神建议，跟着麦当劳买房?! 又一银行看好降息，新政上线颠覆房市，普通人能买的房子不多了

后花园7月1日综合报道

7月起，债务收入比（DTI）限制正式实施，贷款价值比（LVR）规则也有所修改。

新引入的DTI规则将银行发放的贷款金额限制在借款人收入的一定倍数以内。

新规下，银行可以将

• 20% 的住宅贷款提供给 DTI 大于 6 的自住业主；和

• 20% 的住宅贷款提供给 DTI 大于 7 的投资者。

  并且，DTI规则下的债务不止限于房贷，还包括其他债务，例如车贷和学贷。

  这些规定最初不会产生很大影响，因为目前很少有贷款超过规定水平。然而，未来的房价增长可能会因此受到限制。

  与此同时，LVR规则将稍微放宽，允许：

  • 20%（原先为15%）的自住业主贷款给LVR高于80%的借款人；和

  • 5% 的投资者贷款给 LVR 高于 70% （原先为65%）的借款人。

    DTI限制下的平均收入购买力

    根据新的DTI限制，人们可以简单算出需要达到多少收入才能买到自己的梦中情房：将计划购买的房产价格减去首付，并将结果除以六（投资者除以七），得出的结果就是需要达到的税前收入标准。

    或者，如果没有特定的房产目标，买家可以将家庭收入乘以六，就能了解自己的借款能力，加上手里的现金就是能够负担的房屋价格。

    来自Realestate.co.nz的数据显示，皇后镇是房价最高的地区，平均要价为1,953,091纽币。

    根据新规，希望贷款80%的买家需要至少26.4万纽币的收入。

    根据奥克兰各区平均房价，人们的平均年收入仅在四个区符合贷款要求：Papakura，Waitakere City，Manukau City和Franklin。

    在Papakura，首付款为20%的购房者需要至少10.88万纽币的收入，在西区（Waitakere City）需要11.98万纽币，在东南区（Manukau City）需要13.21万纽币，在Franklin需要13.95万纽币。

    根据新西兰统计局的数据，奥克兰的家庭在2023年6月的平均年收入为15.3万纽币。

    此外，同样是从7月1日起，明线测试期限将从10年缩短为2年。业主在持有房产两年后出售无需缴税。

    业内人士认为，这一规则修改会带来一批房源挂牌出售，同时也会在一定程度上促使投资者回归市场。

    Kiwibank预测大幅降息

    无论是DTI、LVR还是明线测试期限缩短，都不会在当前市场中掀起太大的波澜，因为高利率已经给房市和经济踩下了刹车。
    

    Kiwibank近日对利率前景发表最新预测。该行认为，2025年可能迎来“大幅”降息。

    Kiwibank的经济学家Sabrina Delgado在最新的经济预测中表示，虽然该行仍然预计OCR将在今年11月下调（比其他许多银行预测的都要早），但借款人可能要到明年才能深刻感受到利率下调的全面影响。

    Kiwibank预计，到明年6月，OCR将降至4.5%（目前为5.5%），2026年6月将降至3%。

    Delgado表示，一旦新西兰央行做出了降息决定，就会逐步将利率降至中性水平（既不刺激经济、也不抑制经济的利率水平），而不是微微放松再静观其变。

    她表示，央行可能无需等到通胀完全稳定在2%，就会开始降息。

    “货币政策有很长的滞后性。如果拖得太久，就有过度调整的风险。”

    “我们认为，一旦通胀回到目标区间内，央行就会立即开启一个大幅降息的模式。”

    Delgado表示，央行已经“扼住了经济的咽喉”，只有利率开始下降，情况才会开始好转。

    Delgado称，到今年第三季度，通胀率应该能回到央行1-3%的目标区间，而当前一切困境的缓解都取决于利率下降。

    “经济活动非常弱。由于利率仍然很高，房地产市场复苏乏力。当我们看到利率下调时，经济的命脉就会恢复。”

    Kiwibank预计失业率将在明年年中升至5.2%的峰值。

    “利率下降的信号将有助于提振信心，这真的很关键。人们需要坚持到年底。”

    上周，ANZ曾做出过相似的预测。

    ANZ商业展望调查表明，新西兰在降通胀方面取得了明显进展，该行经济学家对央行提前大幅降低OCR的前景持乐观态度，央行自己的预期是明年8月降息。

    投资买房就看麦当劳

    一名房产投资专家建议，投资者在调研市场时应更多关注麦当劳的动向。

    来自基督城的投资者Nathan Broughton指出了四家计划开业的麦当劳餐厅，分别位于奥克兰的Kumeu和Ōrākei，瓦纳卡的Mt Iron以及但尼丁的Green Island，认为这些地区的房地产市场值得关注。

    “大公司会在这方面花费大量资金，普通人做不到。”

    麦当劳发言人表示，公司在为新餐厅选址前，会进行详细的分析和规划。在一般年份里，通常会开设两到四家新餐厅。

    “选址有很多变量。通常情况下，我们寻找的是可以独立运营、提供全方位服务的餐厅，具备良好的车辆通行条件、市场机会和有利的营业时间。我们也会考虑到附近社区，让自己成为好邻居。”

    不过，房产投资咨询公司Opes Partners的Ed McKnight表示，麦当劳未必是最好的参考坐标，因为麦当劳的一些餐厅只是为了取代撤离的竞争对手，或是单纯拓展一片新领域。

    例如，McKnight说，瓦纳卡和Orakei虽然即将开设麦当劳餐厅，但这两地却在他的“最不适合投资”名单上，因为当地房价已经非常昂贵。

    “我倾向于认为，相比麦当劳，大型超市是一个更好的指标，因为即使是小城镇的人口也撑得起很多家麦当劳，但撑不起几家大型超市。”

    McKnight认为，投资者还是应该认真查看新西兰统计局的数据，了解每个地区的实际人口增长情况。

    责编：charles