LVR松绑带动投资者回归，DTI或在明年发挥威力

后花园9月2日援引Oneroof报道

CoreLogic 的首席经济学家Kelvin Davidson总结了过去一周房地产市场的五大热点话题。

1. 贷款价值比 (LVR) 放宽正在产生影响

上周，央行公布了 7 月份的抵押贷款数据。新增贷款 67 亿纽币，同比增长 17 亿。首次购房者利用了低首付贷款补贴，自住业主和投资者的活动也增加了贷款额度，推动了贷款总额的上升。

这些数据反映了 7 月份贷款价值比 (LVR) 规则的变化。根据新规定，银行向自住业主发放的 20%（之前为 15%）贷款可以给首付低于 20% 的买家，而向投资者发放的贷款中，最多 5% 可以给首付低于 30% （之前为35%）的买家。

Davidson此前就预测，放宽 LVR 规则可能会带来投资者的买房热潮。7 月份的数据显示，向首付比例低于 35% 的投资者发放的所有贷款占比为 20%，高于 6 月份的不到 1%。但向首付低于 30% 的投资者提供的贷款仅为 0.4%。

与此同时，同样于 7 月推出的债务收入比 (DTI) 限制并没有产生太大影响，这在意料之中。不到 2% 的首次购房者获得了 DTI 超过 6 倍的贷款，不到 4% 的投资者获得了 DTI 超过 7 倍的贷款。

这反映了一个事实：抵押贷款利率仍然够高，可以限制人们的债务规模。然而，随着利率下降，DTI 将变得更加重要。根据大致估算，在抵押贷款利率约为 5.5% 或更低时，DTI 的重要性就将显现，而这一水平的贷款利率可能会在 2025 年中期甚至更早就出现。

2. 家长型投资者回归？

在新西兰，一些小规模、持有中低端房产的非专业类投资者，被成为家长型投资者（mum and dad investors）。

最新的 CoreLogic 买家分类数据显示，有抵押贷款的多套房业主 (MPO，包括投资者) 仍然非常热衷于新房，占 7 月份新房交易量的 31%。与此同时，尽管 MPO 在所有房型和年份的活动份额稳定在 21% 左右，但在该群体中，小型投资者的分量略有上升，大型投资者有所下降。

由于租金收益率低，抵押贷款利率高，家长型投资者仍然无法轻松获得足够的资金。但随着所需的现金补充随着利率一同下降，一些人正在回归市场。

3. 劳动力市场低迷

最新的新西兰统计局数据显示，7 月的填补职位数量下降了 0.1%，这是连续第四个月份出现下降，总职位数量比 3 月减少了约 2.5 万个（-1.1%）。

这一结果令人失望，在抵押贷款利率有望拉动房地产市场复苏之时，失业率的上升将会这一进程增添障碍。

劳动力市场的疲软需要等待一段时间才会完全显现，目前的迹象已经十分明显。

4. 住宅许可接近底线？

7 月份批准的新房许可数量（3352）比去年同期高出 10%，从表面上看，对于一个已经连续下降了大约两年的行业来说，这一数据令人鼓舞。但考虑到 6 月份的数字非常疲软，因此 7 月份的强劲可能只是一次暂时的反弹。另外，皇后镇的一个大型开发项目获得了多份许可，这也起到了一定推动作用。

好在目前有一些迹象表明，新房许可数量的走势可能即将触底，随着抵押贷款利率下降，2025 年的建筑业可能会得到好转。

5. 短期利率大热

本周，央行将发布更多贷款统计数据，这些数据可能会继续显示，当前借款人更倾向于锁定短期利率，6 月份，71% 的新贷款期限在 18 个月以内，而去年 12 月这一比例为 54%。即将发布的 7 月数据在 OCR 下调和银行利率战之前， 8 月及以后的短期贷款比例可能会更高。

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