新西兰房价怎么算合理？专家分析：还要再降16%

后花园7月2日援引RNZ报道：

有预测人士表示，房价需要再下降至少16%才能达到合理的水平。

住房部长Chris Bishop上周表示房价需要下降，引起了人们的关注。

尽管政府一直在强调可负担性问题，但政治人物很少公开表示希望房价直接下降，通常在政治上更容易接受的说法是希望房价不要上涨太快。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，Bishop的表态是一种“政治上的勇敢”。

根据房地产协会（REINZ）的数据，房价仍然比2021年的峰值低15.9%。但Kiernan指出，房价与个人收入的比例平均为10.7倍，高于2020年之前的任何时候。

平均房价与家庭收入的比例为6.7倍，而长期平均值为4.5倍。假设某人有20%的首付款、25年的按揭期限和最低可获得的按揭利率购买一套平均价格的房子，偿还债务的成本将占到平均家庭收入的43.4%。如果要回到长期平均值34.4%，假设利率下降至5.9%，Kiernan认为房价还需要再降16%。

“这种下降将使房价回到2020年下半年的水平，并不是很久之前。”

“然而，需要明确的是，房价再下降16%并不意味着房屋便宜，只是使其更接近平均可负担性。”

“要使房价与收入比例回到长期平均水平，需要下降32%（以家庭收入为衡量）至38%（以个人收入为衡量）。这种下降在政治上更难以推动。”

对此，独立经济学家Cameron Bagrie有不同意见。他称房价并不需要下降才能变得更可负担。

“我在精神上同意（Bishop）的意思，但可能不同意他实际说的话。”

他表示，如果收入增长速度超过房价，对经济来说，可负担性的改善将更有利。

房价持续下跌将对整体经济和银行系统造成担忧，后者在住房贷款方面承担了很大风险。

“在这里要小心你所期望的。”

在他看来，如果房价在未来10年的增长速度落后于收入增长，将有序地恢复可负担性。

ANZ高级经济学家Miles Workman表示，房价的急剧下跌将带来重大的信心和财富效应，从而导致整个经济出现严重问题，也可能加剧新西兰住房供应不足的根本问题。

“任何过渡到更可负担水平的情况，如果是由供应方推动，将会少造成很多破坏。政策应该侧重于释放更多土地用于开发、加强住房密集化，并简化繁文缛节。”

“并非所有短期内房价下跌的情况都会导致长期的可负担性改善。”

“解决可负担性问题的最佳方法是供应的响应。这不是央行通过调整官方现金利率来解决的问题。这个问题超越了商业周期，因此是地方和中央政府需要解决的。”

新西兰智库NZ Initiative首席经济学家Eric Crampton表示，解决方案的一部分将是放宽造成供应短缺的区划规定。

“新西兰的房价受到区划规定和审批实践的人为抬高，这使得建设新的分割土地、联排和公寓变得非常困难。放宽这种人为的供应短缺将使住房更加可负担。”

他认为区划变更可能会提高某些房产的价值，因为人们可以在土地上建造更多住宅。

“如果导致供应短缺的分区规定放宽，其他城市土地的价值可能会下降，但住房成本将会降低。”

责任编辑：番茄捣蛋