房屋翻新后房价能涨多少？在奥克兰，这么改能涨$10万！新西兰平均家庭收入公布，你达标了没？
01 第二次“大衰退” 房屋翻新有助于帮房子卖个好价钱。比如像增加额外浴室或卧室，这样的经典升级总是很受欢迎。但是，翻新究竟能为房屋增加多少价值呢？
房产分析公司CoreLogic刚刚发布了最新房屋价值指数，通过数据驱动的方法来估算翻新后房屋价值的提升。
那么，增加一间额外的卧室或浴室到底有多重要？以下是三种最常见的翻新类型及其增加的价值。
1. 增加一间卧室
以一栋1980年代建造的标准三居室房屋为例。它可能有120平方米的占地面积，配有一间浴室。
一种常见的翻新策略是增加第四间卧室，这通常通过将备用餐厅改造成额外卧室来实现。
这种方式往往会显著增加房屋的租金收益，但根据CoreLogic的数据，仅增加一间卧室并不会大幅提升房屋价值。
在奥克兰西区，将一间1980年代的房屋增加一间第四卧室，价值仅增加$12,610。在但尼丁和Manukau，这个数字更低，增加的价值在$5151（Manukau）到$6602（但尼丁）之间。
此外，增加卧室的方式也会产生显著差异。
在现有平面图中增加卧室（例如，将餐厅改造成卧室）似乎并不会增加太多价值。但如果通过扩建增加卧室，则可以增加更多的价值。当然，这也会带来更高的成本。
如果你的目标主要是租金收入，那这一点似乎无关紧要。但如果你更关注提升房产价值，扩建可能更为重要。
2. 增加一间浴室
有趣的是，增加第二间浴室的价值几乎是增加额外卧室的两倍。在但尼丁，增加一间浴室的价值约为$18,470，而在奥克兰西区，这个数字跃升至$24,785。
考虑到增加一间浴室通常比增加一间卧室更贵，这其实是合理的。
尽管如此，这些数字可能略低于预期。CoreLogic的房屋价值指数假设新增浴室的标准与其他房产相同，而不是全新的。但即便如此，这依然为翻新者提供了一个参考。
3. 全面翻新
现在，让我们谈谈全面翻新。假设你购买了一栋三居室的房屋，然后进行扩建并将其现代化至2020年代的标准。
CoreLogic的数据显示，房屋价值在Manukau可能增加$412,328，在但尼丁可能增加$355,817。
看到奥克兰和但尼丁之间的差异是很有趣的。在某些地区，额外的卧室和浴室增加的价值比其他地区更多。更大的价值提升往往出现在奥克兰，那里房价也更高。
你可能花费相同的翻新费用，但在奥克兰获得的回报可能更大。
例如，通过扩建增加一间卧室，在Manukau增加$108,837，在Waitakere增加$96,168，但在但尼丁只增加$41,133。然而，奥克兰的翻新成本不太可能是但尼丁的两倍。
这是我们在拥有这些数据之前从未能够证明的。
02 存款利率下降 新西兰今年的平均家庭收入约为$132,000，但许多家庭的收入低于这一水平。 由于高昂的生活成本，很多家庭的收入大部分被用于家庭开支和生活必需品，越来越多的人因此陷入工作中的贫困状态。 Westpac高级经济学家Satish Ranchhod表示，2024年平均家庭收入接近$132,000。 “这是平均数，有很多家庭的收入会更低。” 他指出，这些收入很可能仅够用于基本生活需求。 “尤其是食品和租金等必需品的价格大幅上涨。此外，在不可选择的支出领域，例如地方政府税费、保险费和房贷利息成本等，也有显著的成本增加。 “因此，即使你的收入跟上了通胀，越来越多的钱还是被基本生活需求和不可选择的支出所吞噬，而不是那些真正改善生活质量的项目。” 新西兰统计局估计，普通新西兰家庭每周在必需品上的支出约为$640。 其中包括$300用于食品、$50用于税费和其他地方政府费用（按全年平均）、$50用于能源、$30用于通讯服务、每周$60用于汽油和交通费、$50用于医疗费用、$80用于保险以及每周$20用于教育。 “最大的支出是住房，但很难衡量，因为有些家庭租房，有些有房贷，还有一些是全款拥有房产的。平均而言，每周住房支出约为$600以上。” 新西兰统计局估计，每年约40%的家庭收入用于偿还房贷，而Infometrics的估计则达到50%。 统计局数据显示，截至2023年6月的年度住房成本（包括租金、房贷、房产税和保险）为每年$21,409，较2022年增长了15.3%。 平均年租金支付为$22,214，较2022年增长了4%；平均年房贷支付为$31,491，较2022年增长了27.5%。 在奥克兰，家庭收入的约18%用于住房成本。怀卡托为17.7%，惠灵顿为16.8%，坎特伯雷为16.5%，奥塔哥为16.3%。 Ranchhod强调：“值得注意的是，近年来工资实际上增长得相当快，但生活成本也在快速上升。” AUT大学教授兼新西兰政策研究所（NZPRI）主任Gail Pacheco表示，越来越多的家庭陷入了“工作贫困”状态。 2019年关于新西兰工作贫困的研究发现，社会普遍认为就业能提供对贫困的保护，但这可能不再是事实。 从2007年到2018年，约40%的贫困儿童生活在工作家庭中。新西兰社会发展部（MSD）发布的2018年工作贫困率为9%-12%，而Pacheco认为这一数字现在肯定要高得多。 “这一分析是在疫情之前进行的，考虑到疫情后生活成本的增加，这一数字很可能有所上升。”