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评论:解决住房问题需要更大胆的行动

房产作者: Gary Taylor
评论:解决住房问题需要更大胆的行动
摘要房价过高以及房屋数量的紧缺是奥克兰房地产市场所面对的2大问题,为了解决问题,奥克兰计划开始规划现有人口居住地以外的土地,但即便是这样,对于奥克兰房地产市场来讲也是杯水车薪。 ... ...



       新西兰后花园地产在线11月1日援引http://www.nzherald.co.nz消息:奥克兰房地产市场所面临的挑战不只是改善房价的可承受性,还应确实建造数量足够的房子。但这超出了现有建筑市场的能力范围,要求我们采取极其不同的解决办法。

       未来三十年,奥克兰人口将新增100万人口,需要住房40万套,平均每年需新增1.3万套住房,连续30年。这100万的新增人口三分之二来自于新生人口以及新西兰国内其它地区的人口迁移,三分之一来自移民。由于奥克兰丰富的文化构成,买房人的购买偏好将继续呈现出多元化的状态。

       Auckland Plan计划该市30%至40%的新增人口居住现有规划边界外未开发的地区,也就是将农场地分割成section,60%至70%的新增人口居住在现有规划范围内。政府似乎已经接受了这样的规划。Auckland Plan将乡村与城镇区隔开来是有道理的,它将带来范围更小的环境足迹,提高能源效率及交通效率。但按照传统办法,很难实现60%至70%的新增人口居住在现有规划范围内的目标。我们很难想象每年要从现有的奥克兰规划区域内新建8000套房屋。即便是30%至40%的边界外开发目标也很难达到。目前已经动工的规模最大的住宅项目Hobsonville Point,将能够提供3000套新房。但每年我们需要在5000套房屋。

       新西兰建筑业由于规模小并主打定制设计,成本高昂。劳动力成本超过澳大利亚,并且由于基督城重建,奥克兰的闲置劳动力不多。

       新西兰的建筑材料成本也明显高于澳大利亚,Productivity Commission的报告认为建材市场缺乏竞争,Fletcher Building在这一市场处于统治地位。而政府已经决定对建筑材料供应链进行进一步调查。

       政府和奥克兰议会所需要做的是带头并创建住房开发权威机构,催生大规划、大建设。政府已经暗示或接受这一提议。

       Hobsonville Land Company就是一个值得学习的案例。该公司是新西兰公屋署(Housing New Zealand)与澳大利亚住宅建筑商AV Jennings联合成立的子公司。为促进Hobsonville的发展,奥克兰市议会正在此兴建船舶产业专区。

       Hobsonville Point有很多我们希望看到的特点:密度高、设施便利、节能住宅、房型多样以及交通便利。

       The Tamaki Restoration Project是政府与市议会的合资项目,位于“棕色规划内地带”。

       上述两个案例都利用了政府和市议会的资源推进项目,同时还邀请私营公司加入,并遵守严格的商业纪律。这种模式应该迅速普及至整个奥克兰。

       要怎么实现这种模式呢?市议会应该给它的子公司Auckland Council Property放权,由后者总体规划并主导数个大型住房项目。这需要很多原始资本,但也可以在项目推进过程中逐步自筹,Hobsonville Point已经证实这种做法可行。部分项目可以邀请政府作为合作伙伴,也可以绕过政府。但私营部门一定要参与。

       海外一些国家强制要求每一个住房项目都应当有一定比例的廉价房,我们也可以采取这样的措施,同时为首套房购买者制定新的援助措施。

       最大的问题在于房屋产权是否还像今天这样长期持有?国外的经验是,随着城市的发展,相比于持有产权,长期租赁越来越受欢迎。我们在奥克兰也看到了这种趋势,我们认为这种趋势将继续下去。

       但如果我们没有建造足够的房屋,不管是持有还是租赁,我们都将面临供给不足的问题。政府承认在没有中央与地方政府的参与,房地产市场缺乏足够的能量——我们很高兴看到这点。
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