又涨了！四大银行最新房贷利率出炉，房价下跌不敌涨息，购房者压力山大

今年9月，新西兰部分主要地区，罕见地出现了房价下跌的情况，首次置业者距离自己的房产梦似乎又近了一些。

REINZ数据显示，新西兰下四分位房价（当月成交物业中价格最低的25%物业，属于市场中最实惠的部分，通常为首次置业者和投资者所青睐）从8月份的$61.9万，跌至9月份的$60.5万，跌幅为$1.4万。

降幅最大的是奥克兰，从8月的$88万降至9月的$85万，降幅达$3万。跌幅紧随其后的是Taranaki下跌$23,785、Manawatu/Whanganui 下跌$15,870、北地大区下跌$15,000、以及惠灵顿下跌$10,000。

然而，房价下跌带来的利好却被房贷利率上升部分所抵消了。主要银行的两年期平均固定利率从8月的2.82%上升到9月的3.02%，自去年4月以来首次超过3%，相当于如果有人买了下四分位价格的物业，一跌一涨之后，每周少付的利息其实连$10都不到。

而且除了上面提到的几个下跌地区，其他地区的下四分位房价持续上涨，再加上房贷利率不断上升，首次置业者的处境更是雪上加霜。

对于首次置业者而言，目前最大的未知数是，和房贷相比，进一步加息将会对房价产生什么影响。自6月份以来，定期房贷利率每个月都在涨，而且这种上升趋势还将进一步加剧。KiwiBank的首席经济学家Jarrod Kerr表示，最近几个月房贷利率的增长速度让人吃惊。

KiwiBank日前上调了一系列定期房贷利率，一年期上调34个基点至3.29%，两年期上调29个基点至3.59，三年至五年期分别上调至3.99%、4.29%和4.49%。至此，包括ANZ、BNZ、ASB、Westpac等多家新西兰主流银行，在近期已经基本完成涨息进程，纷纷从创新低的利率数字中走了出来。

本月，新西兰储备银行七年来首次上调官方现金利率OCR，从0.25%上调至0.5%。经济学家们预计，尽管奥克兰正在实施封锁，但储备银行很可能会继续沿着这条道路走下去。Kerr表示，9月份当季通胀率飙升4.9%，将促使新西兰进一步收紧货币政策。

储备银行的通胀目标是1%到3%，中值为2%。但Kerr认为，实际通胀率可能最终会达到6%之高。

早前他曾经预计，OCR将会在升至1.5%之后暂停上涨，但目前将预测调整为OCR将在明年11月升至2%。他表示，房贷利率的增长速度已经比预期要来得快——今年五月份的预测是今年年底或明年初才会涨息。但实际上，我们今年已经目睹了两次加息，预计明年还会有更多上调出现，但涨幅将会有所放缓。

Infometrics经济学家Brad Olsen认为，经济形势仍然乐观，企业信心和消费者信心都保持良好状态，而且受封锁打击严重的经济领域越来越具体和明确，这意味着新西兰不再需要进行全方位的支持，而是需要采取有针对性的措施，关注那些需要受影响严重的群体。

换句话说，就是对低OCR的需求已经降低。

而对于包括首次置业者在内的一众购房者而言，毫无疑问，目前新西兰的房市正处于卖方市场的状态，买家想要等到占据上风，可能还需要坚持很长一段时间。

房产数据机构CoreLogic的数据显示，在奥克兰和其他很多城市，房地产市场的天平严重偏向于卖家，房产资源供不应求。

CoreLogic的研究主管Nick Goodall强调了目前房地产市场的极端情况——目前奥克兰房产平均2.8周就会卖掉，而坎特博雷小镇Waimate的数据是23.2周。奥克兰目前市场上有2000套物业待售，过去三个月卖出了9,000套，而Waimate过去三个月的在售房源只有50套，成交的只有28套。

奥克兰10月份在售房源总数量同比去年下降了41%，环比上个月下降了14%，Goodall认为这显示出目前卖方的强势地位。

独立经济学家Tony Alexander的调查结果显示，奥克兰净55%的房产中介认为卖家更有动力进行房产交易，而在全国范围里，则从北地大区的83%，到霍克斯湾和惠灵顿的33%不等。

在其他地区，中介认为卖家更具交易意愿的比例分别如下：丰盛湾78%；尼尔森/塔斯曼76%；坎特伯雷65%；奥塔哥（不含皇后镇湖区）64%；怀卡托63%，以及马纳瓦图－旺加努伊大区38%。

值得一提的是，任何高于零的数值都表示当前处于卖方市场，对购房者而言都不是什么好的信号。数字越高，卖方市场越强劲，只有数值低于零时才被总结为买房市场。2020年4月封锁期间开始了他的调查。当时净有27%的经纪人认为现在是卖方市场。

Tony表示，随着市场升温，这个比例在2020年期间不断上升，在2020年12月到2021年2月，新西兰房市最疯狂的时候，这个比例分别高达77%和73%。而且就算政府在今年3月出台了住房新政，整个市场对卖家依然有利。

他说，买家们接收到的信息只有“房屋供应短缺”，而且创新低的利率，无法在海外消费，害怕房源短缺和房价飙升等因素，也导致买家非常渴望买一套房。而卖家此时往往会觉得主动权在自己手上，不急着出售，所以从这种角度出发的话，买家的交易意愿又会比卖家强。

不过卖房也会带来一些问题，有些卖家在出售自家房产后不得不再次买房，所以这也能算是一把双刃剑。

Tony表示，自9月进行调查以来，房地产市场几乎没有发生什么可能会影响到数据的变化，截至目前，OCR上调和不断飙升的通胀率并未产生太大的影响。

新西兰最近两次进入买方市场是在2008/9年全球金融危机之后，其次就是2013年底，新西兰首次引入LVR限制，使得部分买家退出市场，但数据显示，LVR产生的影响并没有持续多久。

Tony说，只有经济衰退和利率较目前水平高出2.5%，新西兰才有可能进入买房市场。但很明显的是，距离这两个条件的实现似乎都非常遥远。

奥克兰最大的房地产中介公司Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson表示，奥克兰的待售房屋数量偏低， 截至9月底，Barfoot有2,727套待售房产，同比去年下降了28%，但成交速度非常快。他表示，未来几周发生的事情，将决定今年剩下的两个多月的市场走向。

对此，不知各位又有什么看法或见解呢，欢迎留言告诉我们。

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