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新西兰房市三国杀,房价与利率比翼齐飞,移民大军抵达战场

头条Kaituhi: 番茄捣蛋
新西兰房市三国杀,房价与利率比翼齐飞,移民大军抵达战场
Whakarāpopototanga奥克兰房价在经济低迷时期遭受打击最为惨重,房价下跌17%,现在也开始复苏。

后花园11月3日综合报道:

​最近的新西兰房市,让很多人有一种强烈的割裂感。

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通常情况下,房价与利率负相关。涨息增加买家融资成本,从而挤压购买力,抑制房价增长。可眼下的房市却出现房价与利率比翼齐飞的怪现状。

为啥?

首先,新西兰房价正在肉眼可见地上涨。

按照地产分析公司CoreLogic的说法,房市正式触底反弹。与2021年底创下的历史高位相比,住房均价在整个下行周期总共下跌$13.8万,奥克兰受到的冲击最为严重,同期下跌$26.1万。

CoreLogic所编制的全国房价指数现录得2022年3月以来的首次上涨,上个月涨幅0.4%。该指数据称是最可靠的衡量价格季度(三个月)变化的市场跟踪指标。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示,最新数据证实了房市低迷已在近期结束,从高峰到低谷的总跌幅为13%,约合$13.8万。

然而尽管市场经历了18个月的剧烈暴跌,但对许多潜在买家来说,新西兰房价仍然居高不下。

“10月均价略低于$90.9万,但仍比2020年3月新冠疫情爆发前的水平高出近25%。”

奥克兰房价在经济低迷时期遭受打击最为惨重,房价下跌17%,现在也开始复苏。10月上涨0.2%后均价现为$126万。

惠灵顿是冲击次严重的主要中心城市,在经济低迷时期,平均房价下跌$24.8万,跌幅22%,创全国之最。上个月上涨0.3%后,惠灵顿房产均价现为$89.34万。

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一边是房价回暖,一边是利率飙涨。

为抑制通货膨胀,央行从2021年底开启加息通道,截至目前总共上涨525个基点,一直到今年7月才暂时停止加息。连续加息导致的后果是房贷家庭偿债压力大幅上涨。

根据央行今日发布的半年度《金融稳定性报告》,一些家庭可能已经感受到比官方统计更为严重的利率压力。由于高负债家庭不得不支付更高的利率,压力可能会进一步增加。

央行表示在疫情初期以极低利率固定的抵押贷款债务中,有三分之二已更新利率。有效抵押贷款利率(即所有住房贷款支付的平均利率)已从2021年底2.9%的低点上升,预计到明年中期达到6.4%。央行承认某些借款群体对利率上升的感受最为强烈。

“一个例子是那些在2020年和2021年以高债务收入比(DTI)借款买房的人,当时房地产市场处于顶峰,利率低于3%。”

幸运的是,央行在今年7月停止涨息,并暗示OCR已经在5.5%见顶。不幸的是,零售市场从未停止涨息步伐。五大主流银行你方唱罢我登场,房贷利率没有最高,只有更高。受此冲击,新西兰人的抵押贷款支出刚刚在第三季创下$46.27亿的季度纪录,几乎是两年前同期($23.23亿)的两倍,而后者是有史以来的单季最低金额。

换言之,仅仅两年时间,新西兰家庭的抵押贷款成本已近翻番。

按理说利率上涨理应抑制房价回暖,可为什么这一次涨息大法却行不通了呢?

事实上,央行的涨息大法在过去一段时间一直行之有效。OCR连续上调525个基点可不是徒有虚名,如前所述,新西兰住房均价被硬生生打掉$13.8万,奥克兰更是达到$26.1万。

问题在于以前只有房价和利率双方博弈,可如今移民大军抵达战场,掀起一番混战。利率想拼命拉低房价,可移民却在不断抬升房价。以现状判断,移民大军显然更胜一筹。

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随着房价上扬,Westpac首席经济学家Kelly Eckhold预计房价会在明年大幅上涨,因为移民激增已导致人口增长达到“数十年最高”水平,将提振住房需求。

“长期利率上升将在一定程度上抑制未来房价,但人口激增的影响将是巨大的。总的来说,我们预计2024年房价将上涨8%。”

除了移民刺激房价上扬,政府更迭也令投资者信心大增。

Valocity全球房地产首席执行官Helen O’Sullivan表示,随着移民强劲增长,即将上任的国家党政府承诺推出的新政预计将提振房价,包括允许投资者和度假屋业主享受负扣税,将明线法则适用期改回两年。

当然,移民需求抬升房价的力量不容忽视,但也别忘了在努力扯后腿的利率。O’Sullivan认为只要利率保持在高位并对业主购买新房的能力造成冲击,房价就不会大幅上涨。

总的来说,未来房价究竟如何发展,具体还要看利率和移民双方如何撕扯,以及会不会有新角色加入战场,例如国家党的住房新政。

责任编辑:番茄捣蛋


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