奥克兰未来30年需建40万间房屋 可能吗？

       后花园新西兰地产在线5月14日援引华业报：奥克兰市政府的城市规划师计划在未来三十年增加二十八万间房屋，地产发展商认为不可能做得到，假如勉强完成，奥克兰人不会高兴。

       据英文先驱报报道，在西奥克兰Hobsonville Point新开发的住宅区，可能是奥克兰新住宅发展项目的典型。

       该项目位于旧空军基地，把地皮分割后，每幅地区只有209平方米，房屋是半独立的护墙版建筑，外观细小，内里设备齐全；该建筑物有两房，一个宽敞厨房，地面楼层大部分居住面积是客厅，有大个小小的后园，上层是两房、厕所和卫浴。

       该新发展区邻近Westgate购物中心，随有高速道连接外，并有渡轮来往市中心。

       这正是奥克兰市政府推广的“紧密城市”（compact city）蓝图，并展示未来三十年的居住环境。

       该房屋两层加起来的居住面积是九十八平方米，是奥克兰房屋平均居住面积不足一半，价格刚低于四十万元；市政府认为这发展是解决城市挤逼和置业能力危机的方法。

       市政府在奥克兰计划中指出，Hobsonville Point发展计划显示市民愿意以较低价去购买半独立、密度较高的房屋，条件是房屋设计优良，区内有完善设施，同时提供不同种类房屋和价格。

       奥克兰的城市规划师提出警告时表示，奥克兰在未来三十年要想办法为高达一百万人提供居所，这相当于需要增加四十万间房屋，奥克兰目前的房屋数目为五十万七千间；他们的计划是在奥克兰外围的农地上兴建十二万间房屋，在目前的城市范围内增加二十八万间房屋；这将令到约有四成奥克兰人会居住在面积较小的房屋，这些房屋是相连物业，或者是很接近邻居。

       市政府的首份奥克兰计划承认，这类住宅发展跟新西兰人对房屋的传统观念有分别，但该计划定下的目标是，在2041年时，超过六成新屋是相连物业，奥克兰相连房屋的比率，会由约两成半增加至约四成。

       虽然规划师认为奥克兰人将会越来越接受居住在排屋和公寓单位。

       不过，房地产联会成员Brady Nixon去年形容市政府的计划是“一个清醒的梦和接近死亡的幻觉”，当英文先驱报在一月公开该计划的详细内容后，立即引起公众的强烈反弹。

       一直批评紧密城市的市议员Dick Quax，在看过北岸市Northcote Point的四层高公寓大楼设计图后，他说，他看后“目瞪口呆”。

       地区委员会副主席Nick Kearney说，在紧密城市的指引下，出现多层公寓大楼设计是意料中事，但肯定会遭到该地区居民的强烈反对。

       新西兰房地产发展商Patrick Fontein和建筑师Jasmax对多个其他住宅区作出类似的分析，这些地区包括Te Atatu、Mt Albert、Panmure和Glen Innes。

       虽然奥克兰计划提出一些令人感兴趣的发展项目，但房地产联会、生产力委员会和政府均认为市政府提出的计划“不可行”。

       批评者指出，改变土地用途和房屋发展计划不足以在目前的城市范围内增加二十八万间房屋。

       假如奥克兰市政府一意孤行容许在整个住宅区兴建低至中等楼层的公寓大楼，将会引来小区和政治的强烈反弹。

       部分发展商表示，反对声音可能不会出现，原因是这类物业的需求太少，令到规划者需要重新考虑。

        房地产联会的Nixon表示，小区对目前高密度住宅发展的反应，显示市政府在推销紧密城市策略上会面对很大困难。

       他说，例如一个扩大北岸市Milford购物商场的计划，同时兴建三幢公寓大楼，结果收到三千八百份意见书，大部分来自反对该计划的当地居民。

       他表示，政客往往是“讲一套，做一套”，例如他们说会支持高密度住宅计划，但条件是在其他地区发生。

       奥克兰市长布朗表示，他了解很多奥克兰人对于高密度房屋成感到担忧，尤其是奥克兰曾出现低质素「鞋盒」公寓大楼，但他认为，假如出现设计优良的高密度住宅，能够令到市民改观。

        布朗说，新发展项目的设计重点是在质素。

       奥克兰的范围是由Waiwera至Drury，但随着人口增加，自1999年起，前奥克兰区议员提出扩大城市范围的建议，但一直遭到地方政客和发展商反对；前区议会跟各市政府达成协议，七成半的新屋会建于城市范围内，只有两成半会建在范围外面。

       关键是新房屋计划将是“高密度”和接近公共交通。

       奥克兰超级城市成立后，市政府在去年九月提出的计划草案，落实该七成半和两成半的划分，但遭到房地产发展商的反对。

       房地产联会执行长Connal Townsend和一群专家跟市政府的高级规划师会面时表示，市政府的高密度住宅规划需要基于证据，他指出，城市范围内根本没有足够土地去额外兴建三十万间房屋。

       该会议后，市政府委托房地产发展顾问Martin Udale进行独立检讨报告，结果发现，市政府的原来规划并不可行，原因是建筑业需要把过去二十年的建屋方法，以四倍高密度进行。

       即是说过去二十年兴建一间新屋的面积，在未来需要兴建四间房屋；或者是需要清拆现有的十万间房屋，改建成四十万间新屋。

       或者是假如市政府计划在一公顷土地以高密度兴建三十五间房屋，则需要寻找八千公顷至一万公顷土地。

市政府在三月响应时作出一些让步，新屋在城市范围内的目标由七成半下跌至七成，在有需要下，可以再下调至六成；地产发展商认为下调后的目标较为可行。

       市政府修订后计划的建屋目标仍然是目前建屋量的两倍多，在未来十年，每年兴建一万间房屋；在2022年至2031年期间，每年的建屋量高增加至一万八千间，在计划的最后十年，每年建屋量降至一万二千间。

       奥克兰市政府承认该建屋计划“非常艰巨”；但Townsend却认为该计划“很有机会成功”。

       他说，他们并不知道比率是七成半/两成半，还是六成/四成，这并不重要；重要的是兴建高密度房屋，然后能成功出售。

地产发展商对于市政府修改后的计划感到满意，原因是五年后检讨可能会令到在城市范围内建屋比率进一步下调。

       Townsend说，房地产联会和市政府官员均同意很多房屋买家对高密度建筑有坏印象，需要先由一些好设计的房屋计划开始，以改善市民对高密度房屋的印度，才能令需求增加。

       奥克兰市政府首席城市规划师Roger Blakeley承认市政府提出的计划需要「大改」，但他说，市政府已努力跟建筑公司合作，兴建更多面积较细，但价格较能负担的房屋，如在Hobsonville
Point的发展项目。

       他表示，这类由大建筑公司进行的建屋计划，可以令到每间房屋的价格下调达十五万元；市政府同时考虑加快审批营建许可的时、减收费用和在分区规则上更具弹性，如容许发展商用较多开
放公间去换取较多单位。

       房地产联会的Nixon对于市政府的意愿感到高兴，但认为不会有很大效果，他说，大部分建筑商是细公司，他们不会参与公寓大楼和多层大楼的项目，原因是成本太高。

       他说，公寓大楼每平方米的建筑成为约三千五百元，豪宅的建筑成本是一千五百元，建屋的利润显然较高。

       他表示，从买家的角度而言， 一间两房公寓的价钱，几乎相当于一间三房物业；此外，银行要求公寓单位的买家提供相当于房价三成的首期，原因是物业的土地并不是永久业权。

       他估计高密度房屋在可见将来会轻微增加，主要来自后园地皮的分割和有永久业权的排屋。

       房地产发展顾问Udale较为乐观，他说，澳洲大城市在过去二十年至四十年的房屋密度进展显示，市场力量最终会做到奥克兰城市规划师和政客不能达到的目标。