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Andrew Gawith:银行储蓄投资收益胜过住房投资

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Andrew Gawith:银行储蓄投资收益胜过住房投资
摘要考虑到通货膨胀因素,新西兰房价在大多数情况下仍然低于2007年的水平,更不用提及当前持有房产的成本。住宅投资作为新西兰人过去几十年来的最受欢迎的投资方式,一直难以战胜银行定期存款。与其他资产投资相比,在更 ...
      后花园 新西兰房地产在线 7月24日,援引http://www.nzherald.co.nz的报道:像大多数其他投资方式一样,在过去的5年里,新西兰房产投资非常热门。

      考虑到通货膨胀因素,新西兰房价在大多数情况下仍然低于2007年的水平,更不用提及当前持有房产的成本。住宅投资作为新西兰人过去几十年来的最受欢迎的投资方式,一直难以战胜银行定期存款。与其他资产投资相比,在更广泛的市场总存在例外。即便在美国股市停滞不前的情况下,苹果股票在过去5年以惊人的速度飙升。

      至于新西兰房地产市场,奥克兰正面临住宅价格稳步上涨,且随着城市住房明显短缺的现象继续推进。新西兰平均房价在2000年至2007年上涨了120%,提高房屋业主的纸币价值,尤其是那些承担高额抵押贷款(杠杆)的业主。这是财富增值,尽管基本上是在拥有住房的新西兰人与年轻的新西兰人之间进行财富转移,也包含首次进入新西兰房产市场购买住房的外籍人士。我们不要自欺欺人了。这只是虚拟财富的增长而非国家财富的真正增长。

      自2007年以来,房价下滑主要由于对债务问题而明显信心丢失,银行终止了高度杠杆化的房地产开发商,对金融公司设定许多限制。各大银行也收紧了购房的房贷标准,防止房产泡沫。

      据新西兰房地产评估机构QVNZ显示,房价在2007年12月至2009年3月份下跌近10%,对许多地区来讲,房价依然远低于2007年的峰值。人们将房产作为一个具有吸引力的投资方式原因层出不穷:相对于股票,房产价格相对稳定;房产能提供一个居住场所,也就是它提供居住服务;房产的资本收益很大程度上是免税的;这是一个容易掌控的资产;银行愿意提供贷款。

      但是很少人在计算资产收益时,会考虑持有房产所有权的总成本,也不会考虑意识到这些收益的风险以及出售时的流动性。房产所有权绝不是一个零成本的投资。利率是一个不可避免的成本。利率在过去的几十年已经以通胀率的两倍增长。保险是谨慎的业主每年需要支付的费用。然后就是可怕的维护费用。除非业主花费时间和金钱来维护他们的住房,否则将在房产价值每年将下滑1.5%至3%。

      这些成本需要从房产价格变化带来的明显收益中扣除。因此,如果我们回顾过去几十年,房价每年涨幅为6.5%,包含从2000年至2007年的强势增长期与随后5年的缓慢增长期。如果我们每年花费2%的费用支付持有房产所有权(包含利率、保险、维护费除去抵押贷款利率支付),那我们每年获得的房产收益为4.5%。

      现在对于那些按揭贷款的人们,股票的收益会更大(他们是在一个上升的市场利用杠杆)。但是请注意,约有一半的自住房屋无任何债务。在过去12年里,各大银行提供5.7%的6个月定存利率。表面上看来,定存收益高于投资房产。问题是,政府针对你的银行存款收入进行征税,而对你从房产获得的收益免税。但是尽管剔除政府税收,房产收益在过去几十年来并不高于银行存款。重要的是,相对于持有房产,银行存款的风险和流动性可以忽略。因此,在经过风险挑战的基础来看,自2007年以来银行存款的收益高于住房投资。这告诉我们热衷于投资房产并非明智之举。

      持有房屋所有权的数量下降正是应对金融市场信号的理性回归。在过去5年以来,当然不能急于进入房地产市场。银行存款利率平均为5.3%,也就是说5万纽币的存款可以涨到6.03万纽币(考虑针对银行存款利率28%的税收)。

      但是根据QVNZ的数据表明,那段时间里平均房价增长平缓。意味着相对于5年前,存款的人们现在比买房的人们持更多的货币价值。当然,自2007年房价上涨,收入也相对上涨。人们住房购买能力增强。正如前面提到的内容,奥克兰不同于新西兰平均水平,也不同于绝大多数的地区。

      奥克兰迅速增长的人口,结合新住宅建设缓慢,推动现有的房产存量面临巨大的压力。,Super City房价每年增长11%让人不足为奇。在大型城市,投资住房仍然是最具吸引力的投资方式。但是对于新西兰其他地区却要因地制宜。




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