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太突然了!奥克兰94个街区房价下跌,专家一席话却让买家笑不出来

头条Kaituhi: Gloria
太突然了!奥克兰94个街区房价下跌,专家一席话却让买家笑不出来
WhakarāpopototangaZollner表示:“以上因素均能影响供应链,而中国又是新西兰一个重要的出口市场——所有这些都可能引发经济衰退。”


后花园2022年3月24日报道:CoreLogic的最新报告显示,在截至2月份的三个月里,全国有154个街区的房价出现下跌,其中12个跌幅超过5%。

154个街区的房价跌幅超过1%,其中94个位于奥克兰。

分析显示,整个奥克兰地区的房价都出现了下跌迹象。

一些传统壕区的价格也出现了下跌,例如Remuera和Epsom,这两个街区的房价分别下跌了2.4%和2.6%,相当于$6.81万和$6.62万。

但一些传统上房价较低的街区也受到了冲击,比如Manurewa East和奥克兰市中心,两地房价分别下跌了3.5%和3.6%,折合为$3.17万和$2.22万。

CoreLogic的首席房地产经济学家KelvinDavidson表示,全国多地房价都出现了下跌迹象。

他说:“去年,市场表现出了很强的韧性,在新冠疫情、快速封锁和边境关闭期间保持了狂热的增长水平。

但是这已经达到了一个明确的转折点,在新西兰许多地区,住房可负担性下降,房贷利率上升,再加上贷款收紧,种种因素共同导致房价增长放缓,甚至出现了负增长。

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值得一提的是,奥克兰的Herne Bay仍然是新西兰最贵的街区,房价中值为$372.69万,上涨了3%,折合$10.985万。

本周较早前,REINZ的数据显示,自去年11月房价到顶以来,奥克兰地区的房价中值下降了约8%,但不同地区的降幅有所不同。

在全国范围内,最新的Quotable Value数据也显示,2月份全国平均房价下跌1%,至$105.3483万,而REINZ的最新房价指数显示,房价已经出现连续三个月下跌。

除了房价以外,拍卖清盘率也在直线下滑,凸显出房市拐点的到来。

拍卖清盘率直线下滑,新常态正在凸显

据奥克兰中介介绍,目前拍卖清盘率已低于50%。但即便如此,他们还是坚信拍卖是房屋销售的最佳方式。

Bayleys的全国拍卖经理Conor
Patton指出,卖家们现在发现,去年超高的清盘率——有时候接近100%——是不正常的,如今60%的清盘率才更符合现实情况。

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Ray White的首席运营官Daniel
Coulson表示,卖家们应该仔细倾听市场的声音。

即便清盘率总体不佳,但拍卖场上却常有惊喜。比如在奥克兰西区的Te Atatu Road,这里有一套翻新4卧房就在近期拍出了239.5万纽币的高价,比房主的预期价格高出了20万纽币。

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Te Atatu Road

这套靓宅坐拥1179㎡的超大占地面积,带有一套独立的双卧小屋,地处排房与公寓住宅区。

Ray White驻Mount
Eden地区的负责人表示,他们有90%的房源都是通过拍卖形式出售的,其中75%至80%的房源是立即成交或在拍卖之后成交,显示出拍卖仍是最佳的房屋销售模式。

房价真的暴跌,最受益的竟不是买家?

2年前,新西兰的房价要比现在便宜43%。

疫情发生后,许多人预测房价会下跌,但最终结果大家都知道——房价逆势上涨,并屡创纪录。

今年,受到高通胀、俄乌战争以及油价冲击的影响,主流银行的经济学家纷纷预测,房价将下跌约10%。然而,即便跌幅达到20%,也难以匹敌疫情期间的房价涨幅。

如果房价要回落至疫情前的水平,可能需要发生巨大的全球性问题。这一情况发生的可能性并不大。

一些经济学家指出,即便首次置业者的期望成真——房价真的暴跌了43%,但他们也会同时发现,自己正面临失业的风险。忽然之间,买房可能不再是他们的当务之急了。

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ASB的资深经济学家Mike
Jones表示:“你不会真的希望房价暴跌43%,因为这将成为一场灾难。相比买一套便宜的房子,到时候你可能有更重要的事情要处理。”

他说,导致房价暴跌、房市修正的全球性因素,通常是那些长期且深远的经济衰退/萧条。

Jones表示:“如果房价真的下跌30%至40%,到时候很多人将失业,或者发生房贷违约的情况,这又会给经济体系带来新的冲击。”

虽然未来难以预测,但目前新西兰正在经历的信贷紧缩、利率上涨,以及住房供应增加,确实会给房市降温。但即便这3个因素同时发挥作用,截至目前,房价的下跌幅度仍很温和。

经济学家认为,保证市场坚挺的因素依然存在——从人口的角度来看,住房需求依然合理,而劳动力市场也仍很强劲。

ASB的住房信心报告显示,49%的受访者仍然认为房价会继续上涨。

ANZ的首席经济学家Sharon
Zollner表示,房价有可能会暴跌,但与此同时,经济会出现大萧条,失业率也会大幅提升,这种情况以前发生过,也仍有可能再次发生。

她说:“我们确实倾向于相信每隔10年左右,新西兰会经历一次类似的经济衰退,尤其是当你反观正在发生的事情时,风险当然会增加,因为不只是新西兰在应对这个问题,这是一个全球性现象。

Zollner表示:“面对不断放缓的房地产市场和经济,央行不得不加息,其他国家也不得不这样做。”

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她说,新西兰关注的是房市,但其他国家关注的是房屋净值。任何国家的投资者都必须适应新的市场常态,他们可能会突然发现,央行不再是房价下跌的“拦路虎”,而房屋净值最多可能下跌20%。

本周,美联储再次加息,俄乌战争也仍在继续。与此同时,欧洲爆发了能源危机,中国也正在应对Omicron疫情。

Zollner表示:“以上因素均能影响供应链,而中国又是新西兰一个重要的出口市场——所有这些都可能引发经济衰退。”

所幸的是,目前新西兰的劳动力市场依然强劲,但如果建筑业出现衰退(占就业市场的10%以上),则可能带来负面影响。

另一边,如果俄罗斯启动核武器,则会立即引发全球性的金融危机。

CoreLogic的首席房地产经纪学家Kelvin
Davidson指出,毫无疑问,以上因素将导致严重的经济衰退,并可能出现严重的信贷紧缩,利率也会急剧上升。

然而,在深度的经济衰退中,通胀很可能会放缓,利率也不会飙升。因此,这又会反过来形成一种内在的保护机制。

(责编:Gloria)

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