权威预判：明年房贷利率能跌到多低？统计局本周公布重要数据，直接左右央行下月降息
后花园11月4日综合报道
在11月27日央行进行年内最后一次 OCR 审议之前，统计局本周的公告将起到关键作用。
统计局将在11月6日（星期三）发布一系列劳动力市场数据，其中包括失业率数据。
普遍预期是2024年第三季度的失业率将有所上升，但具体上升幅度如何？这一关键问题将直接影响利率决策。
人们普遍认为，只有当失业数据显著高于普遍预期时，才会对央行的11月利率决定产生实质性影响。
对央行而言，这一门槛较高。因为在8月份的《货币政策声明》（MPS）中，央行预测失业率将从第二季度的4.6%上升到5.0%。
央行预测就业情况堪忧
新西兰统计局9月份的月度就业指标（MEI）显示，过去一年填补的职位数量减少了超过2 万个（-0.9%）。
其中，年轻人受影响较大，建筑业、行政支持服务、住宿与餐饮服务以及制造业受打击最严重。
MEI数据来自所得税数据，因此与新西兰统计局的《家庭劳动力调查》中的官方失业数据有所不同，但过去MEI数据常被认为是一个很好的前瞻指标。
经济学家估算，最新的MEI数据大致表明，失业率可能上升至5.0%。
上一次失业率达到5.0%是在2020年9月，当时由于新冠疫情的封锁期短暂触顶至5.2%。然而，在封锁后，失业率迅速下降，经济需求高于预期，同时由于边境关闭，雇主难以招到新员工。
因此，2021年12月和2022年3月，失业率降至 3.2% 的历史低点。尽管这一数据已极低，但回头看，劳动力市场的紧张情况可能更甚。原因是当时由于招聘难度极大，不少雇主直接放弃了填补职位。
当劳动力市场极度紧张时，会导致经济过热，通胀随之加剧。因此，尽管央行从未明确表示希望失业率上升，但它的确希望劳动力市场出现松动，给经济降温。
如今，年通胀率已经从 7.3% 的高点回到 2.2%，经济显著降温。按人均计算，GDP已连续七个季度萎缩。
失业率可能高于预期
利率在未来一段时间内还会继续下降。那么新西兰经济何时会从衰退中复苏，失业浪潮何时缓解？
根据央行 8月 的预测，在失业率达到5.0%之后，第四季度失业率会进一步大幅攀升，预计到年底将达到5.3%，明年第一季度达到峰值5.4%，然后开始缓慢下降，到明年年底降至5.2%。
大多数主要银行的经济学家预测失业率峰值将略高于央行的预估，ASB的经济学家甚至认为失业率可能会升至5.9%。
回到失业数据对下次OCR决策的影响，如果失业率明显高于央行的预测，这可能意味着经济状况比预期的更为糟糕，从而可能需要更快的降息来提供快速救济。
11月OCR降几个点？
目前普遍认为央行会在11月降息50个基点，但金融市场仍然认为有约 1/4 的概率会降息75个基点。
央行行长Adrian Orr上周回应了金融市场的激进定价，表示可能“以更渐进的方式”降低OCR。
然而他也提到，他不认为50个基点的降息是“超大幅度”的降息。这可能意味着，如果失业数据大致和预期相符，11月依然会有50个基点的降息。
总而言之，失业率可能上升，但可能不会超出央行预期太多，因此 11 月降息 50 个基点应当更为稳妥，75个基点也并非没有可能。
房贷利率怎么降？
判断完央行的降息路径，接着看人们更为关心的房贷利率。
过去几年中，限制人们贷款的主要因素是高利率，目前普遍预测，利率将在未来 12 个月内降至 6% 以下，甚至低于 5%。
不过，新的贷款限制已经上线。根据债务收入比（DTI）限制，自住业主最多可以借到的贷款是收入的六倍，而投资者是七倍，但新房可以豁免这一规定。
DTI 能够防止房价重现3年前的失控性上涨，尤其是考虑到未来利率将走低。
不过反过来说，正是由于有 DTI 做手刹，央行可以更放心地降息，并且，如果 DTI 能够让房价保持相对平稳，人们也不需要借出很大金额的贷款。
另外，DTI 限制了人们的杠杆规模，但测试利率也会下降，此前，测试利率曾是一些人获得贷款的阻碍。
CoreLogic 首席经济学家 Kelvin Davidson 表示，抵押贷款利率可能很快会跌到5.5%以下。
尽管明年形势乐观，但他仍然提醒一些风险的存在，例如中东冲突和美国大选。
Kiwibank 首席经济学家 Jarrod Kerr 表示，利率仍然是房地产市场的最大驱动力，最近的 OCR 削减正在影响市场情绪。
OCR 可能会比预期更早达到 2.5% 左右，Kerr 预计到明年这个时候，抵押贷款利率将在 5% 左右，有些期限可能会达到 4% 左右。
OneRoof 的数据合作伙伴 Valocity 的高级研究分析师 Wayne Shum 认为，DTI 不会限制人们的购买欲望。
“拍卖场里的买家数量可能仍然会和以前一样，但价格增长势头不会像以前那样强劲。”
其他因素也会影响房地产市场，包括房源过剩，银行使用的其他评估标准（如 CCCFA），以及持续的经济不确定性，预计明年失业率将在 5% 左右。
Westpac 首席经济学家 Kelly Eckhold 表示，明年抵押贷款利率可能接近 4%，包括短期一年期和六个月期利率。
“抵押贷款曲线会更趋于正常，也就是短期利率略低于长期利率。
这对首次购房者的预算来说是实质性的改善，也使投资者的指标也更加积极。
Eckhold 预计，如果房价超过收入增长，DTI 就会发挥作用。
Westpac 预测明年房价将上涨 6.25%，
“如果房价上涨幅度更大，年增长率达到 10% 或 15%，那么 DTI 和 LVR 就会发挥作用。”
通胀率有望达到 2%，并稳定在这一水平，这正是央行希望看到的结果。这样一来，即便国际局势出现动荡，2%的通胀水平也可以给央行提供更大的操作空间。
ANZ 预计抵押贷款利率将在 5% 至 5.5% 之间，明年房价将增长约 4.5%，
Hastie Mortgages 的抵押贷款顾问 Campbell Hastie 预计，央行会继续削减 OCR，直到明年冬季，届时抵押贷款利率会达到 5% 左右。
Tella Mortgages 首席执行官 Andrew Chambers 预计 OCR 明年将达到 4% 左右，2026 年将达到 3% 左右。
他建议首次购房者现在就行动，因为未来形势会更加困难。
“购房机遇的窗口会快速关闭，竞争将开始加剧，因此那些想要买房的人应该迅速采取行动。”
总结各方观点，明年利率倒挂的现象有望终结，短期利率将重新低于长期利率。大部分预测指向短期利率降至4%左右的水平，长期利率大致在5%，只有ANZ更为保守，将这一区间预测为5-5.5%。
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