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600多万!1910年中区老房被华人买家现场抢下!"神话价"玄机靠的是什么?

头条作者: Roy Liu
600多万!1910年中区老房被华人买家现场抢下!"神话价"玄机靠的是什么?
摘要从$500万起拍之后,经过几十轮争夺,最终该房以$611.1万被一位华人买家收入囊中!

后花园新闻部2019年11月20日报道:

在最近这一年,奥克兰拍卖场一度持续低迷,清盘率长期稳定在三成以下。这曾让许多业内人士感到压力山大。

在奥克兰,什么样的房子才保值?

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这个问题引发了所有人的思考。

有人的答案是“大地型”物业。

的确。新闻里每天都在讲的房价,但在相当程度上,却并不是指真正意义上的房屋价格。相比较于房子本身,更加值钱的其实是土地!

毕竟,人们都明白一个道理,那就是房子是无限的,以后还可以建很多栋,但奥克兰也不是无节制对外扩张的,市区的土地相对有限,占一块儿少一块。因此大地永远都是最受市场追捧的焦点!

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不过,是不是所有的大地都值钱?

尽管专家们总在强调,奥克兰的土地多么供不应求,但其实奥克兰真正稀缺的,是那些位于好区的大地。

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比如,昨天(2019年11月19日)成交的这套物业,就是好区和大地的典范!

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该房位于10 Tawera Road, Greenlane,是一套建于1910年代的独栋别墅。

这套物业拥有4间卧室和2间卫浴,建筑面积为258平米,占地面积为1765平米。这样一块大地,面积可真大!

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最最需要注意的是,根据奥克兰统一规划,该房位于开发潜力巨大的联排和公寓区(Terrace Houseand Apartment Zone)内,分割潜力惊人,而这也被认为是,导致该房价格超高的最重要因素!

联排和公寓区

联排和公寓区(Terrace housing & apartment zone)一般可建筑最高5层的公寓,特殊情况下可建6-7层公寓。

该房的地契类型为Freehold,CV估价为$460万。

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众所周知,Greenlane紧邻Remuera、一树山,靠近高速公路和火车站,交通便利,是奥克兰中区核心地段的好区。

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地理位置优越,交通极为便利

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一树山,城市中的牧场

根据QV的统计,该区目前的房屋中位价高达$1,435,850,足见该区的成色!

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此外,10 Tawera Road的教育资源非常丰富。除了著名的双校网(Auckland Grammar和Epsom Girls’ Grammar),该房还地处Cornwall Park District School和Remuera Intermediate这两所高分学校的学区内。

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Zone内全是好学校

如此优质的地段,再加上1765平米的可分割大地,足以制造出一个令人咋舌的价格!

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值得一提的是,该房原本在月底拍卖,但由于业主接受了Pre Offer 提前报价($500万)。该房昨晚6点(11月19日)在房屋现场提前拍卖。

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据知情者透露,该房吸引了多组华人买家和洋人买家参与竞拍!

从$500万起拍之后,经过几十轮争夺,最终该房以$611.1万被一位华人买家收入囊中!

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来来来!我们分析一把!这个Case告诉我们的道理有哪些?

1.一套房子的location永远是最重要的!

因为location是一个地块综合资源水平的代表,哪怕是再旧的房子也值得买。

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2. 是否具备良好的开发潜力,决定了该物业是否可以卖出天价。

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说到“开发潜力”,通过这些年对“大地型”物业的研究,我们发现有一种悲剧,叫“倒在可分割的边缘”。

举个“栗子”:

以去年售出的一套位于Epsom的独栋别墅为例。

该房位于著名的双校网学区内,教育资源丰富。

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图片来自网络,并非文中所提房屋。

这套住宅的占地面积达到了惊人的一千多平米。根据Unitary Plan,该房属于混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone),乍一看,开发潜力巨大。

该房的CV估价接近$300万(2017年7月)。但其在拍卖现场的成交价仅有$200万左右,仅是其CV估价的70%!

再次震惊!

当学区遇到大地,再加上超好的地段,房价一般都会高的吓人。为何这套房产的成交价远低于其CV估价呢?

原来“可分割”或者“有分割潜力”并不意味着一定适合分割。

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也许你还不知道这一点!

在Unitary Plan中,属于混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone)和属于混合住宅城区(Mixed Housing Urban Zone)的上市房源,在广告中几乎都有一句“极具分割潜力”。

但是,其中暗藏玄机!

专业人士告诉我们,土地分割的限制条件很多,不仅有来自市议会的硬性要求,更有很多其他的要求需要满足,有潜力并不能保证一定适合分割。

比如,刚才提到的那套位于Epsom的物业,虽然占地面积很大,也属于混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone),但其地形不够平整。

多位建筑师在现场观测后都认为,该地很难修建新房。

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由此可见,大地物业要想卖出高价,不仅要有“可分割潜力”,更要有“可分割实力”。

在房价有波动的时期,买家显然更愿意购买那些适合分割的房产。所以,上述第二套房仅以CV估价的七成成交,也就不足为奇了!

除了地形平整之外,还有很多其他因素都能影响大地物业是否能够顺利分割建房。

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图片来自网络,并非文中所提房屋。

朝向:

比如朝向问题。一块土地,就算能够分割,但是能够保证新建房屋的朝向么?要知道房屋的朝向对于自住或者将房屋卖掉套现都影响巨大!

车道:

再比如车道是否容易划分。一块大地在分割之后是否能够留出足够宽的车道?这无疑是个需要考虑的问题。假如车道无法正常的修建,那么整改的成本将会极大的攀升!

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管道电线:

另外,像雨水污水的处理、电线的铺设等等,也都是在分割时必须要注意的细节!

土壤/自然条件:

例如,如果要在一个老区购买大地房产,在出手之前,买家需要打听一下,这片土地是否发生过侵蚀?是否被洪水等自然灾害侵袭过?土壤是否存在不适合建房的问题?

树木:

对了,还有千万不要忘了——树木!

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图片来自网络,与文章内容无关

要知道在新西兰,有很多树木都是被保护的,一旦院子里伫立着一颗被保护的百年古树,那么这片土地将注定无法顺利分割。

对于“大地”这个话题,永远是见仁见智。

对于很多自住买家以及未来考虑转手或出租的买家来说,如果土地不能分割,那么大地的吸引力,可能还不如同一区域中那些占地面积更小的房产。毕竟,占地越小,房价和维护成本越低。

总之,在购买大地物业之前。买家应做足功课,只有这样才能实现利益的最大化。

欢迎转发给对房产问题感兴趣的朋友!

(责编:Roy Liu)

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