德国住房合作社保障居民居住福利

       后花园 新西兰房地产在线7月11日消息,与实行市场社会保障性住房制度的其他欧洲福利主义国家一样。德国的住房制度的特点是：以市场配置住房资源为主体，实施较广泛的社会保障。

       德国普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入住宅互助储金信贷社的社员，都必须履行先储蓄后贷款之义务，只有当储蓄额达到购房所需贷款额的40%至50%的时候，才有资格得到住房贷款。社内的储蓄和贷款的利率是不受外部资本市场利率影响的，这里采用的是长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且政府对中低收入的住房贷款者，根据储蓄额实行一定的奖励。

       由于成立合作社的目的是解决社员的住房问题，因此体现了住房问题由国家、集体和个人三者共同负担的原则。合作社直接的资金来源减少了中间环节，可降低住房成本，因而能够向社会提供廉价的住房。同时，德国政府还向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%至70%，甚至可高达90%。贷款期限一般大约 20年。

       住房合作社实现了德国人的“居屋计划”，住房合作社不仅在德国，在世界上许多国家都已经获得很大的发展，现已成为解决居民住房问题的一种重要方式。目前全球已经有50多个国家建立了住房合作社组织。

       德国的住房政策特点：

       1.租金指导政策

       德国实行的的租金管制制度建立于二战后的住房短缺时期，那时由于住房出租价格大幅攀升，广大居民无力支付租金。德国政府针对这种情况采取了租户权益保障的措施，政府要求各地方政府按不同的区位、不同的房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金价格，作为住房出租人和承租人确定住房租金价格的参考标准。

       2.福利住房政策

       二战后，德国的房屋短缺情况非常严重，为此，德国政府大力推动低价住宅的建设，同时也支持建设了大批福利性公共住宅。德国法律规定，对于因收入低，或是某一民族、或信仰某一宗教，或因孩子多等原因在，而找不到房子的家庭，政府有责任提供公共住宅供其租住。尽管上世纪80年代以来，德国的住房数量基本得到了满足，但是政府一直也没有停止建设高质量的福利住房。此外，政府还制定了退租方面的规定，凡收入超过规定标准的家庭应退出福利住宅，否则将按市场租金进行收取。

       3.房租补贴政策

       目前德国政府对低收入居民的住房保障主要方式为房租补贴。德国的住宅补贴法规定，政府实行房租补贴制度，具体由政府根据家庭人口、收入和房租支出情况，给予居民适当的补贴，保证每个家庭都能有足够的住房支付能力。德国住宅补贴法规定，居民实际交纳的租金与可以承受的租金之差额由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金标准一般按照家庭收入的25%来确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各自承担50%。

       4.住宅储蓄政策

       德国的住宅储蓄制度来自于英国的住房信贷合作社制度。德国政府希望通过住宅储蓄制度来发挥住房储蓄者的积极性，筹集住房建设资金。德国住宅储蓄制度有两大支柱：一是固定利率、低息互助。德国的住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资体系，它独立于资本市场，存贷款利率不受资本市场的供求关系影响、也不受通货膨胀等利率变动因素影响。二是政府储蓄奖励。对低收入居民而言，参加住宅储蓄可以得到政府奖励，这是促使居民参加住宅储蓄的一个很重要的原因。德国的住宅储蓄奖励可分为两类：一类是储蓄奖励，一类是购房奖励，德国政府对通过住房储蓄进行的建房活动还给予贷款总额14%的贷款补助。此外，德国政府对住宅价格的有效调控，及相应的住宅价格稳定措施，保证了储蓄的住宅购买力不发生贬值等大的变动，这也是住宅储蓄制度能够得到发展的一个重要的外部条件。

       5.优惠税收政策

       德国政府为鼓励私人建房，通过减免税和其他奖励措施给以鼓励。德国联邦所得税法规定：①建房费用可在最初使用住房的8年内折旧40%，从而降低了房主应纳税额；②申请建房的贷款亦可从应纳税额中扣除；③免征10年的地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。