事关利率，最激进OCR分析发布，极速下坠不是梦？“房子越破越好”，房产投资现新风向
后花园11月20日综合报道
全球领先的独立经济研究机构 Capital Economics (CE，凯投宏观)对新西兰的利率和房市做出了最新的专业分析判断。
CE 对明年利率的预判最为激进。它预计，新西兰央行会在 2025 年将 OCR 一路下调至 2.25%。
此前，新西兰的经济学家大多认为 OCR 的底线是 3.5% 左右。而另一家国际机构：惠誉旗下的 BMI 认为，OCR 会在明年底降至 3.25%。因此，CE 的判断比之前最乐观的预测还低了1个百分点。
房价温和上涨
但尽管降息步伐迅猛提速，但 CE 亚太区负责人 Marcel Thieliant 表示，新西兰房地产市场的复苏将相对缓慢。
CE 认为，明年新西兰的房价将温和上涨 4%，到 2026 年将上涨 6%。
Thieliant 表示：“虽然我们预计未来一年内 OCR 会出现自全球金融危机以来的最大降幅，但相比以往的宽松周期起始点，本轮宽松周期的住房负担能力最为紧张。”
“房地产市场反弹将刺激消费者支出和住房投资，并对通胀造成一些上行压力。然而，这不会阻止新西兰央行降息。”
Thieliant 表示，新西兰的房价“一直处于过山车式波动中”，从 2019 年底到 2021 年达到峰值，房价飙升了近 50%，然后随着新西兰央行将 OCR 提高到 5.5%，房价暴跌近 20%。
“自 2023 年初以来，尽管房屋销售有所反弹，抵押贷款利率已经下降了 1% 以上，但房价仍横盘整理。”
“如果我们的预测正确，即新西兰央行将把 OCR 从峰值下调 325 个基点（至2.25%），那么住房负担能力应该会大幅改善。”
“如果利率和家庭收入按照我们的预测发展、且房价保持平稳，到 2026 年底，住房负担能力也将几乎恢复到长期平均水平。
此外，人们收入的增长也将改善住房负担能力，CE 分析，今年新西兰人可支配收入预计增长 4.5% 左右。
Thieliant 指出，新西兰政府的政策大大提升了投资者购买租赁物业的兴趣。
“投资者占总购房量的五分之一，现有数据显示，政策变化对投资者需求的提振已经显现。”
不过，Thieliant 担心，房地产市场面临的另一个不利因素是净移民人数急剧放缓，近几个月来已低于疫情前的水平。
“由于失业率在可预见的未来仍将高于邻国澳大利亚，而且政府已经收紧了移民规则，人口增长可能会保持低迷。”
老旧房风靡拍卖场
上周，奥克兰南区的拍卖场热闹异常，两栋屋况不佳的老房受到哄抢。
一栋位于 Manurewa Jellicoe Road 的三室房，经历了99次激烈竞标后，在 Ray White Manukau 拍卖室以58.2万纽币价格售出，比 CV 估值低11%。
这栋房建于1920年代，weather board 的木制外墙已经损坏，Ray White Manukau 的 Tom Rawson 估计，翻新成本约为 8 万纽币。
“业主们搬走了，因为他们没有精力做这项工作，之前一直拖拖拖。最后他们想，‘算了，我们卖掉它吧，让别人来做这项工作’。”
房源代理中介 Uros Bojovic 建议买家在竞标前先查看房屋，Rawson 表示：“这需要整容式的翻新。”
“房屋翻新后将符合正常标准。下次就会有自住家庭购买。房屋位置不错，外观也很好看，只是需要一些爱护。”
拍卖会上，邻近 Ferguson Street 的一栋老房，吸引了九名注册竞标者争抢。最终，这栋房以 79.7 万的价格售出，比 CV 低 5%。
房源中介 Rubal Singh 表示：“房屋仍然很整洁，但里面还有一些零零碎碎需要打理。”
他说，买家对这栋房子的兴趣表明，他们认为日后仍能卖出好价钱，并获取利润。
”翻新后转售“渐成风气
由于首次购房者缺乏资金和经验对房屋进行维护修缮，因此，一套独栋、已翻新、带一些后院的三居室住房是大多数首次购房者的首选。
很多投资者开始瞄准这一市场，买入破旧房进行升级改造，再转售出手。
Ray White Manukau 首席执行官 Adam Thomson 说，首次购房者大多预算在 70 万到 90 万纽币之间，理想情况下，他们想要一套三居室砖瓦房，且不用进行任何翻新工作。
“他们想要停车的地方，想要一片绿地，最好是 550 到 600 平方米的土地面积。他们通常没有翻新预算。“
专家警告风险
然而，翻新后转售并非稳赚不赔，Rawson 警告称，一些投资者损失了 5000 至 10000 纽币。
“你必须精心挑选，必须清楚自己要什么。仅仅买一栋需要大量翻新工作的房子，并不能保证你会赚钱。”
“有些买家蒙受损失，但有些没有。结果的差异归结于成本控制和时间，购买、交割、翻新和转售，越快就越好，因为你前后行动在同一个市场。假如你处在一个上扬的市场中，你持有的时间越长，赚的就越多，但我们处在一个横向市场中。最大的成本除了翻新工作，还有持有期间的时间和其他成本。”
能获利最多的通常是那些屋况堪忧的房产，因为缺少竞争，买入价通常较低。
“房子越破越好，因为没有竞争。”
“有些房子不适合首次购房者或投资者，但经过全面装修后，就符合标准了。”
房地产投资教练 Nathan Broughton 表示，如果做得足够好，翻新的确可以赚钱。
“虽然利润肯定是有的，但整个过程比大多数人想象的要难得多。”
关键是要找到合适的房产，如果房屋布局可以轻松调整，增加一间卧室，那么房屋的价值也会提高很多。”
“很多人认为，铺上新地毯、刷上新漆，就可以大功告成了，但仅仅进行小规模的翻新，根本卖不到足够高的价格。”
他还提醒新手，不要只看转售时的价格，还要考虑翻新成本、抵押贷款、中介费、各类税费和保险费。
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