澳大利亚房地产市场复苏周期到来

后花园 新西兰房地产在线6月12日消息,澳大利亚房价出现意外下跌，再加上昆州和西澳洲房地产市场的活跃状态，Ray White房地产市场的月成交量达到近两年来的最高值，成交总额达26亿澳元。

Ray White总裁Brian White表示：这是一个奇迹，澳大利亚房价疲软和家居建材市场的紧张状态确实让人大吃一惊。房价在五月份出乎意料下跌了1.4%。有一位分析员将澳大利亚目前的房价下跌与美国及日本房地产市场崩盘初期的市场表现进行了对比。

从长期来看，房屋贷款利率或购房力可以解释澳大利亚房地产市场的表现。Macquarie Capital房产策略部部长Rod Cornish用购房力指标将房贷利率和房价水平。及家庭购买力综合在一起。Cornish图表的原理很简单，购房力降低，则房地产市场活动低迷;购房力提高，则市场活动增加。

目前澳大利亚房地产市场的各种要素表现正常，房价下跌，贷款利率降低，家庭收入在增加。但是这也有一定程度的滞后性，正如Cornish所说的，贷款利率的变动要经过六个月才能产生影响，若不是因为银行中途提高贷款利率，2011年末的两次降息现在就可以促进房地产市场的发展。

RP数据调查显示：澳大利亚房价指数迅速下滑的时间和澳新银行将利率上调15个基点的时间几乎是一致的。Cornish表示，五月份和六月份的降息可能要在今年年底才能发挥作用。

从Cornish图表上看，澳大利亚的购房力仍较低，6月11日公布的澳大利亚房地产研究所的购房力调查显示，澳大利亚的购房力与20世纪90年代初相比还有较大的差距。但是正如2009年的情形，房地产市场的恢复不一定非要有购房力的大幅提升。

Cornish表示，目前澳大利亚房地产市场的购房者都表现得相对谨慎，悉尼应是最先稳定的，预计将在2012年年底。而受益于矿产行业的发展和移民的增加，珀斯将会是第二个稳定的。而布里斯班的房地产市场的稳定可能还需一段时间。

墨尔本远郊的房地产市场发展较快，在过去的八年里，房地产价格中位数上涨了63%，而同期悉尼的房地产价格中位数仅上涨12%，因此Cornish认为，墨尔本的房地产市场恢复可能需要较长的时间。房屋建筑市场通常会随着销售和价格的改善而改善。而对建设者贷款限制的增加和规划的推迟则可能会延长复苏的时间。