影响。“如果房价下降,这些人会发现他们的房产价值下跌,甚至跌至其房产负债额以下,尤其是那些最近新进入市场的买方。这将会导致他们经济困难,无力归还抵押贷款,从而给经济体系带来更多压力。” 


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