多层次解析奥克兰住房危机的原因、影响及解决措施

后花园新西兰房地产在线11月15日报道：显而易见，住房将成为新西兰2017年大选的重要议题。事实上，新西兰历史上经历过多次住房危机，而当前的危机也包含很多方面。

首先，造成一些人无家可归的原因是复杂的。这些人往往沉溺于毒品和酒精，并不仅仅是因房价过高才无家可归。

第二，部分危机源于高租金，一些收入较低的租客面对经常上涨的房价而无力承担。因此，很多家庭陷入了住房紧张的局面，他们不得不与亲戚分享拥挤的住宅，甚至睡在帐篷，车库或汽车里。 最近的一项估计显示，大约1％的人口属于这一范畴。

第三，危机包括公屋的减少。当前这届政府在2008年-2016年削减了2000栋公屋，降幅达到了3%，而这段时间恰恰是新西兰最需要公屋的时期。新西兰房屋署对此表示，许多现有住宅的位置或大小不符合当今社会的需求，所以需要重新审视房屋的库存数量。 我们应该从历史中得出一个规律——在火热的房地产市场，让低收入家庭依赖租房度日往往会导致社会问题。

第四，住房危机影响了很多当前在租房，但渴望拥有一套属于自己住宅的人。许多年轻人离开奥克兰，成为了“经济难民”，或者拒绝前往奥克兰生活，这只因为如果他们计划组建一个体面的家庭，那么奥克兰这座城市可能已经远远超出了他们的想象。由于奥克兰房价中位数是家庭收入中位数的9-10倍，一对年轻夫妇很难凭借工资收入在奥克兰购买房产（除了少量一居室公寓）。对入门级公寓的巨大需求激励了很多开发商，但高昂的建设成本和较差的财务状况制约了这些开发公寓的计划，据悉，今年已经陆续有很多已经开工的公寓项目因各种情况而停摆甚至取消。

第五，奥克兰统一规划的绝大多数条款虽然在本月开始实施，但在很多方面的执行上都不得不面临妥协。奥克兰现有的城市面积完全可以适应未来的人口增长。只要加大城市的密度就可以了。但这样做太过敏感，因为它会影响许多已经拥有住房的“幸运儿”。其实，在大多数人想要居住的地区建立足够数量的公寓实际上是可能的，但在政治上却是有风险的，特别是在批准统一规划之后紧接着进行的地方选举。在奥克兰，那些坚守传统居住理念的居民已经开始呼吁提高住宅的密度限制，用以保护他们早已习惯的城市环境。而这则不可避免地会拖延住房的供应速度。议员们放弃了原先对开发商提出的修建最低百分比“可负担”住房的要求。Unitary Plan错误地在某些重要的问题上放松了管理。“可负担性住宅”的定义是房价低于当地房价中位数的75％，在奥克兰很多地区这一数字可以高达75万新西兰元。这根本不是一个可以承受的中位数收入。由于大量的廉价信贷，开发商将乐意建造大型昂贵的住宅和高端公寓，以最大限度地追求利润。显而易见，这些住宅并不适合年轻夫妇和小白领，更不用说那些低收入者。

除非国家建造大量优质的廉租房，住房危机将不会结束。最近位于Northcote的300栋现有住宅将被重新开发建造成400幢廉租房。这无疑是非常积极的举措，或许也将预示着国家党在大选前的重大政治转向。事实上，2017年的大选可以被视作国家党和工党之间竞争。哪个党有更好的建房计划，哪个党能建设最多的住宅，或许哪个党就能在竞选中获胜！当前中央政府解决房市危机的一大手段是下拨11亿新西兰元用来补贴低收入者的租金。但授之以鱼不如授之以渔。与其帮助投资客挣钱，不如建设大批公共资产（国有廉租房），这不仅创造了永久的资本价值，也有益于社会的公平正义。而且新西兰以前做过类似的事情，以后也完全可以再做一次。

【部分内容编译自NZ Herald】