后花园面对面第51期 - |房产| 专家教你怎样一步步选到优质公寓 ... ... ...

后花园面对面第51期 |房产| 专家教你怎样一步步选到优质公寓

本期嘉宾：Barfoot&Thompson房地产经纪公司 Cici、Miro

自2009年以来，奥克兰的公寓价格大概涨了36%。其中购买公寓的人，投资自住的都有。而现在的资源越来越少，买家越来越多，预计奥克兰以后的公寓市场会持续增长，特别是今年，公寓价格会创新高。很多买家怕价格涨到超出承受能力，想赶紧入市。但购买公寓其实是很多技巧的，Cici Wang团队的Cici和Miro继续做客《后花园面对面》，教你怎样一步步选到优质公寓。毕竟，万一买错就亏大了。

专家教你怎样一步步选到优质公寓

无论是长期持有还是短期炒作，位置最重要

无论是打算长期持有还是短期炒作，都要以有一个很好的地理位置作为购买公寓的重要决定因素。也就是说，购买公寓首先最应该认真考虑的就是地理位置。 

其次，一定要看开发商的资质

在调查开发商资质这方面，很多华人是比较欠缺，他们没有在这方面做很多功课。 

但这样其实是有风险的，像最近比较出名的Newmarket有个楼盘，在很多买家付款购买两三年以后不了了之。这对买家来说是一种重大的打击，因为把资金投在这个项目上，耽误了两年时间，没有投到别的项目，是非常大的损失。 

建议在专业人士的帮助下调查开发商资质

开发商资质对公寓楼盘项目的质量至关重要，不要因为有个漂亮好听的名字就觉得这个开发商资质好。购买公寓，最好找一个比较有经验的房产经纪，了解开发商的背景。同时，最好找一个律师做检查一下开发商的资质。 

其实在公寓销售的时候，中介通常都会给律师5到10个工作日来作合同审查。合同审查的其中一部分就是开发商背景审查。对开发商的背景做一些调查，去了解他曾经建过什么房子、什么楼盘、销售业绩怎么样等等。

像Cici团队代理的公寓楼盘New Group现在有一栋3年前建完的第一期的旧楼，当时销售就很火爆，而且业主对所持公寓的信心非常高，几乎很少有人拿出来卖。今年到目前为止，只有4月份上市过两套，而且全是以非常好的价钱预售出去的。3年前买入的价格是五十多万，现在提前拍卖都拍到了80多万。  

业主及买家对New Group公寓的信心非常高，包括这栋旧楼的顶层509，就是All Blacks的名人Grant Fox买的，作为长期物业持有。  

由于主流社会不太了解开发商资质，因此买家尤其是华人买家在考虑购买公寓的时候，一定要花一些时间去调查的开发商的具体信息。

建筑质量也是决定购买公寓的关键因素

公寓的建筑质量也很关键，买家需要看公寓的建筑规范。不管是外墙材料、内墙材料，还是屋顶建材，厨房位置、每一道工序等等，都应该看一下。 

好的开发商会有一套详细的介绍册子给买家：从每一个材料，包括到最后的细节，开发商愿意跟大家分享一一在列。如果有什么问题，还可以直接问。

用最低的成本去锁定比较靠谱的未来

当然买家需要考虑配套设施是否完善，如车位、健身房、医院、学校、公园等等，是否会产生一些所谓的管理费。 

有没有多的车位可以选，两房以上是不是送两个车位。像在市区Queen St.这些地方，不可能是有客人的停车位，想要多余的车位作为来访车位，可不可以花钱买，需要花多少等等。

在前面满足的前提下，可以把车位价钱去掉，折算到每一平方米单价，看看性价比。符合条件、性价比高的公寓就可以下手，尽量用最低的成本去锁定比较靠谱的未来。

公寓好不好，主要看有没有不可取代性

一说好公寓，大家首先想到市中心。其实公寓好与不好，主要看有没有一种不可取代性。如果周围有第二、第三栋，就要考虑是否投资。  

什么是不可取代性呢？举个例子，有几个住在一号楼的买家看到2号楼开始修建，第一个先买了。这是个很重要的现象，需要回到开发商资质上。第一期业主住的很好，觉得开发商资质好，自住和投资都不错有了这个经验所以对公寓有信心。如果开发商是第一次开发没有经验，买家心里始终会有个问号。

现在除了市中心之外，开发商也开始在其他区域修建公寓。 

但购买公寓还是要考虑位置和周边设施的便利性，比如养老住的公寓周边设施不能离太远。其实现在很多好公寓都在最好的学区，这个就是不可取代性锦上添花。

有限的预算想在市中心买房，公寓是唯一选择

最近一些短期内转手的公寓房涨幅非常大，可能在1月之内转手就能有6万多收入，三个月会有20万的资本增值。其实现在不光是公寓，买独栋house 的涨幅都是论月算的，一般比较靠谱的是论季度来算。  

公寓的持有成本要比house少，有成本少增幅机会就更多。根据最近的数据统计，公寓卖的最火是Newmarket、Epsom、Mt. Eden、Parnell这几个区。 

奥克兰的人口不停的在增加，公寓涨幅不可限量。因为在有限的预算想在市中心买房，公寓是唯一选择，除非你想越买越远。

高质量大户型的公寓是市场发展趋势

跟印象中五六十平米的公寓不一样，Cici Wang团队代理的两房130平米的公寓的户型非常大。通常新西兰3房house的面积是100平米，这个公寓面积跟townhouse一样，相当于买了一个小高层的house，但换了一种生活方式。

像这种在CBD环境中的高质量大户型公寓是一种发展趋势，涨幅就会比较惊人。因为奥克兰的人口密度还在增加，供需关系索求，公寓房源非常少，拍卖现场的清盘率都已经达到了80%以上。 

奥克兰公寓的价格降下去也比较难，参照澳洲和美国，房价可能是比较稳定持久增长的态势。

买之前最好到中介看看样板间  

文字和图片宣传，跟到现场实际去看感受是不一样的。到销售现场，你会看到周边人群、邻居是什么样，停车位、周边景色怎么样。

还可以像中介咨询，进一步了解公寓的发展前景。 

后花园观点：公寓的买家中很大一部分都是自住型买家，因此现在开发商都是以开发自住型公寓为主，根据他们的需求对室内面积比较宽敞的公寓进行设计，高质量大户型公寓确实是一种发展趋势。