警惕！降息亮红灯，央行随时变脸，利率底部远高于期待？业主撑不住，法拍房数量飙升

后花园9月9日综合报道

新西兰法拍销售的房产数量达到疫情后的最高水平。

法拍房通常指银行强制拍卖出售的房产，原因大多是业主因财务困境无法偿还贷款。

CoreLogic分析发现，截至今年6月底的12个月内，总共有189笔法拍销售，比前12个月增长了81%，是2022年全年的三倍多。

尽管利率已经开始下降，但行业专家预计法拍销售还将继续上升。

法拍数量创新高，但未至顶点

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，法拍房数量的增长反映了疫情后利率和通胀快速上涨给房主带来的经济压力。

“人们最多只能坚持那么久。现在还有失业问题。我认为法拍销售还没有达到峰值。”

经济压力在高端和低端市场同时存在。OneRoof法拍房清单中，一栋位于奥克兰高端社区的豪宅赫然在列。

根据OneRoof的记录，该物业在2018年以295万纽币的价格易主。在业主上月底开始以暗标形式卖房前，已经多次挂牌出售。

在奥克兰，其他被强制出售的物业包括与知名房地产投资者Nikki Connors有关的Oraki两卧公寓、Otara一套待升级物业，以及一系列位于Panmure的联排。

Ray White Manukau合伙人Tom Rawson表示，自住业主、投资者、开发商都感受到了压力，大家的日子都不好过。

自住业主可能遭遇失业，投资者可能因此前过度扩张，而开发商可能介于两者之间，感受到利率上涨之痛。

据Rawson透露，很多房子在法拍前得以售出，但价格仅够偿还贷款。

Rawson认为还会有更多的法拍销售，但他表示，考虑到市场的严峻程度，法拍房的数量其实并不算高。

Davidson指出，目前的法拍房销售远远低于2010年全球金融危机后的2637笔。

Valocity高级研究分析师Wayne Shum,表示，经济衰退的全部影响需要一段时间才能在系统中显现。在银行强制出售之前，通常会考虑其他所有选项，比如一年内只支付利息，或者以折扣价出售等等。

利率下降能否给困境中的业主一些宽慰？答案当然是肯定的，但降息带来的帮助可能没有人们想象中那么给力，越来越的专家开始给火热的市场情绪泼冷水。

降息之路不会平坦

新西兰经济研究所NZIER的Christina Leung表示，央行可能在10月加息后，11月按下暂停键，理由是通胀可能反弹。

Interest.co.nz财经编辑David Hargreaves也认为，新西兰人的集体行动可能会给央行提供暂停降息的理由。

在商业调查中，越来越多的公司表示，将在未来三个月内考虑提高价格，这与通胀走低的预期不符。

二季度消费者价格指数(CPI)将于10月16日公布，这一时间点很关键，央行下一次OCR审议是10月9日，预计大概率会再次下调 OCR 25个基点。但如果通胀数据出现波动，央行可能在11月暂停降息。

人们的支出水平也将决定通胀增幅。虽然失业率的上升可能会抑制支出的反弹，但抑制的程度可能比人们预期的要小。

Hargreaves还表示，在新西兰这个以住房为中心的国家，房地产市场的默认设置是“泡沫”，因此不应出现额外的激励来制造泡沫。

投资者或成为房市关键角色

他认为，值得注意的是，7月份的抵押贷款数据显示，投资者的参与度达到了三年来的最高水平。投资者群体当月占抵押贷款总额的20.5%，较前一个月的18.6%大幅上升。

投资者上一次活动大幅增加是在2020年的大流行期间。在当年2月，投资者只占抵押贷款的20%，但在央行取消了LVR限制之后，当年12月，这一比例上升到了25%。

投资者的“狼吞虎咽”推高了首次购房者的FOMO（担心错失机会）情绪，房价开启了疯狂上涨周期。

Hargreaves认为，投资者将是未来12个月房地产市场的关键。如果届时再次大举介入，可能会引起轩然大波。

截至7月，新西兰3600亿纽币的抵押贷款中，有四分之三要么是浮动利率，要么是一年或更短的固定利率。央行可能会对人们的集体“做空”保持警惕。

Hargreaves强调，人们不能想当然地认为利率会稳步持续下降，因为新西兰央行可能还会带来一些“惊吓”，这在很大程度上取决于人们自身的行动。

中性OCR推高房贷利率

财务顾问公司Craigs Investment Partners投资主管Mark Lister从另一个角度出发，指出即便降息如人们期待的那般丝滑顺畅，最终房贷利率的削减幅度可能仍会让人大感失望。

央行自己的预测显示，OCR将在2027年初稳定在3%左右。

金融市场也预计政策利率将达到上述水平，但在时间线上更为乐观，认为将更早达到这一水平。

OCR就像央行的刹车或油门踏板，是影响经济活动和通胀的关键工具。

在这一领域，非常重要的一个概念是“中性OCR”，它是指经济处于平衡状态，既没有加速也没有放缓。

尽管重要性很高，但这却是一个很模糊的概念，很难准确地指出这个临界点在哪里。

从历史上看，央行认为中性OCR在2%左右，与通胀目标一致。

排除疫情及其影响，这也大致是OCR近年来的平均水平。

在新冠疫情之前的10年里，OCR曾低至1%，高至3.5%。平均值为2.3%，其中有八年低于3%。

不过，新西兰央行现在的判断是，长期中性的OCR水平为2.8%，高于一年前的2.3%，也高于2%的历史平均水平。

不止新西兰央行，美联储也一直在上调其对长期政策利率的估计。

与年初的2.5%相比，美联储预计中性利率将达到2.8%。

虽然无法精确计算出中性利率的位置，但大多数专家都认为目前的中性水平比过去要高。

全球化正在逆转、政府债务增加、人口结构和气候变化行动都是导致这一结果的因素。

对于新西兰房地产业主来说，这一现象带来的消极后果，就是抵押贷款利率可能不会大幅下降，起码不会达到人们的预期。

底部不够低，借款人或对利率失望

换个层面看，在过去的几年里，一年期和两年期抵押贷款利率平均比OCR高出2.3和2.4%。

在超低利率期间，这一差距扩大了，而自去年OCR升至5%以上以来，这一差距缩小了很多。

历史上，这些最受欢迎的抵押贷款利率将比OCR高出2%左右。

金融市场预计，到2025年4月，OCR将降至4%，这意味着抵押贷款利率约为6%。

两年后，预计利率将跌至3%的低点，这意味着抵押贷款利率将在5%左右。

尽管比7%以上的峰值大幅下降，但仍然远高于疫情时代以及此前四年的水平。

接下来的一段时间将更接近于2009年至2015年的后全球金融危机时期。

当时，OCR在2.50 - 3.50%的范围内波动，平均值为2.75%，与目前判断的中性利率接近。

在这七年中，一年期抵押贷款利率平均为5.1%。

因此，即便借款人有充分理由对未来的前景感到乐观，但Lister强调，如果中性OCR高于过去，那么抵押贷款利率也会出现相同的“新常态”。

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