解决奥克兰住房问题，请先规范房屋租赁市场
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摘要这几天一个名叫Ron Goodwin的千万富翁成为新西兰媒体上的热议人物。原因就是这个拥有37套房产的人放话说：房东对房客不能太友善，否则房客会得寸进尺。一时间舆论哗然！ ... ...
后花园新西兰房地产在线10月13日：这几天一个名叫Ron Goodwin的千万富翁成为新西兰媒体上的热议人物。原因就是这个拥有37套房产的人放话说：房东对房客不能太友善，否则房客会得寸进尺。一时间舆论哗然！
谁都知道寄人篱下的滋味不好受，要不是奥克兰房价高得令人揪心，谁不愿意买房住？结果Goodwin先生还告诉房东们不要心软，房客们受的刺激可想而知。但是冷静下来，Ron Goodwin的做法也并非全无道理。有人就指出，一个管理30几套房产人，肯定异常忙碌，因此做事情必须立规矩，并且按规矩办事。如果这里帮人收一下垃圾，那里帮房客带几小时孩子，再碰到拖欠房租的，换成谁都会焦头烂额，疲于奔命。而这件事情反映出一个非常重要的问题，那就是奥克兰房屋租赁市场有待规范。
考虑到收入，奥克兰已经成为全球房价最贵的城市之一。住宅中位价已经达到75.5万纽币，且涨势不减。而奥克兰居民年收入的中位数只有7.85万纽币。当房价是居民年收入的3-5倍时，房价被认为是可承受范围内。奥克兰的房价10倍于居民收入，显然是不可负担的。而且在可预见的将来，奥克兰的新建住房始终无法跟上移民涨速，居民收入始终无法追上房价涨速。这就意味着相当一部分奥克兰居民在5-10年内，甚至一生都要通过租房来居住。租房市场是否规范，租房法律是否完善，牵连甚广、兹事体大！
要规范奥克兰房租市场，要确保房东和房客的利益都能得到保障。目前对于房客来说，最大的问题是缺乏稳定性和安全感。在欧洲一些国家，房客可以同房东签署长达9年的租约，在此期间房东不可以涨租。这样的法律确保租客可以安心长租，会像自己的家一样精心装饰房屋（同时因为法律对房客有利，有钱人也不会一窝蜂去买投资房出租，也可以避免房产市场泡沫的形成。不过这是题外话了）。
在新西兰，房东想涨租只需要提前60天告知房客。房东想提前结束租约，只需提前90天通知房客。房客在房东面前无疑是弱势群体，整天都会担心房东加租，而一旦承受不起房租涨幅，只能被扫地出门。尤其在奥克兰房价节节高升的背景下，许多房东买房本就不是为了赚取房租，而是为了短期持有，然后加价售出，即所谓的炒房。这也增加了房客的不稳定性和不安全感，无法把租来的房子当作“家”。为了保护房客的权益，法律应当规定，当租来的房子被房东售出以后，租约依然有效，只是出租方（房东）由原房主自动变为新任房主。
为了保障房东的权益，当房屋被租户损坏以后，法律需要赋予房东收回房屋的权力。不过对于长期租户来说，这种情况很少发生。如果他们能够长期承租，通常会把租来的房产当作自己的“家”一样精心维护。在德国，长期租户会对租来的房子进行粉刷，甚至按照自己的需求装修，但是在租约到期以后，他们会把房屋恢复原状。
奥克兰的住宅短缺问题短期内无法解决，无论是移民还是本地年轻人，他们当中相当一部分人口都会在较长时间内（5-10年）租房居住。规范租房市场，不但是为了保护租户的利益，也是为了整个社会的稳定。安居与乐业，相辅相成，缺一不可。今年7月，新西兰政府要求，所有出租房必须安装绝缘保暖棉和烟雾报警器。这是新西兰规范租房市场的第一步，期待第二步早日迈出。
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