奥克兰卖方要价半年降超$10万，或超三成房源退市…新政刚上线，投资者已蠢蠢欲动？
后花园7月3日综合报道
房源存量创10年新高
根据新西兰房地产销售和租赁网站Realestate.com.nz最新数据，待售住房库存量达到了10年来最高水平，而平均要价则在下降。
6月底，该网站总共有31,745套住宅待售。与去年6月相比，这一数字增长了28.6%，也是自2014年以来待售房屋最多的6月。
在各个地区中，惊人的增长出现在惠灵顿，待售房屋数量增长49.8%。其次是奥克兰（+34.8%）、中奥塔哥/湖区（+34.6%）和Coromandel（+33.1%）。
有8个地区的年度房屋供应增长超过30%，没有地区出现供应量减少的情况。
6月份新上市房源仍然强劲，全国范围内比去年6月增长了25.5%，除了北地、马尔堡和西海岸，所有地区都出现增长。
奥克兰、丰盛湾、Gisborne、Hawke's Bay、Central North Island、Wairarapa、惠灵顿大区、中奥塔哥/湖区和南地大区的新上市房源与去年同期相比增长了30%以上。
以上数据表明，市场仍然明显偏向买家，这也在网站平均要价上也有所反映，自3月以来一直在下降。
6月份，Realestate.co.nz房源的全国平均要价（非季节性调整）连续四个月下降，降至$837,241。自2月份以来下降了$90,071。
在新西兰最大房地产市场奥克兰，平均要价连续四个月下降，6月份降至$1,012,050，自2月份以来下降了$107,735。
奥克兰的平均要价现在已经非常接近于跌破$100万。
即使在中奥塔哥/湖区，新西兰最昂贵也是最活跃的地区，平均要价连续三个月下降，6月份降至$1,392,221，比2月份下降了$192,790。
然而，要价下降也有一线希望,表明卖方在定价预期上变得更加现实，并降低了要价以适应市场，这对买家来说无疑是一个受欢迎的发展，会鼓励他们在谈判价格时更加坚决地讨价还价。
卖家撤房，待价而沽
对于降价依然卖不动，或是倔强不愿降价的卖家，唯一的选择就是撤下房源，等待时机再次挂牌，或是干脆出租。
根据一项分析，在奥克兰和北地，有超过35%上市房源被撤下，是全国“撤回”率最高的地方。
Opes Partners的经济学家 Ed McKnight 比较了一个月内上市的房源数量、销售数量以及总库存。
他表示，在截至3月的六个月内，北地上市了 2128 套房源，但与此同时撤下了 969 套。
“这意味着超过45%的上市房源最终会被撤回。”
在奥克兰，撤回率超过35%。
“相比之下，惠灵顿市场表现强劲。在同一时期，有3633套房源上市，但只有375套撤回，大约10%。”
McKnight表示，除了奥克兰外，其他大城市销售量尚可，如惠灵顿、奥塔哥和坎特伯雷。
“奥克兰市场目前出人意料地疲软。部分原因是当今的高利率。由于房价较高，奥克兰的抵押贷款金额往往更高，这可能导致买家更加谨慎。”
不过，Realestate.co.nz的总经理Vanessa Taylor表示，很难获得有关未售出房源的清晰数据。
她说，房产的销售速度可能不同，销售和上市数据不一定完全吻合。但McKnight认为，这不会影响整体情况。
卖家需“屈身”迎合市场
Taylor的数据显示，今年3月-5月撤下的房源在网站上的平均挂牌时间为99.97天，而去年同期为105.88天。
房产经纪人对她反映称，现在需要努力让卖方的期望与市场水平相符。一些卖家会把要价定得很高，一段时间卖不出去后再降价。
“我听到很多这样的情况。经纪人告诉我，当卖方更加现实时，往往能够成功地出售房产。”
房地产评论员Andrew Duncan表示，典型的房地产经纪人协议为90天，如果一个房产在这段时间内没有售出，业主通常会撤销并休息一段时间，然后再尝试其他销售人员。“或者他们决定等待，并在以后选日子再试一次。”
但有时人们可能面临经济压力。例如如果必须搬家，人们可能会决定出租房产而不是让其空置。
Whangārei的地产销售Paul Sumich说，今年撤下的房源并不比过去更多，但市场受到一些因素的影响，“卖方对于价格的期望仍然较高。”
“邻居卖了房，你认为自己也能卖出同样的价格，但市场已经不同了。”
另一位经纪人Brooke Gibson表示，一些卖家对价格有不切实际的期望。“很多房主认为自己的房产价值比实际市场价高很多，所以将其撤下。”
Trade Me表示，5月的房源待售时间为68天，比4月增加了六天。
“明线”裁减，房源激增？
7月1日起，明线法则适用期从10年调整为2年，新西兰人出售2019年至2022年期间购买的投资房或二套房将不用缴纳利得税。
此前有分析称，由于最近利率和保险费用的上涨，导致投资者成本不断增加，投资业主可能会抓住免税的机会出售房产，导致房源大增。
但经纪人普遍认为，大量廉价投资房产即将涌入市场的现象不会出现。
Bayleys Canterbury投资销售专家Angela Webb表示，将于7月底拍卖的房产将从本周开始上市，售价从$40万到$300万不等。
“让我感到惊讶的是，我们没有太多新的联排别墅，都是一些二手房产。”
Tom Rawson是奥克兰南区Ray White Manukau的联合经营者之一。据他的经纪人预计，由于明线法则的变更，卖家和买家的活动将增加。
他的办公室已经有30套房产报名参加本月底举行的一场大型拍卖会，其中许多房产将由投资者出售。
到目前为止，这些房产遍布奥克兰南区，包括Otara、Otahuhu、Mangere、Takanini和Papakura，价值从$60多万到$100多万不等，包括新建房和旧房。
Tall Poppy Kāpiti Coast的销售人员Vanessa Bond也注意到许多个体投资者想要脱手名下出租房，因为无力负担。
“过去每个月的利润是$500，现在每个月要支付$1300来弥补亏损。”
房产专家Tony Alexander的房地产经纪人月度调查结果显示，情况和上个月一样疲软。净2%的经纪人表示，首次购房者群体在萎缩，净21%的经纪人表示，投资者也在离场。
需求下降的原因还在于对就业的担忧，57%的经纪人表示，买家担心就业问题。但人们对利率的担忧继续走低。42%的经纪人表示买家担心借款成本，这远低于2022年10月91%的峰值。
仅有1%的经纪人表示买家表现出FOMO（害怕错失机遇）。这几乎等于没有买家急于出手。
能否带回投资者？
全国各地的房地产经纪人都表示，在规则变更前的几周里，投资者咨询有所增加。
Bayleys Canterbury的Webb对市场需求抱有信心。
“我接到了许多买家的电话和信息，他们问‘拍卖日有什么好房子？我们看到你们要举行明线拍卖，里面会有什么房？’。”
Bayleys洞察、数据和咨询负责人Chris Farhi相对保守，他认为，除非满足非常特定的条件，否则不太可能出现大量投资者，因为市场比平常要疲软一些。
然而Opes Partners驻场经济学家Ed McKnight持有不同观点，他预计明线法则的变更将大幅增加房产的上市数量。
“虽然房价下跌，但如果你是在2020年购买，可能还是能赚到$20万。”
不过McKnight认为，能够从明线法则变更中受益的房产数量有限，当这些房产在市场中流通后，房价可能会在夏季上涨，这也与他预计的降息时间相吻合。
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