移民大退潮，新西兰“遮羞布”被揭；跻身高端社区业主，需年入多少纽币？
后花园9月13日综合报道
新西兰统计局公布数据，截至今年7月的一年中，有13.36万人离境，创下最高纪录。
同时期内，5.26万非新西兰公民离境，其中，7200人是中国公民，5500人是英国公民，5000人来自澳大利亚。
截至7月的一年中，净移民率降至每千人增加13人，而去年10月这一数据为每千人增加26人，后者是1870年代以来的最高水平。
这些数字意味着什么？
人口红利“遮羞布”被揭
分析人士表示，移民数量的增长曾在某种程度上掩盖了新西兰经济的问题，而随着移民数量迅速下降，这可能会加剧经济放缓。
BNZ首席经济学家Mike Jones认为移民数量已“骤降”。
“今年中期，我们看到经济从疲弱转向几乎停滞。这在很大程度上是因为我们没有像去年那样从人口增长中获得推动力。”
在他看来，人们用脚投票合情合理。
“对比澳大利亚，那里的情况更加稳定，失业率更低，预计上升的速度也比我们慢。”
“新西兰宏观经济数据一直疲软，但移民增长曾在某种程度上掩盖了这些问题。现在这一因素不再存在，从零售支出数据、租房市场和住房市场来看都很明显。我们不再从人口增长中获得动力。”
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr亦有同感，称移民数量的下降非常迅速。
但他认为去年移民激增，主要是由于边境重开后积压的需求得到释放，而现在的下降并未超出预期。
不过，Stats NZ人口指标经理Tehseen Islam指出，即使每千人13人的移民率在国际上依然属于较高水平。
新移民就业艰难
Kerr也透露，一些企业反馈称，新移民在求职方面遇到了困难。
“一名客户告诉我，他为一个工程师职位发布了招聘广告，收到了65份申请，其中只有10人有能力胜任，而剩下的55人据称是新移民，他们都显得相当绝望。”
这与宏观数据一致：失业率在上升，招聘广告在减少，许多移民可能在没有工作的情况下挣扎。
Kerr还指出，近年来新西兰的劳动力供需之间始终存在不匹配。
“两年前，企业迫切需要工人，但找不到人……现在突然之间，工人来了，却恰逢企业缩减规模。这是糟糕的时机，他们错过了一年。”
他称随着经济疲软，移民数量将继续下降，许多新西兰人也为了更好的工作机会而移居海外。届时情况可能又会逆转。
助攻央行降息
不过，移民潮的退去也同时意味着利好。
ASB高级经济学家Mark Smith表示，当前的移民率回到了2023年初的水平，且净移民流入可能会比预期下降得更快。这将抑制经济增长，并意味着储备银行有更多理由降低利率。
豪区买房收入标准揭秘
尽管移民大潮减去，但截至7月的一年中，仍有17.56万名外国公民来到新西兰，很多都是看中了这里宜居的环境，期待日后在此置业。
CoreLogic的数据显示，全国有242个街区的平均房价超过100万纽币，但一些街区的价格高达200万纽币以上。
许多海内外知名人士都在高端社区居住或置业，例如，天后Lorde曾在Herne Bay有房，大导演Waititi则选择Point Chevalier。
要和明星做邻居，需要达到多高的收入标准？Infometrics经济学家Gareth Kiernan算了一笔账。
奥克兰：Herne Bay
Herne Bay是新西兰平均房价最贵的街区，高达3,378,900纽币，高于去年同期的3,199,100纽币。在奥克兰六成街区价格同比下跌的背景下，Herne Bay一年内逆势上涨了近20万。
Kiernan按20%的首付、6.44%的一年期固定利率和30年期限进行计算，并将地税和保险成本也考虑在内。（在homes.co.nz上找一栋同街区内价格接近均价的房产，参考其地税，然后在线获得房屋保险报价）
根据新西兰统计局的数据，住房成本约占一个家庭收入的40%或更多，据此，他将上述成本作为收入的40%进行计算，得出所需的收入。
Kiernan估计，要在Herne Bay购买一处房产，一个家庭需要大约80.8万纽币的年收入。
按照这一水平，屋主的债务收入比（DTI）在3.2到3.6之间，完全在央行规定的限制内（自主6倍，投资者7倍）。
如果将DTI设为6倍，首付20%，则收入最低为45.1万纽币。
奥克兰：Saint Marys Bay
Saint Marys Bay平均房价排名第二，为2,757,200纽币，较去年的2,787,900纽币下降了1.1%。
要在Saint Marys Bay买房，家庭税前收入需要达到65.4万纽币。
奥克兰：Westmere
Westmere紧邻Herne Bay，平均房价为2,496,200纽币，高于一年前的2,430,600纽币，增幅2.7%。
要在Westmere购买一处房产，家庭的税前收入需要达到58.1万纽币。
奥克兰：Remuera
Remuera房价2,496,050纽币，比去年同期的2,483,050纽币增长0.5%。在当地买房，税前收入需要达到58.2万纽币。
皇后镇-湖区：箭镇
箭镇是奥克兰以外价格最昂贵的街区，平均房价为2,450,250纽币，较去年同期大涨11.1%。
想在箭镇买房，收入需达到57.3万纽币。
可负担危机恶化
Kiernan认为，在这些豪区置业，20%的首付是个问题。
“通常情况下，在这些地区买房的人会利用在现有和以前的房屋中积累的资产。”
“一个人尽管年入80万纽币，但除了首付之外没有任何资产，就决定在Herne Bay买房，这是非常不可能的。”
他说，负担能力问题的真正问题在于，在过去30年里，新西兰大部分地区的房价收入比都出现了大幅上升。
“因此，不要说Herne Bay和Westmere，越来越多所谓‘工薪’街区的房价也在上涨，让人难以负担，买家需要承担更高额的债务。未来许多年内，债务收入比都将维持在高位。”
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