新西兰房市还要凉多久？2022年发生的这10件大事，背后竟暗藏玄机！
后花园2023年1月4日报道：按照房市一般经验法则，上涨的最后必然下跌。然而，回顾2022年的房市，很多人都对房价下跌的猛烈程度感到惊讶。
我们已经正式迎来了2023年，对于尚未入市的人来说，当前他们最想知道的就是房市的下行周期什么时候结束？
在回答这个问题之前，我们不妨来回顾一下过去一年房地产业发生的10件大事，并从中洞悉未来一年的房市走势。
如果2021年的房市关键词是“大涨”，那么2022年则可以用两个大写的“回调”来形容。
当央行在2021年恢复LVR限贷政策、新的CCCFA法案横空出示后，利率开始已肉眼可见的速度迅速上涨，市场也发生了急剧变化。
1）房价上涨戛然而止
从2021年年初开始，市场便进入了“回调期”，房价在利率上涨的背景下迅速下跌。
根据新西兰房地产协会（REINZ）的房价指数，全国房屋均价已自去年11月下跌了13.7%。
2022年11月，新西兰全国的房屋均价为$810,000，而2021年同期的数据则为$925,000。
目前，奥克兰的房屋均价为106.5万纽币，低于2021年同期的130万纽币。
目前房价下跌的周期仍未结束，ASB银行预计房价将从峰值期总共下跌25%，经通胀调整后的降幅为40%。
此外，ANZ预测的降幅为22%（经通胀调整后为32%）；Kiwibank 和Westpac的预测均为21%；央行和CoreLogic的预测则为20%。
CoreLogic的首席房产经济学家KelvinDavidson表示，房价很有可能会继续下跌10%，使总降幅达到20%左右。
他说：“即便如此，房价仍比疫情前要高出15%至20%左右。”
ANZ的经济学家Miles Workman表示，REINZ的数据表明，当前房市的修正期已过62%左右，但市场前景仍然充满了不确定性。
2）2022预算案公布
去年，政府公布了一揽子计划来提升住房可负担性，其中包括为首次置业者提供更多援助。
具体措施如下：
*提高全国大部分地区的首次置业补助金（FirstHome Grants）房价上限；
*彻底取消首次置业贷款（FirstHome Loans）的房价上限；
* Kāinga Whenua贷款上限将从$200,000提高至$500,000
*推出可负担住房基金（TheAffordable Housing Fund），为非盈利性的租房提供者提供初步支持；
*额外投入大笔资金，以应对现有和计划中的公屋和过渡性住房成本
3）新西兰房市“泡沫”风险高居第一
就在很多屋主账面收益迅速下滑的同时，经济研究机构Bloomberg Economics的分析显示，在19个经合组织（OECD）国家中，新西兰房市的“泡沫”风险高居第一。
Bloomberg Economics分析了不同国家的房价租金比、房价收入比、实际的房价增长以及信贷增长情况，并通过每一项的平均值来进行排名。分数越高，房市修正的风险就越大。
新西兰在这份榜单中排名第一，该国的房价收入比为143.9；房价租金比为156.8；实际的房价增长为27.6%；名义房价（nominal price growth）增长为23.1%；信贷增长为1.5%。
Infometrics的经济学家Brad Olsen表示，考虑到新西兰在榜单中位居第一，而且每项指标都高于其他国家，所以应该引起重视。
4）资源管理法修订案出炉
去年11月，号称新西兰建房“最大障碍”的《资源管理法（RMA）》，其修订方案终于出台。
新西兰住房部指出，政府之所以推翻“有缺陷”且“过时”的《资源管理法》，目的就是为了提升全国的住房供应，让建房变得“更快”、“更轻松”和“更便宜”。
该部门称，修订前的法案存在很多缺陷，其中包括申请资源许可的耗时太长、建房成本也太高，而且没有为住房开发提供充分的支持，也没有保护环境。
法案规定奥克兰、惠灵顿和基督城等大城市的市议会需在2023年8月前致电更高密度的住房政策和规划。
政府估计，拟议的变化将在未来五到八年内增加48,200至105,500套住宅，高于执行国家政策声明时更高密度建房政策的预期。
众所周知，任何增加新房供应的行为，都可能成为市场的转折点。考虑到当前房市已在加速疲软，未来住房供应的提升，会刺激房市繁荣，还是会继续打压房价，一切尚不可知。
5）央行开启暴力加息周期
为了给通胀降温，过去一年，新西兰央行开启了最猛加息周期，分别在2月、4月、5月、7月、8月、10月和11月，总计加息400多个基点。尤其是去年11月23日，央行宣布将OCR上调75个基点至4.25%，是自1999年引入OCR工具以来的最大单次调整。
调整后，OCR现已来到2008年12月以来最高水平。OCR峰值预计会在2023年年中达到5.5%，远高于央行在今年8月预测的4.1%。
在央行加息的同时，商业银行已经纷纷跟进，目前固定利率已接近7%的高点，而为了降低贷款违约风险，测试利率也达到了惊人的8.6%。
去年12月，ANZ成为了首家将测试利率上调至8.6%的银行。这意味着借贷人的可贷金额将进一步下降，买房也会变得更加艰难。
金融专家警告称，此举可能会让更多的人被挡在房市之外，或者至少会影响他们的消费能力。要知道，在2020年8月至2021年11月期间，测试利率还在5.8%的低水平，如今的涨幅令人吃惊。
6）Barfoot迎12年来最冷清11月，销量同比暴跌近40%
新西兰最大中介机构Barfoot & Thompson年终发布报告称，奥克兰住宅交易市场录得12年来最冷清11月。
去年11月，住宅销售中位价为$106.5万，环比降低2.5%，同比下跌14.1%。
全月销售700套住宅，较10月增长11.6%，较此前三个月平均水平增加15.5%，但较去年11月暴跌近40%。
Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson称住宅正在销售，尽管水平低于去年同期，说明买卖双方已经就价格达成一致。
他说：“11月均价受到多种因素影响，包括买家回归$200万以上价位区间，以及售价低于$75万的销售数量。很多低价位卖家是首次置业者。”
7）国家党宣布上台恢复“利息抵税”
如今的信贷环境对投资者而言非常严苛，就在大家焦头烂额之际，国家党党魁Christopher Luxon发表宣言称，如果国家党赢得2023年大选，他们将即刻废除工党对投资房施行的税收改革。
此前，工党政府取消了房贷利息抵税政策，这让很多房东感到“炸裂”，因为这意味着投资房的持有成本增长了。
与其他企业一样，此前房东可以将出租房的贷款利息作为支出来抵扣自己的应税收入，然而，政府剥夺了房东的这一权利，表示相比自住业主，这一税收优惠给予了房东更大的优势——因其实际利率成本更低。
如今，Luxon扬言要在上台后废除工党的税收改革。
他说：“在世界各地，利息抵税都是一种合法的商业支出，而不是税收漏洞。它产生了巨大的影响，在我们需要更多住房保障的时候，它使租金提高了50纽币。”
8）央行发表经济衰退论
在去年11月的货币政策声明中，央行还预测新西兰经济会在2023年年中进入衰退。
央行的最新预测让未来的经济形势无比悲观，从2023年第二季度起，新西兰可能会连续4个季度出现GDP负增长。在2020年疫情封锁前，最近一次经济衰退发生在2009年全球金融危机时期。
关于抵押利率，ANZ首席经济学家Sharon Zollner称浮动利率通常会紧咬OCR变动，但固定利率则有些未知，甚至可能下降，主要取决于央行所释放的未来信号。
9）负资产危机出现
去年11月3日，新西兰央行发布了半年度的金融稳定性报告，结果显示，更多的阴云正笼罩着新西兰的经济。
央行在这份报告中发布警告称，全球经济的下行逆风正威胁着新西兰经济的前景，并表示，随着房贷家庭疲于应对激增的利率，房价的下跌将促使家庭资产缩水，而未来的支出消费也会放缓。
这份报告还警告称，如果房价进一步下跌，越来越多的房贷家庭将置身“负资产危机”。当前已经有大约2%的借贷人陷入了负资产状态，而如果房价的跌幅达到10%至30%，这一数字则将显著上升。
根据目前的抵押贷款利率，新西兰人可支配收入中用于偿债的平均比例预计将从9%跃升至20%。
近日，在接受媒体采访时，Informetrics的经济学家Brad Olsen指出，毫无疑问，越来越多的新西兰人正在步入一个极具挑战的时期。
10）2022年最贵豪宅揭晓
2022年的最贵物业诞生于奥克兰的Paritai Drive, Orakei。去年5月，当地一套豪宅卖出了2000万纽币的高价，远高于2015年的买入价（730万纽币）。
目前，高端物业市场的销售活动非常稳定，仍有不少1000万纽币以上的交易诞生。即便这一市场也受到了房市降温的冲击，但相比低端物业市场仍更具韧性。
Paritai Drive, Orakei
回顾去年发生的一系列重大事件，不难看出，目前新西兰房市正在以一种“有序”的方式进行回调。房价虽然大跌，但却是基于之前“暴涨”的背景下发生的，而当前房价仍高于疫情前水平。对于账面收益出现损失的屋主而言，只要确保不要在严苛的市场环境下被迫卖房，就能安稳度过这场经济逆风。
展望未来一年的房市，虽然经济衰退的阴云正在堆积，但只要家庭能够积极进行财务规划，情况可能也不如预想的那么糟糕。对于投资者来说，市场前景仍然充满了不确定性，考虑到今年是大选年，执政党的更迭可能会为房市带来新的变化。如果是首次置业者，目前则需要在利率和房价之前进行权衡。2024年之前，利率大概会维持目前的高位，但进一步上涨的可能性不大，因为很多经济学家已经预测称，固定利率已经见顶。
归根结底，当前买卖双方只能审时度势，静观其变了。
（责编：Gloria）
