为什么新西兰房价总是翻倍增长？

后花园3月29日援引NZ
Herald报道：

如果你们经常关注新西兰房产研究所（PINZ）前首席执行官Ashley
Church的评论，就会知道他坚信“房地产周期说”。人们对周期的形式有不同的看法，但普遍的共识是，每个周期都会持续10到12年，而且从广义上讲，这会导致房价在此期间翻一番。

这一观点有强有力的数据支撑，这些数据追踪了自80年代初以来的新西兰房地产市场发展趋势，显示自那以来我们经历了4个“繁荣”周期。

但一位经济学家最近发表的一篇文章表明，我们不应期待短期内会出现另一次房地产热潮。

他的观点是合乎逻辑的：推动房价大幅上涨的低利率不太可能降至更低的水平；近年来处于历史高位的移民率，如今正在逐步降低给房地产市场带来的压力;
并且我们可能会在未来几年内解决住房短缺问题——减轻房价压力。

他还表示，更严格的银行贷款规定和央行配给措施意味着，我们不太可能看到抵押贷款再次大幅扩张，就像近几年所见那样，新西兰禁止外国人买房，海外投资者不再影响房价。

此外，自上世纪80年代以来，家庭平均收入与房价均值之间的差距一直在稳步扩大，你开始明白为什么有些人可能认为房地产繁荣时代已经结束。但真的是这样吗？

房价第一次翻倍大约是在1986年左右，结束了十年的动荡变化，这一变化主要是由“Muldoon改革”主导的，但最终以第4届工党政府更为深远的"Rogernomics"经济改革告终。

当时的通胀率在18%
左右，抵押贷款利率上升了20%
以上，净移民人数为负值，约有1.7万人外流，其中许多人去了澳大利亚。

到1996年左右，房价又大致翻了一番。自1990年执政以来，国家党政府在很大程度上延续了前几届政府的改革，但也对公屋市场进行了改革——引入市场租金并出售大部分公屋。

通胀率骤降至仅4%
，浮动抵押贷款利率降至12%
左右（虽然以今天的标准来衡量依然很高），移民人数仍然为负数，有1万人离开新西兰。

到2006年房价又翻了一倍，Clark领导的工党政府推翻了上届政府的住房改革，取消了市场租金，但保留了国家党为抵消较高的租赁成本而推出的“住房补贴”。

当时的通胀率约为4%，浮动抵押贷款利率约为10%，净移民人数增加了1万多人。

到2016年，房价几乎又涨了一倍。在以Key为首的国家党政府的领导下，浮动抵押贷款利率降至5%左右的历史低点，通胀率将至1.6%的历史低点，净移民人数增长超过7万人，争论焦点转向住房成本和超过10万套的住房短缺问题。

Ashley认为，过去4个周期里，每个周期的房价峰值时期所处的经济环境都大不相同，唯一把它们联系在一起的就是周期本身，而且大约每10年房价就会翻一番。

经济变革即将到来是不争的事实，但是否会结束近几十年来的房地产周期模式还很难讲。

(ref:
https://www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id=8&objectid=12217600

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