$550万制霸拍卖场，业主账面收入超$460万，奥克兰地税会否大涨？
后花园8月17日报道：
大家好，又到后花园拍卖分析时间。
纵观过去一周的奥克兰拍卖市场，其总体趋势可谓平稳，主要体现在拍卖房源和清盘率两个方面。
上周参加拍卖的房源总数为354套，较此前一周增加19套。
其中195套成功拍卖，流拍98套，剩余61套为场下议价售出。尽管房源有所增加，但流拍数量较前一周亦有上涨，因此清盘率来到67%，环比下跌2%，表现平稳。
奥克兰各区的房源数量几乎清一色环比增加，唯二例外是南区Papakura（由24套跌至18套）和激流岛（由3套跌至1套）。 值得注意的是，南区虽然房源数量减少，清盘率却较前一周上涨5%，现为80%。 房源数量下跌，清盘率上升，在一跌一升之间，说明南区的住宅交易竞争日趋激烈。 拍卖价格方面，上周以超$200万价格成交的住宅共有17套，较此前一周（21套）减少4套，对总体占比为11%。 价格区间在$100万至$150万的住宅仍然牢牢占据交易市场的头把交椅，占比为37%；其次是$150万至$200万住宅，占比25%。 换句话说，上周每成交4套住宅，仅1.08套价格低于$100万。 这一点在拍卖中位价数据上也能得到呼应。上周成交中位价达到$128万，环比增加$2.9万；均价为$142.8万，环比下跌约$7.9万。 过去一周，一栋Omaha Beach三卧豪宅以$550万的成交价格制霸拍卖场。 Omaha Beach距离CBD有74公里，即便道路通畅，单程驾车也需要耗费1个多小时，在此购置物业，可见买家一心想要远离尘嚣。 豪宅位于69 Taumata Road，建筑面积358平米，占地面积859平米。一眼望去，只觉端庄大气。 69 Taumata Road 透过独具匠心的陈设和布局，你很快就能在脑海中构建出各种生活场景。 从绿意环绕的入室小径，到通透敞亮的起居空间，再由露天甲板完成室内到室外的完美过渡，将视线一直延伸到远处时而宁静时而壮阔的大海，后院可直通海滩。 该物业2017年CV估值为$382万，此次以$550万高价成交，较CV足足高出$168万。 更加令人感叹的是，物业上一次交易发生在2009年，当时的成交价格仅有$87.5万。也就是说，此次转手可为业主带来$462.5万账面利润，相信即便刨除建筑成本，收益依然可观。 事实证明在房产投资这件事情上，眼光和耐心同等重要。 奥克兰明年地税会否暴涨？ 说到CV，再过几个月奥克兰市议会即将发布最新CV估值。考虑到最近一年房价扶摇直上，很多民众开始担心地税会不会水涨船高。 近日有专家表示，不必担心。 一般来说，奥克兰市议会每三年会更新一次住宅的CV价格。原定2020年发布最新数据，然受疫情影响推迟到今年。 在过去12个月中，奥克兰房价涨幅超20%，OneRoof数据显示绝大多数物业售价超CV估值30%。 在Valocity估价主管James Wilson看来，CV估值既不该成为衡量住宅价值或售价的指标，也不是评判地税几何的唯一标准。 他透露，CV只是市议会用来制定地税的众多工具之一。 “房价变化对地税整体变化的影响很小。” 据悉，各地议会对地税的计算方式各有不同，其核心部分通常包括居民所享受的服务，例如垃圾回收，废物、废水处理，以及人行道等。 相较而言，对地税影响最大的因素不是房价绝对值，而是房价在所属地区处于何种位置。 “比如某一地区所有住宅的CV估值都超过$100万，如果你家CV是$101万，那地税就不会涨太多，因为跟其他物业处在同一区间。” “如果CV是$200万，那地税会涨多一点，但也不会翻倍。” 另一方面，市场售价是在公开市场条件下买卖双方之间自愿达成的价格。 Wilson透露，尽管纳税人一直怀疑CV大幅上涨会导致地税相应增加，但事实并非如此。以2017年为例，当年住宅市场价值上涨46%，然一般地税仅上调2.5%。 他预测，最新CV估值可能会调整资本价值、土地价值和改善价值之间的占比权重，尤其考虑到土地升值，Zoning变化有利于进一步推动城市集约化发展。
