房市萎靡，最大背锅侠竟是联排别墅?! 澳洲经济突然亮起红灯，新西兰降息预期再推迟...

后花园6月6日综合报道

CoreLogic最新报告显示，奥克兰已沦为全国房价最为疲软的地区。

奥克兰“领跑”全国房价跌幅榜

全国范围内，房地产价值年度上涨1%，季度上涨了0.1%，但单月内下跌了0.2%，而奥克兰的房价在5月下跌了0.8%，季度下跌了1%，年度下跌了1.9%。

在最近的一个季度，南区的Manukau和Papakura的房价下跌最多。

奥克兰的房价目前仍然低于峰值15.8%，而全国的跌幅为10.7%。

为什么奥克兰形势这么不堪？

联排建太多？

分析认为，奥克兰市场上挂牌出售的大量联排别墅，可能是导致售价不断下滑的部分原因。

2022年9月，市议会发布的建筑许可达到峰值，年度数据为近2.2万套，其中60%是联排别墅。

5月，TradeMe上挂牌的奥克兰南区两居室联排别墅比去年同期多出了23%。

在奥克兰全市范围内，TradeMe上有超过1500套联排别墅待售。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，这已经是奥克兰连续第二个月价格下跌，随着待售房源的增加，买家的优势越来越大。

他也指出，新房建筑热潮是导致当前现状的部分原因。

"新增了很多联排别墅...购房者有了更多的选择，这降低了市场的热度。"

他说，在全球金融危机（2008-2009年）期间，当时的新房曾大幅降价出售，所以，现在出现类似的情况不足为奇。

然而，尽管有所下跌，奥克兰的房价相对全国其他地区来说仍然十分高昂。

“房价相对收入来说仍然太高，而高利率进一步打击了购房需求。”

房地产投资者Steve Goodey也认为，目前的供应已经过剩。

"看看奥克兰南区有多少两居室联排别墅挂售，简直疯了。"

亏本出售

奥克兰最大房地产中介公司Barfoot&Thompson的总经理Peter Thompson表示，该公司5月的销售中位价较上个月上涨了0.4%，但与此同时，Barfoot的库存量约为去年同期的两倍。

"这给购房者提供了更多选择和时间做出明智的决策。”

Thompson还表示，愿意顺从市场的卖方仍然可以获得一个好价格。

谈到供需失衡，Thompson认为，如果一些新房以低于建造成本的价格出售，也不会令人意外。

Westpac银行的高级经济学家Satish Ranchhod表示，近年来奥克兰联排别墅的建设迎来繁荣，建筑许可数量大涨。

"这在一定程度上要归因于新规允许更高密度的开发。现在许可数量开始下降，其中联排别墅的数量急剧减少，但仍占奥克兰许可数量的约60%。"

建筑行业内部人士表示，目前在奥克兰偏远郊区做土地细分的开发商，陷入了需求匮乏的困境。

但相比小户型需求的下降，“豪宅”的处境可能更加堪忧，TradeMe的4月数据显示，奥克兰五居室房产的要价同比下降了6.4%，一至两居室房产的要价下降了2.8%，而全市整体要价上涨了5.3%。

CoreLogic房价指数

详细看CoreLogic报告，5月的新西兰平均住房价值为931,438纽币，4月和3月的数据分别为933,633和934,806纽币。

奥克兰的平均住房价值降至1,279,454纽币，3月时的数据为1,297,595纽币，4月为1,290,329纽币，两个月内缩水了18,141纽币，跌幅1.4%。

5月，惠灵顿的平均房价下降了0.6%，而陶朗加下降了0.5%。

相反，基督城的平均房价上涨了0.5%，汉密尔顿和但尼丁上涨了0.8%。

Davidson表示，尽管4月和5月的降幅很小，但市场转变明显。

“在过去几周，我们看到了一系列的监管变化，包括突然取消首次购房津贴，近期放松贷款价值比规定（LVR）以及引入债务收入比限制（DTI）。”

“由于抵押贷款利率预计将在高水平维持更长时间，市场失去了今年年初的一些势头，这并不令人意外。”

“即将到来的减税不太可能改变这一趋势。”

Davidson表示，2024年的房地产市场可能在销量和房价方面继续保持低迷。

"房价的可负担性仍然紧张，而贷款利率的大幅下降可能要等到明年，尤其是考虑到减税可能进一步推高通胀。”

"取消首次购房补助不太可能对新买家的需求产生持久或显著的影响，而债务收入比限制DTI也不会立即产生影响。”

“我们估计，从7月1日起缩短的明线测试可能会使多达5万套房产受益，这可能会导致更多的房源上市。”

此外，就业保障的削弱也可能对房价产生影响，导致房市交易活动保持相对稳定。

澳洲经济增长大幅放缓

昨天，澳洲的数据显示，其一季度GDP增长疲弱，仅为0.1%，引发了人们对滞胀（高通胀、低增长）的担忧。自2022年年中以来，澳洲人均GDP下降了1.6%。

去年，澳洲的GDP增长了1.5%。

市场仍然预计明年7月降息，理由是数据显示澳洲家庭的财务状况尚可。但也有人认为，澳洲经济放缓会给央行带去降息压力，因此降息可能提前。

澳洲央行下一次OCR审查是6月18日。

新西兰的滞胀担忧

而新西兰方面，去年6月时，BNZ银行研究主管Stephen Toplis就认为，新西兰经济已处于“滞胀高峰”。在那之后，新西兰GDP接连两季度缩水，陷入衰退，而通胀，尤其是国内部分的通胀依然十分顽固，回落速度异常缓慢。

因此，如果澳洲央行在6月审查中就萎靡的经济给出较为鸽派的回应，也许会给新西兰央行带去更多压力。

新西兰统计局将于6月20日公布今年第一季度的GDP数据，市场预计GDP可能会延续当前的疲软态势。

降息预期推迟

尽管经济深度萎靡，但今天，Infometrics的首席预测员Gareth Kiernan依然更新了对OCR何时下调的预测，他现在预计的降息时间为明年2月，而非之前设想的今年11月。

Kiernan表示，央行对货币政策的“回顾”态度意味着，降息可能还很遥远。

“在整个2022年和2023年初，央行一再强调其货币政策中的问题，而其他分析师几个月前就已经在讨论这些问题，给人的印象是，央行总是落后于形势，对旧数据做出反应。”

“从央行最近的行为来看，我们没有看到它在以前瞻性的视角来制定货币政策。”

Kiernan表示，根据央行目前的预估，2026年上半年消费者物价指数(CPI)将回落至2%，非贸易通胀率为2.7%，劳动力成本增幅为2.5%。

“如果央行在2025年第三季度之前不削减OCR，那么只有在总体通胀已经放缓至2.2%时，它才会开始降息，但货币环境仍将受到严格限制。这种做法会将家庭和企业目前感受到的痛苦延长到明年以后，甚至2027年。”

ASB和BNZ也预计明年2月将会降息。

BNZ首席经济学家Mike Jones表示：“在最近的货币政策声明之后，我们将降息时间从11月推迟到了明年2月。但11月央行仍有可能采取行动，只是目前的可能性倾向于2025年。”

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