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移民激增,新西兰下一场住房危机正在酝酿

头条저자: 番茄捣蛋
移民激增,新西兰下一场住房危机正在酝酿
요약奥克兰市议会前首席经济学家分析发现,新建住宅数量已不再满足人口增长需求。

后花园8月11日援引OneRoof报道:

新建筑活动减缓,再加上前所未有的人口迁移反转,意味着住房市场将再次面临短缺。

而这一次的驱动力将是新入境人数的突然激增。

奥克兰市议会前首席经济学家分析发现,新建住宅数量已不再满足人口增长需求。

David Norman现任工程、设计和建筑公司GHD的澳新地区首席经济学家,他表示在建筑进度刚刚赶上需求之际,人口却再次激增。

他指出仅在11个月内,净移民人数已经从净损失2万转变为净增长近8万,将导致住房短缺。

“对于10万人来说,那是3.5万套住宅,我们在过去的11个月里还没建成。大多数移民将在奥克兰租房生活,我们已经看到租金上涨了5%到8%。”

“再加上风暴造成的住宅损耗,这是一次前所未有的迅速反转。”

统计局本周数据显示今年第二季的新建筑许可同比萎缩20%。本季发放量不足1万份,是连续第二个季度出现缩减。

建筑许可年度发放量曾在2022年5月达到5.1万的峰值,但去年年底回落至4.9万出头。Norman还指出,由于开发商计划变更,约有25%的许可从未兑现。

虽然强劲的移民数据可以部分归因于新西兰统计方式的转变,例如使用实际护照旅行数据而非移民卡申明意图,但他认为新西兰已经回到疫前的“疯狂水平”。

再加上央行表态不再加息和通胀放缓的信号,Norman认为移民可能会促使房价上涨。

另一方面,尽管建筑生产力激增(以实际建成工程的真实价值与建筑从业人数进行比较),新宅数量却并未跟上,他表示主要原因是土地价格高昂。如果能捡到便宜地块,或者开发商下调利润预期,那将会推动更多住宅建设。

Bayleys洞察、数据和咨询团队负责人Chris Farhi表示,今年的移民潮与2018年和2019年相似。

“人们对其轻描淡写,因为净增长来自中国、印度、菲律宾和南非,而由于外国买家禁令,他们不会立即购买。”

可与此同时,人口增长却对奥克兰已经紧张的租赁市场造成压力。

“这将推动位于市场低端的首次购房者和投资者加大购买力度,如果和新房供应联系起来,尤其是在开发商心存谨慎时,我们就能想到供应将出现滞后。”

央行6月数据已经对此有所证实:首次置业者申请抵押贷款的数量同比增加了30%,对当月贷款总额的占比为43%,不过与疫前相比还是低了8%。

Bayleys认为市场可能会出现波动性,也就是价格会上扬。

“移民是下一个周期的基石,而旧的基石是利率。在住房危机的主题中有周期接周期的波澜。”

另一方面,一些坐等10月大选结果的投资者可能期待政党轮替带来负扣税政策的变化,但Bayleys表示当前仍是不可预测因素。

在与国际合作伙伴Knight Frank联合展开的一项研究中,Bayleys发现澳大利亚的情况也是如此,移民和人口增长,再加上新房建设放缓,正在给租赁市场施压,并重新形塑当地的房地产市场。

Universal Homes首席执行官Andrew Crosby表示,新宅建设管道已经卡住,因为许多拥有20至40个单位的开发商还没能卖房回流资金,因此无法开始新项目。

他称买家如今认为价格太高,住宅卖不上价,而一些密集开发项目也不再有利可图,大家更愿意保留大地老宅。

另外,有土地需求的开发商发现卖家会捂着手中的优质资产不卖,只是扔出一些不太受欢迎的地块,意味着更加高昂的开发成本。

各种因素综合下,尚未出清手中住宅的开发商只能将新项目延期,有些甚至选择缩减开发规模以节省成本。比如将三层公寓改为三层联排,或将两层联排改为独立Townhouse,其实是在减少开发密度。他的公司在Milldale有一个项目,起初计划建造60套公寓,如今的规划是35套联排。

“建造联排比公寓便宜。一切都归结为价格。”

“如果没有利润,就不能建造更多房屋。完美风暴正在酝酿。”

Crosby不确定今年的移民涌入会持续多久,但同意新供应正在枯竭。

“移民转变为购房者需要两到五年的时间,但会瞬间冲击租赁市场。”

他认为只有过度建设才能解决住房短缺问题,就像基督城在地震之后那样。但他补充目前对开发商的制约还包括城市边界限制、密度规则、保温标准和市议会许可的冗长流程,只会让填补供应空白进一步延后。

Barfoot & Thompson项目部门经理Matt Baird表示,大多数开发商一直在等待市场触底,因此在过去一年左右里他们一直在暂缓新盘上市。

“一旦看到需求,新库存就会上市。”

他称虽然新移民起初会是租户,但当他们实际购买时,他们可能不愿购入一套自己住过的中密度和高密度住宅。

“我们预计会在2024年预售数千套中档开发项目,这是我们对市场信心恢复的直觉。”

相关住宅可在2025年底到2026年初供业主入住。

“我们对市场持乐观态度。好的产品其实并不缺乏供应,只是时机问题,我们有极好的土地进行开发。”

“我认为开发现在处于10年来最佳位置,已经为下一个周期做好准备。”

责任编辑:番茄捣蛋


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