《经济学人》：全球豪宅都在跌？带100万纽币，到奥克兰富人区捡漏去

伦敦市中心的OneBlackfriars大厦在泰晤士河南岸拔地而起。这座新建成的50层高的大厦包含274间豪华公寓，售价从100万英镑到令人瞠目的1500万英镑不等。

其独特的外形（大楼中间部位像人鼓起来的肚子）也被诺贝尔经济学奖得主、曾对资产泡沫作出经典解读的罗伯特·希勒（Robert J. Shiller）直接称为“大肚子（TheTummy）”。

当然，这个趣称同样可以用在形容伦敦膨胀的楼市上——总体上，伦敦房产价格从2009年到如今已翻番。

其实，经历过08年全球金融危机房价暴跌和之后房产迅速升值的全球大都市，不仅仅只有伦敦。根据《经济学人》杂志最新的全球房地产市场调查（下图表），全世界最受欢迎的五座城市——香港、伦敦、悉尼和温哥华的房价在2009年后均连续数年稳步攀升。

然而，如今这些城市中最昂贵的“黄金”地段的房价正在下跌。

前不久“太平山顶”这一名副其实的世界最昂贵地段的一块空地开始招标，结果当地开发商的出价均未能达到政府的底价，令所有人大跌眼镜。去年，曼哈顿房价下跌了4.3%；据在线房产搜索公司StreetEasy统计，2018年售价为100万美元及以上的房屋有60%未能出售。在悉尼，黄金地段的房价从2017年起已经下滑了16%。

据伦敦的第一太平戴维斯（Savills）估算，伦敦黄金地段的房价相比2014年的峰值已下降了20%，100万英镑以上房屋的成交量也比2016年低了20%。

先不论脱欧带来的影响，这种下滑背后隐藏着更为广泛的原因，Savills的首席研究员LucianCook表示：跨境资本流入量的减少、政府政策收紧、资金成本和房屋供给量的上升都导致了伦敦房产市场的降温。

出现这种情况一个重要原因就是全球范围内的造富运动。

瑞士信贷的数据显示，在2018年，百万富翁们掌握了世界45%的家庭财富，这一数值在2010年仅为36%。这些财富中相当一部分被用来购置国内外豪宅。但是瑞信认为，新百万富翁的增速未来会放缓，据预测其增速到2023年将会放缓20%。

在中国这个产生了世界六分之一新百万富翁的国家，资金流出变得越来越困难。

据美国不动产经纪人协会（America’s National Association of Realtors）估算，中国购房者在美国花费了300亿美金购置房产（2018年3月数据），这一数值比上年同期下降了4%。在澳大利亚，由于政策要求国际买家只能购置新建房产，来自用于新建项目的中国投资在2018年下降了36%，降至13亿澳元（合9.7亿美元）。

然而即便如此，澳洲国际买家中的四分之一仍然是中国人，伦敦同样如此。

政府为房产市场的降温也出了份力。

此外，英国政府也开始加征交易税——购买一处价值250万英镑的房产最多可能需要缴纳28.8万英镑的交易税，2010年只需缴纳10万英镑。同时，非居民在英国也需缴纳额外税负。新西兰的举动最为大胆，政府从2018年10月份起全面禁止了外国投资者购置新西兰的已完工房产。

奥克兰房市走冷，许多人离场，还有人忍痛降价卖房。

但投资都是反人性的，对长线投资者来说，正是去顶级街区捡漏的好时机。

OneRoof.co.nz和数据合作伙伴Valocity统计了一下，在奥克兰12个最抢手的街区挂牌待售的房产中，CV估价低于100万纽币的房产数量，占所有上市房产总数的12%。

考虑到当前市场下，很多卖主甚至愿意以略低于CV的价格卖房，这意味着在这12条顶级街区里，可能有12%的房产以不到100万纽币的价格成交！

那真实的成交价格又是什么样呢？

据OneRoof.co.nz和Valocity统计，在Ponsonby, Grey Lynn, Herne Bay, Westmere, St Marys Bay, Remuera, Mount Eden, Parnell, Epsom, St Heliers, Devonport 和 Campbells Bay这些好城区，在2018年共成交了近4.4万套房产。成交的中位价，从140万到250万纽币不等；有13%的房产售价低于100万纽币。

在这些房产中，CV低于100万的房产有9770套，占比22%；但在成交的时候，只有13%的房产价格低于100万。

简单粗暴的说，差不多每两套CV低于100万的房产，其成交价格会真的低于100万。想捡到漏，需要眼光、耐心和运气。

OneRoof.co.nz的编辑Owen Vaughan说，“如果你只想在大家都盯着的好街区买好房子，那么成功的机会很小。卖家对自己的房产心里有数，数据表明他们还在‘挺着’。”

不过，如果把要求降一降，在这些街区买到100万纽币以下的住宅绝对有可能。在Grey Lynn的Brisbane St，一套带停车场和花园的两室住宅，现在要价仅有91.5万纽币。

这套59平米住宅的的代理中介Keith Dowdle说，“在Grey Lynn，碰到一套不到100万纽币的独栋房产非常罕见。因为这个价位通常只能买到在公寓和排房。两周以前，我们刚卖了一套Arch Hill的两室翻新房，卖价136万。”他还补充说，这套房产翻新过，通常不到一百万的价格，在这里就是买小房也只能买房况陈旧的住宅。

Brisbane St这套59平米的住宅是半幅地（Cross Lease Title），这种产权的房子在中区东部非常普遍，这使得买家可以用相对低廉的价格在Ponsonby这样的热门区置业。

该房的代理中介Dowdle还说，许多购房者都不想在远离市区的地方买房，他们更喜欢住在步行就能去市中心的黄金地段。“随着通勤一族对时间和路程的看重，以及交通成本的上涨，这些地段的吸引力将继续增加。”

Bayleys全国住宅主管Daniel Coulson表示，想要在这些理想街区买到入门级住宅，购房者需要调整心理预期，不能只想着独栋住宅，公寓、联排房屋和排房是更现实的选择。“能有多少套3室2卫浴的独栋住宅CV估价会低于100万呢？”

在紧邻CBD的Parnell，房价呈现出两极分化的趋势。一方面，约40%的存量房产（和40%的成交房产）估值不到100万纽币。

去年，相当大一部分（18%）的成交价甚至低于50万纽币，大部分都是位于City和Newmarket交接地带的公寓。但另一方面，Parnell有32%的房产售价超过200万纽币，在截至今年8月的一年里，该街区的最高成交额达到920万纽币。

想要捡漏的买家，还可以试试在Mount Eden碰碰运气。在Mt Eden，超过1/3的房产CV不到100万纽币。相比之下，Herne Bay和Epsom这样的豪区，只有1/5的房产CV低于100万。

在Ponsonby，这一比例降至12%。而Campbells Bay街区，只有不到3%的房价CV不到100万纽币。

中介Dowdle表示，一些平时用于出租的投资房产，要想继续出租需要装修升级满足政府新规，房主转而选择卖房。由于现在的房产市场上很多投资者都在离场，这绝对是自住买家的好机会，简单的装修升级就能获得升值。

Bayleys的Daniel CoulsonCoulson补充道，“每个市场都有机会，房产市场也没有不同。有报道说，过去一些被为遥不可及的街区，人们的购房负担能力正有所提高。我的建议是，别看CV，直接去和中介谈谈，了解一下上个月房产卖了什么价。”

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