澳联储利率决议在即!专家最新预测出炉,租金恐将应声波动?
后花园2024年10月29日援引Yahoo网站报道:目前距离澳大利亚央行公布最新一期的货币政策声明,仅剩一周的时间。届时,澳大利亚央行可能会采取降息、升息或者维持现金利率不变的举动。
值得一提的是,自2023年11月上一次加息以来,现金利率一直维持在4.35%的13年高位。
虽然在11月的会议上降息的可能性很小,但也不是完全不可能,澳大利亚证券交易所(ASX)的预测显示,降息的可能性为10%。许多经济学家预测,基准利率将在未来几个月下降。这时候,关于房东是否应该下调租金的问题也会被再次提及。
租户权益组织Better Renting的执行董事Joel Dignam告诉雅虎财经(Yahoo Finance),随着澳大利亚接近降息周期,租金问题将再次被探讨。
“有很多投资者说,他们之所以提高租金,是因为利率上升了。”
“但如果利率开始下降,房东的成本开始降低,很多人就认为租金应该下降。”
然而,Dignam表示,较低的利率并不一定会立即转化为较低的租金。
他指出,澳大利亚央行最近的数据显示,租赁市场与官方现金利率的联系并不大。
澳大利亚央行:利率与租金价格无关
很多人可能会认为,随着现金利率从2022年的0.1%上升到目前的4.35%,有抵押贷款的投资者将被迫提高房产租金。
但澳大利亚央行并不这么认为。
助理行长Sarah Hunter表示,没有确凿的证据表明房东将更高的抵押贷款成本转嫁给了租户。
她在5月份时表示:“乍一看,利率和市场租金之间似乎确实存在正相关系——这两者经常同时变动。”
“然而,我们的初步分析表明,市场状况(通过空置率衡量)解释了市场租金的大部分变动,而且几乎没有证据表明,短期内较高的利息成本会直接转嫁到租金上。”
“因此,市场租金和利率一起变动的观察结果似乎是一种相关性,而非绝对关联。”
澳大利亚央行的调查发现,投资者的抵押贷款利息成本每增加1澳元,租金就会增加1澳分。
根据央行的数据,从2022年到2024年1月,投资者抵押贷款的平均每月利息支出增长约为850澳元。这意味着房东每月额外支付的850澳元转化成了每月不到10澳元的租金上涨。
那么驱动租金价格的核心因素是什么呢?
Dignam解释说,影响租金价格的主要问题是可用住房供应。
他预测,租金价格开始下降的唯一理由是市场降温,而“不是因为房东自己的成本下降了”。
澳大利亚哪里的房租更便宜?
随着全国各地房租价格的攀升,租金似乎已经触顶了。
PropTrack的数据显示,上个季度,悉尼的租金要价下降了60%,阿德莱德下降了20%。
PropTrack的经济学家Eleanor
Creagh表示,新南威尔士州首府租金放缓的原因是市场上出现了更多的租赁房屋,而租户的需求在下降。后一种趋势与租户搬到合租房或与父母一起同住以减轻租金压力有关。
North Willoughby和North
Balgowlah是悉尼租金跌幅最大的地区,平均周租金下降了200澳元。
就阿德莱德而言,Findon的租金跌幅最大,每套公寓的周租金平均要价下降了65澳元。
但在墨尔本或布里斯班,这两个首府城市的房租要价都在上涨。
在维多利亚州首府城市的一些城区,租金飙升了40%,而在昆士兰州首府城市的一些城区,租金要价上涨了15%。
房市进入降温趋势
Domain研究和经济学主管Nicola
Powell表示,房地产市场似乎正在向有利于买家的方向转变。
“供应在增加,市场上的房屋待售天数在延长,要价折扣也在增加。”
她说:“所有迹象都表明,总体而言,房价在放缓,很有可能在今年最后一个季度出现下跌。”
然而,在截至9月份的三个月里,房价仍在上涨。
Domain在第三季度录得0.8%的房价增长,销量增幅略高,两者均创下历史新高。
但房价上涨的速度没有那么快,悉尼和珀斯的季度房价涨幅只有上一季度的一半。
公寓的表现好于悉尼和墨尔本等城市的普通住宅,这表明购房者的负担能力已经超出了预期,他们正在寻找更便宜的住房。
另一边,通胀和工资增长——虽然强劲,但还不足以跟上房地产市场的步伐——这拖累了需求,同时高利率也削弱了借贷能力。
Powell表示:“随着价格继续攀升,买家越来越有限。”
“因此,随着购买力的下降,买家发现保持竞争力更具挑战性,导致活动进一步放缓。”
她表示,买家正在“观望”,等待有关利率变动的更坚定信号。
“我们看到房源数量在上升……但这与更高的需求水平不匹配,我认为买家正在观望。”
(责编:Gloria)