利率有望八连降？风向骤变，买家焦虑感回归，多方施压新西兰央行提前行动
后花园7月22日综合报道
上周发布的二季度消费者物价指数 (CPI) 数据显示，年度通胀率从 4.0% 降至 3.3%，仅仅略高于央行设定的 1-3% 的目标范围，关于OCR下调预期的讨论急剧升温。
最猛预期：八连降拉低利率200基点
今年，央行还有三次 OCR 评估，分别是 8 月 14 日、10 月 9 日和 11 月 27 日。
大多数经济学家倾向于第一次降息将在 11 月进行，但最早在 8 月降息仍有可能。
金融市场预计 8 月降息 25 个基点的可能性为 50%，而 10 月和 11 月似乎已是板上钉钉。
商业银行已经纷纷行动，下调抵押贷款和定期存款利率，抢占预期的 OCR 下调。
在 ASB 的报告中，经济学家 Nick Tuffley 表示，新西兰正处于重要转折点，央行担忧的重点应当从过早降息的风险转变为长期高利率的风险。
“我们过去一周看到的情况进一步证实，风险正在迅速转变。”
“我们认为，现在是央行认真考虑削减 OCR 的时候了，如果我的团队是货币政策委员会，我们可能会倾向于在8月14日降息。”
Tuffley 指出，二季度的各项核心 CPI 指标均出现大幅下降。
“这与第一季度的结果形成了鲜明对比，也应该让央行更加有信心，即便降低OCR，通胀也将很快得到控制。
他指出，过去一周的其他数据也进一步证实经济正持续降温。
“房屋销量下降，Business NZ/BNZ 服务业表现指数跌至疫情封锁期以外的最低水平。这一切都表明，央行降息宜早不宜迟。我们再次调整了 OCR 预测，现在预计 10 月将降息 25 个基点。但具体还要看数据是否有波动。
Kiwibank 经济学家在报告中预测，央行会在11月降息25个基点，但如果提前行动的话会更好，且这一前景的可能性正在上升。
“我们认为，8 月份基调的变化将为 11 月份降息做好准备。”
KiwiBank首席经济学家Jarrod Kerr预测今年11月OCR将下调，明年连续降息7次，每次0.25个百分点。
“在11月之后，我们预计央行在每次会议都会降低25个基点。”
Kerr表示，如果OCR按照这一幅度下降，可能会让7%的抵押贷款利率下降至接近5%。但最终降息的速度取决于通胀数据。
经纪人：买方FOMO开始回归
随着对央行降息的预期升温，加之主流银行完成新一轮房贷利率下调。房地产市场的紧迫感正在回归。房产经纪人和抵押贷款经纪人反映，买家咨询量有所增加。
奥克兰Ray White Mt Eden的主管Jared Cooksley表示，通胀下降的消息传出后，市场信心发生了转变。
“当买家感觉自己不再完全掌握主动权时，行动会更迅速。”
Cooksley团队中，房产经纪人Dean Tuffley本周以138.5万纽币的价格在Greenlane的Puriri Avenue成功拍卖了一栋四室住宅，有10名竞标者参加了拍卖。另一位经纪人Robyn Ellson本周在Kingsland的Second Avenue上接到多个买家的报价，随后将一套房成功出售。
Harcourts销售人员Alex Dunn主要在奥克兰南区销售，他注意到市场上重新出现了一些FOMO（害怕错过机会）情绪，一些买家担心房价在年底之前会再次上涨。
“以前，人们会说，‘我可以慢慢来，不急着买，因为两三个月内我能以更便宜的价格入手。’现在，人们的想法是，‘我最好尽早买，因为两三个月后可能会更贵。’”
他的一套Papatoetoe房源上市后一个小时内就收到两名首次购房者的咨询。
Dunn表示，首次购房者仍然活跃，此外，得益于租房政策的修改，投资者也明显回归市场。最新的通胀数据巩固了人们对利率将很快下降的看法。
KiwiBank首席经济学家Jarrod Kerr认为，一旦利率下降，投资者活动将激增，今年房价会出现小幅上涨，明年涨幅为4-7%。
EasyStreet Mortgages抵押贷款顾问Gareth Veale表示，利率下降意味着买家可以借出更多贷款。
“假设利率从7%降至6%，相同成本可以多借15%的金额。”
在公开的标准利率之外，一些银行已经将一年期的实际利率降至6.72%，不过，鉴于央行可能在未来半年内下调OCR，Veale仍然建议人们选择六个月的固定利率。
首次购房者还贷压力缓解
有迹象显示，对于首次购房者来说，房贷可负担性出现好转，人们离自有住房的前景更近了一些。
过去多年来，首套房买家的贷款可负担性持续恶化，在经历了一个短暂的稳定期后，市场可能迎来转折点。
Interest.co.nz追踪了在新西兰房地产协会（REINZ）的每个主要城市以下四分位售价购买的房屋抵押贷款支付情况，并将其与25-29岁夫妇的税后平均工资进行比较。
如果抵押贷款支付超过税后工资的40%，则被认为是不可负担。
最新数据显示，以全国下四分位价格和10%首付购买的房屋抵押贷款支付占首次购房者税后收入的比例，连续三个月下降，从3月的43.8%降至6月的41.9%。
如果当前趋势持续下去，首次购房者的贷款可负担性可能会在今年第四季度降至40%以下。
果真如此的话，这将是自2021年10月以来，首次达到可负担水平。
可负担性的改善是由几个有利因素的联动引起：
1. REINZ下四分位销售价格小幅下降，从3月的60万纽币降至6月的57.9万纽币，连续三个月下降。
2. 抵押贷款利率小幅下降，主要银行提供的两年固定利率平均值从去年11月的7.04%下降至今年6月的6.72%，连续七个月下降。
3. 利率下降加上房价下跌，使得以10%首付购买的下四分位价格房屋的抵押贷款支付，从去年11月的每周935纽币下降到今年6月的每周875纽币，每周节省60纽币。如果同一房产以20%首付购买，抵押贷款支付在同一时期从每周740纽币下降到每周690纽币，每周节省50纽币。
4. 工资持续增长（尽管今年增速较去年大幅放缓）。根据Interest.co.nz的估计，25-29岁夫妇全职工作的税后收入从今年1月的每周2078纽币增加到6月的每周2090纽币。
然而，对于奥克兰平均收入水平的潜在买家来说，住房仍然不可负担，丰盛湾、霍克湾和惠灵顿的首套房买家处境也十分艰难。
一成首付买家的还贷/收入比（橙：奥克兰，蓝：新西兰）
要使这些地区的首次购房者能够负担得起购房，需要抵押贷款利率和市场底部房价持续下降，与此同时工资持续增长。
下面的表格列出了全国各主要城市地区的主要可负担性指标
两成首付买家的贷款可负担性
一成首付买家的贷款可负担性
责编：charles
