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住房租赁或迎规则大改!因为这个条款,各路专家“吵”翻了

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住房租赁或迎规则大改!因为这个条款,各路专家“吵”翻了
WhakarāpopototangaNorwell强调,在租户的安全感需求和业主的资产管理需求间,政府需要仔细权衡。

后花园内容部2月18日综合:

今日,「住宅租赁修正法案」将被引入国会,旨在改革现有租赁市场。

法案修正内容如下:

1. 增加违法成本,加大经济处罚力度;

2. 对租赁法庭案件的胜诉方提供匿名保护;

3. 确保租户可对租赁物业进行轻微调整;

4. 禁止租金竞标;

5. 将固定期限合同更改为周期性合同,除非双方另有协议,以此避免市场高峰期租约扎堆终止;

6. 即使给出90天提前通知,如无明确理由业主仍不得终止租约。

其中,引发最多争议的是第6条修正案。为此,Stuff整理一些不同观点。

正方观点

1. 住房副部长,Kris Faafoi

针对租户和业主的各自权利和责任,Faafoi称政府希望达成一个公平、合理、平衡的局面。

他表示,鉴于大量新西兰居民处于长期租赁状态,政府有必要进一步平衡租户和业主的各自权利和需求,以便双方获得更多安全感。与此同时,修正案保护业主合理终止合约的权利,譬如租户有反社会行为、违法、拖欠租金至少3周,或业主决定更改物业用途。相关情形将在修正案中被详细列出。

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Kris Faafoi

Faafoi指出,政府希望创造一种真诚友善的租赁关系,而租约无故终止的现象显然无益于达成目标。

尽管不得无故解约,但Faafoi认为修正案也在某些方面保护了业主的权益。当租户拖欠租金至少21天,或出现吸毒、威胁、暴力等行为,业主不必遵守90天提前通知的规定,可前往租赁法庭寻求更短期限。

2. 租户保护协会经理,Penny Arthur

Arthur称,业主不得无故解约在国外十分常见。

住房不仅是一种商品,也事关人权

反方观点

正方立场鲜明,反方观点同样犀利。有投资者表示,一旦修正案通过,业主很可能会对问题租户束手无策,连带周边邻居一同遭殃。

1. 新西兰物业投资联合会主席,Andrew King

King称,向租户下发90天解约通知的会员十分有限,通常一年只有3%。对于业主而言,无故解约是实现自我保护的最后武器。

此外,不说明理由不代表没有理由。比如邻居对租户有顾虑和意见,可能会因此向业主反馈,后者则决定是否需要采取行动。如果行动,租户其实并不需要知道原因。否则矛头直指邻居,会在90天解约期内加剧双方紧张气氛。

2. 新西兰地产研究院CEO,Bindi Norwell

Norwell赞成King的说法。在她看来,更优方案应该是对滥用无故解约的业主加大惩罚力度。因为在实际租赁中,无故解约是一个小概率事件。

“大部分业主宁愿花钱解决物业问题,也不愿意更换租户,因为后者产生的开销和成本更大。”

“现有法律已经为租户提供了足够保护,如果认为业主报复性解约,可最高获赔$4000。因此,我们并不认为现况需要改变。”

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Bindi Norwell

Norwell认为,取消无故解约可能导致管理成本显著增加,而且需要对业主、租户和物业经理进行相关培训。部分业主或许因此退出租赁市场,而租赁法庭也会迎来更多纠纷。

另外,Norwell对固定合同改周期合同的做法也持有异议。

“按照修正案,学生可以在圣诞节期间和业主签订周期合同。然而等到新年开学,如果学生提出终止租约,业主将错过一整年的学生市场。”

Norwell强调,在租户的安全感需求和业主的资产管理需求间,政府需要仔细权衡。


(责编:番茄捣蛋)


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