关于新西兰未来几年的房市走向，你需要了解的7点……

后花园3月22日援引Stuff报道：奥克兰的房价自2016年末达到峰值以后，平均下降了约2%。虽然其他地区的房价大部分还在上涨，但是正如奥克兰一样，最终还是会趋于稳定，这一点明年可能就会体现出来。

但是随后又会发生什么呢？

历史经验表明，房地产市场有周期循环的趋势，通常奥克兰和其他地区会同时波动。不过最近的一次周期循环较不寻常，因为奥克兰的房价领衔了3年。

但是我们认为，下一次的周期会比较正常。那下一次是什么时候呢？根据经验显示，房市将于未来3或4年内重新上涨。

然而，这种分析的问题在于，2008-2009全球金融危机的周期分析几乎每次都未能成功预测房价变动、通货膨胀以及利率，所以经济周期的走势预测也跟着错了。

那让我们尝试一种不同的策略，猜测一下，那些导致新西兰房价近几年上涨的特殊现象最终会再次发生吗？特别是以下7种现象，还会再发生吗？

1. 利率会再次骤跌吗？

2008年初，2年期固定房贷利率接近10%。2009年，下降到了6.5%，2012年下降到了5.5%，而现在低于4.3%。

2. 利率会跌至3.5%或2.5%吗？

在接下来几个月降到4%以下是有可能的。因为随着澳大利亚的经济放缓，他们于2019年进一步降息，这对新西兰的通胀和利率也将产生影响。根据澳大利亚储备银行的一份最新报告显示，每降息1%，澳大利亚的平均房价就会上涨17%。

3. 净移民是否会再次像2012年-2016年那样，从每年 -10,000 人的净流量迅速转为每年净增6.4万人？

不太可能。最新流量是低于5万人的，并且还在慢慢减少。新的移民潮似乎不太可能出现。

4. 会像2011年的时候那样，房子建造数量达到自20世纪60年代以来的最低谷吗？

如果再次出现全球危机的话，这种情况有可能会再次发生，到时候房价可能会在一段时间内暴跌。但是在未来几年内这种情况不太可能会出现，因为政府做了很多努力来改善各大城市的住房短缺问题。

5. 会像20世纪80年代那样再次大幅度放松贷款规定吗？

不会。目前全球都有收紧银行贷款的趋势。

6. 失业率会再次暴跌吗？比如像2012-2018年那样从6.7%跌至4%？

一旦下一次大萧条过去，必然会出现这种情况。但是在近几年不太可能会发生，因为有许多的要素支撑着新西兰的增长。

7. 我们是否会再次看大量新的投资者拥入市场？比如海外买家以及那些为退休做准备、然后利用低利率环境来投资房产的婴儿潮一代。

不会。外国人现在已经被禁购了，而婴儿潮一代很快将成为主要的卖家。

综上所述，在低利率、贷款收紧、低失业率、高净移民以及高于平均值的房屋建造量的情况下，认为下一轮房市周期会产生像最近一次周期那样的收益，是不切实际的。

这意味着，资本利得税或明线测试（bright line test）对房产投资者的阻力可能远比规则制定者期望的要小得多。

投资者可能正在适应一种新的房产模式，即，依靠丰厚的租金收益，而不是资本利得。这意味着，租金将更高。

英文链接：https://www.nzherald.co.nz/property/news/article.cfm?c_id=8&objectid=12215437