2019年房地产的风险和政策选择
自3·17开始，史上最严格的调控已经持续近两年，表面上房价快速上涨的态势得到遏制，但市场的蕴含的增长、民生和金融风险仍在。
第二，住房领域民生风险会更加突出。2019年我国经济增速下行压力恐怕更大，就业风险对年轻人、流动人口、低收入人群的冲击最大，如果没有良好的住房租赁保障，住房问题将导致更多社会矛盾。
因此，房价快速上涨表面上被遏制了，但房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决，部分周期性与结构性问题甚至有所恶化，三大风险交织叠加，我国房地产面临前所未有的挑战。
房地产在任何国家、任何阶段都是经济增长的关键推动力，但使用不好往往会酿成巨大的灾难。房地产政策需要与住房发展历史阶段相适应，与老百姓的居住本质需求相匹配。
当前，我国城镇人均居住面积增长到36.6平方米，户均住房套数提高到1.1左右，住房自有率提高到87%左右，意味着我国住房供需总量上基本均衡，但住房分布不均、条件较差的情况在重点城市依然存在。
贝壳研究院2018年购房者调查结果展现了当前住房的一些基本事实——
从城市看，一线城市购房者人均居住面积仅27.5平方米，远低于全国人均37平方米的水平。人均卧室个数达到0.73个，离“一人一间”的小康标准相距甚远。
从年龄段看，正在步入“上有老小有小”阶段的80后居住条件最差，家庭人均居住面积为27平方米。大部分双职工家庭需要父母照看孩子，常出现三代人同住的情况。
从家庭规模看，3口之家卧室平均数量为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个，家庭规模越大住的越拥挤。
从房屋质量看，北京35%的住宅楼龄在20年以上，租赁品质较差。面积小、设施不齐全，居住体验差，难以符合90后年轻消费者的居住要求。
从其他发达国家的发展经验看，获得更好的住房是人类永续的需求，能够促进房地产投资稳定增长。在短期，可以鼓励有房群体改善换房，合理发掘住房市场潜力。
二是完善更加市场化的住房供给体系。逐步放开对商品房建设面积管制，鼓励高品质住宅的建设，通过税收手段、技术标准，引导开发商开发绿色、节能、降耗、智能的“好宅”，引导消费者理性购房。
尽管房地产市场的潜力依然很大，但不可盲目刺激购房。近年来，我国房地产日益资产化，与宏观周期、杠杆周期息息相关，要着力防范过度加杠杆带来的金融风险，重点关注三四线城市、低收入购房群体的债务风险。
这些数据表明，上一周期的房地产市场的繁荣主要是无房群体背负沉重的债务负担撬动起来的。这些群体收入来源单一，受经济周期波动的冲击最大，是房债泡沫破裂的脆弱环节，对此要高度关注。
我国从房改出发，过去20年的政策主线是让居民买房，忽视了租赁市场的培育，人口集中的大城市仍然面临租赁住房供给不足的矛盾，租赁市场的不规范影响了居住稳定性，租赁市场尚未形成民生保障的安全网。
