移民新西兰，您选择先买房还是先租房？
援引TVNZ报道：据新西兰最大的房屋交易信息网站Trade Me称，新西兰全国的租房需求不断上升，租金也很有可能水涨船高。在今天发布的一份报告中，Trade Me租房部门的总监Aaron Clancy表示，截至6月，Trade Me网站上全国租房需求提高了20%。
目前，全国租金中位价已经连续3个月保持在500纽币每周的新高。“现在租房的需求在增加，但供应却并未跟上来。6月租屋供应数量同比去年下降了7%。”
“房价不停涨， 一些新西兰人不得不花更长时间租房，才能存下买房的首付。同时，由于租金上涨，租赁市场紧张，一些租客选择长期留在同一个租屋，而不去选择新的住所。”
历史数据显示，过去二十年，奥克兰的房租一直是直线上涨的。
Aaron Clancy称：“很不幸，这对任何在寻找租屋的人来说都是一个非常糟糕的局面。我们将看到随之而来的是租金再创新高，租房者竞争加剧以及租屋库存减少。”
Aaron Clancy表示，需求上涨和租金提高之间总是有一个时间差，因此如果供不应求的局面继续下去，房东很可能将提高租金。
“在这种需求下，新西兰许多地区的租金已经被推高。6月，5个地区租金都经历了两位数的增长，4个地区租金达到了新高。如果需求继续下去，我们将在未来数月看到租金创下多次新高。”
奥克兰租金中位价在每周560纽币，但需求却上涨了21%。从下图可以清晰地看到，在最近十年里奥克兰的租金上涨大大超过了工资的增幅，而首都惠灵顿的租金也上涨了60纽币至每周540纽币。与此同时，据新西兰统计局数据，新西兰住房拥有率创下66年来的新低。数据显示，目前全国住房拥有率为63.2%。
不难想象，在这样的持续性房租上涨压力下，租房的家庭几乎是没有可能存下首付购买自己的住房的，要知道按照平均租金回报率5%来计算的话，租房3-4年就已经把一套房子的首付交给房东了。
Clancy指出，虽然惠灵顿地区的租房需求有所缓解，只同比去年上涨了2个百分点，但现有的租屋库存量却下降了11%。“库存的减少，租金的增加，首都地区的租客们在住房方面的开支更大了。”
Infometrics经济学家BradOlsen表示，由于高房价，人们租房的时间变长了，但这并不是一个什么新现象。“我认为这一现象在一些大都市确实存在，尤其是房价高，租金高，拥有很多大学的城市，如奥克兰和惠灵顿。人们可能会努力签订一个半年的租期以便保证租金不会上涨。”
他指出房源的短缺揭示了，即使下发的建筑许可达到一个高水平，但仍需要更多举措来打造更多住房。“租房供应很可能是受到投资者减少的影响， 至少与去年相比是这样。贷款价值比限制，房价涨幅可能减缓甚至下降都将影响到投资者活动，进而限制更多的租房供应。”
“未来一段时间租金都将上涨，不仅是因为供不应求推高了租金，还有更高的保险费用以及健康住房的规定等，都迫使租金上涨。”
再来看房价方面，人们在谈论市场周期时，大多数回顾的是过去10年，最多过去20年的市场活动。而如果我们将时间倒回至上个世纪呢？奥克兰最大的房产经纪公司Barfoot & Thompson有记录的市场数据可追溯至上个世纪50年代。董事总经理Peter Thompson说：
从1954年至今的65年里，奥克兰一共只有四年的房屋售价低于前一年，分别是1963年、1971年、1991年和2009年，正是全球金融危机和石油危机等大事件发生的时间。1996年的亚洲金融危机、2000至2001年的互联网泡沫破灭和911恐袭并未对房市产生负面影响。有趣的是，自1980年以来房屋均价曲线图呈现出一种规律模式，先小幅增长约6％，接着大幅上涨，随后再下降。
因此，Peter认为奥克兰在经历了2012年至2016年的峰值之后市场回归传统周期。他预测下一次上涨将在2022年左右。
Peter指出，奥克兰房市一直存在季节性的周期，9月至11月上涨，2月至4月的夏季达到顶峰，冬季和圣诞节假期趋于平缓。2017年适逢新西兰政府大选，政党更迭，联合政府成立，房市正常周期受到影响，市场变得混乱，同时也预示着更多的交易性机会将有可能出现。
天下没有新鲜事，我们总是能从历史中达到宝贵的启示，不妨让我们仔细研究一下下图2008全球金融危机前后的七年周期里，奥克兰房价所经历的变化，相信也会有所启示。
最近我读了一篇题为“房屋泡沫破灭，市场即将崩溃”的评论文章，文中详细阐述了澳大利亚、加拿大、英国和新西兰等国不可持续的住房负担能力以及房价收入比（房价中位数除以家庭平均收入）在过去十年中翻了一番。该文最后做出结论：新西兰房地产市场即将崩溃。这样的评论着实让新西兰人担惊受怕。这篇文章写于2010年。
结果呢？2010年新西兰房地产市场并没有崩溃，也不像众人反复预测的那样在繁荣周期结束后房价暴跌至1980年。
尽管如此，预测新西兰房市即将消亡的类似报告（国际和本地）依旧层出不穷，屡见不鲜。隔几天就会有房地产评论员或其他专家预测，“这次新西兰房市真的要彻底崩盘啦，世界末日就在眼前”。
这些报告，和上面那篇2010年的文章如出一辙。但是，如果你三番四次地喊狼来了，久而久之人们便不会再信了。
许多专家和评论员撰写了各种理论和观点分析为什么新西兰房地产市场与西方大多数国家大相径庭,尤其是最近相对于澳洲房地产市场的大幅回调，新西兰的房价则异常坚挺，走出了截然不同的走势。要理解这一现象，我认为，只要承认新西兰房市与众不同这一点就够了。
而说到奥克兰房产市场的特殊性，就避不开海外买家这一个永恒的话题。在很多新西兰人心里，海外买家一直是造成本地房价在近年来不断攀升的主要原因。
2018年10月22日，海外买家购房禁令正式生效，如今9个月过去了，这项政策成效如何呢？
值得一提的是，就在上周五，新西兰统计局发布了一份数据：在今年第2季度，海外买家在新西兰一共买下了183套住宅，比去年同期的1,116套足足减少了83.6%。
据悉，在今年第2季度所有已经完成的房产交易中，海外买家占比0.48%，这一比例不仅低于去年同期的2.8%，也低于上季度的0.6%。
相信看到这里，相信许多人都会产生一个疑问，海外买家购房禁令早已正式生效。为什么在2019年还有很多海外买家能在新西兰继续购房？
1. 根据《海外投资法修正案》的原文，一些持有新西兰/澳洲/新加坡永久居民签证的人士，但过去12个月中在新西兰的居住时间未满183天，同样会被归为海外人士，对于此类买家，只需要通过“承诺定居测试（Commitment to reside）”便可购买自住房。
2. 非新西兰/澳洲/新加坡居民签证持有人在符合以下条件后，依然可以购买住宅用地和住宅地产：
（1）购买住宅用地用于开发更多房产/养老村
如果你是一个来自海外的投资者，愿意增加新西兰的住宅供应数量，那么你可以购买住宅用地，进行开发，并在项目完工后出售房产。
*买家需要通过“增加新房供应测试”和“投资者品行测试”，所开发的项目需要是长期居住设施。
（2）购买住宅用地用于非住宅目的
如果你是一个来自海外的投资者，在购买住宅用地之后，将其用于非住宅用途，比如Motel、酒店、办公室或员工宿舍等。
*买家需要通过“非住宅用途测试”，且通过“投资者品行测试”。
（3）购买大型公寓楼花
如果你购买的物业属于大型开发项目（20套Unit以上的多层建筑）的期房，且开发商获得了可以向海外买家售房的豁免许可（Exemption Certificate）。
根据统计，新西兰全国目前有35个大型公寓项目拿到了这一豁免许可。这意味着，凡是购买这35个公寓项目的海外人士，可以不用担心《海外投资法修正案》（The Overseas Investment Amendment Bill）的限制。
*开发商可以申请豁免证书的前提条件是该项目至少拥有一个多层建筑，且建筑物拥有超过20个Unit。买家需要通过“投资者品行测试”。
（4）购买酒店式公寓
首先，酒店式公寓所在土地的性质为民用土地。其次，酒店式公寓必须是大型开发项目，是拥有不少于20个Unit的多层建筑。第三，海外人士购买酒店式公寓的时候，必须同开发商或酒店管理方签署回租合同（Lease back），项目竣工后，海外人士在该物业内每年的居住时间不超过30天。
*买家需要通过“投资者品行测试”。
3. 对于那些在禁购令正式实施之前签订了有条件购房合同（Conditional Agreement）的海外买家，他们会被自动视为在禁购令实施之前购买的房产。这些买家可以合理地避开禁购令。即只要在去年10月22日之前，海外买家与屋主签订了一份有条件购房协议，就可以在2019年继续完成交易。
不过，能够进行类似操作的海外买家无疑是少数人，因此，目前海外买家的购房数量和占比都呈现出大幅下降的趋势。
目前海外买家的购房数据：
（1）购房数量Top3的税务居民国
中国税务居民定义：在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人应认定为中国税收居民，其中包括了非中国国籍人士。
从上面的表格可以看出，中国的税务居民一直是海外买家中的主力。不过，随着海外买家购房总数的减少，中国税务居民购房数量的降幅更大。今年第2季度，中国税务居民在新西兰只买下了141套住宅，比去年同期下降了79%。
（2）2019第2季度-海外买家来源国
从上面的饼图中可以看出，尽管中国税务居民在新西兰的购房数量大幅减少，但中国税务居民在2019年第2季度的购房数量依然在海外买家购房总量中占据41%，位居各国之首。来自美英两国的海外税务居民的购房数量分别位居第二和第三。
（3）中国税务居民新西兰购房数量统计
根据统计，来自中国的税务居民在今年第2季度买下了141套住宅。其中，有93套被中国大陆的税务居民买下。
（3）2019第2季度-海外买家购房数量-奥克兰VS新西兰
奥克兰一直是最受海外买家青睐的地区，这一点并没有随着《禁购令》的出台而有所改变。
从上面的线状图中，我们可以看出，虽然中国籍海外人士的买房数量和卖房数量已经无限趋近，但在今年第2季度，中国税务居民的买房数量依然略微高于中国税务居民的卖房数量，从这一点也可以看出，相比于其他国家的海外人士，中国税务居民对新西兰房市似乎更加难以割舍。
当然出现这样的结果一方面可能由于我们中国人对于永久产权房产近乎痴迷的热爱，而另一方面也不得不承认是因为许多中国新移民在新西兰租房遇到的各种现实困难所致。快速浏览一下新西兰本地媒体关于租房的新闻标题：
眼下虽然算不上奥克兰的租房旺季。但在奥克兰，很多地区还是出现了一房难求的局面。
一对准备在最近换房租住的60岁夫妇，惊讶地发现，一套位于Greenlane、房租高达$830/周的三房住宅竟然吸引了超过50个求租者。据悉，他们打算换房的原因是房东计划将租金上调$20/周，但在租房市场寻觅一圈之后，他们打消了换房的念头。
50人抢1套房子？这样的事也发生在传统好区Remuera，一套出租房刚上市也引来了50个上门看房的求租者，由于人太多，这些租客不得不在房子外面排起了长队。
物业管理公司Impression Real Estate的总经理Aaron Tunstall表示，每天平均有50名租客向他的公司咨询出租房的情况。Aaron Tunstall预计，奥克兰的出租房市场在二月和三月份将会更加火热。
21岁的华人女生Sophia Wang在去年刚刚结束了自己的学业。Sophia Wang表示，高房租令学生们不堪重负。随着毕业，她本人也将在下个月搬出学生公寓，而等待她的将是租房市场上的激烈竞争。据悉，Sophia Wang此前与五个朋友住在一起，而她的朋友大都在去年12月就签订了新租约。虽然这些人大都不会在奥克兰度过圣诞和新年假期，但为了避开年初的租房旺季，他们宁愿提前开始租约。
Sophia Wang表示，自己的一个学生朋友，将会在近期搬进一套与六个人合租的房子。朋友非常紧张，因为上一任房东的行为依然令其感到恐怖。根据朋友的描述，他与上一个房东合住，而房东曾在冰箱门上贴了一张纸，上面清楚地写明每位租客每天可以从冰箱中拾取的食物数量。
新西兰学生社团联合会(NZUSA)的全国主席James Ranstead指出，由于租金一涨再涨，学生们正生活在水深火热中。
“学生们的日子真的越来越难过，他们很难找到合适的出租房。”James Ranstead说道。
众所周知，随着近年来新西兰移民政策的不断收紧，新移民从登陆新西兰到成功获得新西兰永久绿卡的时间周期正在拉长。对许多新移民来说，能够靠自己的努力在3-4年里贴上新西兰PR已经非常了不起的成就了。
假使你在这几年里除了要面对适应新的生活环境的挑战，加上学业和职场的双重压力之余，还要面临不断高企的房租和经常性的搬家以及来自房东或者同住房友的苛责，无疑怕是移民之路会走的更累更久。尤其是带着孩子的家长们，恐怕是更能够体会到文字之外的艰辛了。
要知道目前奥克兰一套价值两百万人民币左右的小公寓，一个月的租金就会达到一万元人民币左右。在如此奇高的房租之下，一边是咬咬牙买下一套力所能及的永久产权的小房子，每个月还着比房租还略低的房贷给银行（新西兰目前主流的房贷利率还不到4%年化，低于奥克兰市区公寓平均5%左右的租金回报率），慢慢地痛并快乐着，享受着房价越升越高，房贷越还越少的过程，等三四年后拿到绿卡时，便可以将公寓作为投资房出租的租金用于抵押购买永久产权的House别墅。另一边是苦哈哈的替房东还着房贷，忍受着房租年年上涨不敢抗议，辛苦完成学业工作，带着满身疲惫回到别人的房子里，看着房价慢慢上涨越来越遥远......
相信这种感觉对于选择逃离北上广的你来说并不陌生吧，不知道几年后会不会回首问问自己，到底还要带着孩子逃离到什么时候呢？
孟子说过，有恒产者有恒心！在移民的道路上又何尝不是如此呢？一两年前的犹豫让不少人错过了拿到PR前买入心爱的house的机会，现在如果继续犹豫可能就真的要被迫承担高额房租，租好多年的房子了。也许对于许多华人新移民来说，游客和回家之间真的就只有一套房子的距离，不知道您是否同意呢？欢迎留言与我们分享您的宝贵想法！
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（责编：Stella）
