利率下降房价一定涨？新西兰财政部发布最新预判

后花园2月27日综合报道

财政部预计，随着利率下降，房价不会大幅上涨，因为市场已经提前消化了长期房贷利率下降的预期。

首席经济学家 Dominick Stephens 表示，尽管较低的利率消除了房价进一步下跌的风险，但不太可能导致显著增长。

“许多人认为利率下降，房价就一定会上涨……确实，利率与房价之间有很强的关联，但情况并没有那么简单。”

影响房价的不是短期 OCR 的变化，而是市场对长期利率水平的预期。因此，财政部预测未来房价只会出现“低个位数增长”，而不会大幅反弹。

“如果 OCR 高峰期的高利率持续更长时间，房价会跌得更深得多。因此，随着市场预期利率下降，房价的下跌风险被消除。但根据我们的模型，这并不意味着房价会大幅上涨。”

尽管如此，房地产市场似乎正在趋于稳定，房价持平，交易量开始回升，银行方面也报告称新增贷款申请大幅增加。

长期利率与房价关系

房地产市场对长期利率变化最为敏感。过去几十年，长期利率持续下降，推动了房价的长期增长。

例如，2019年底，五年期掉期利率为1.3%，随后在疫情期间进一步下降。随着通胀飙升，该利率一度突破5%，但近期已稳定在3.75%。

十年期掉期利率在疫情前为1.7%，自2022年以来一直在4%至5%之间波动，最新数据显示其水平为4.17%。

Stephens 指出，2022年后购房者买房时，市场已经预期未来利率会维持在较高水平，因此房价下跌已经反映了这一点。而最近两年期掉期利率下降，使得房价止住了进一步下跌。

“在2010年代末至2020年代初，市场一度对低利率过于乐观，部分买家可能以为利率会长期保持低位。”

但这种预期已发生变化，市场现在普遍认为利率将长期维持在高于疫情前的水平。

“因此，买家对资产的支付意愿已不同于市场最乐观时期的水平。”

其他政策因素

住宅分区政策的变化也是利率下降未必导致房价上涨的另一个因素。

如果土地供应充足，较低的利率会降低建筑成本，并最终导致租金下降。

但在疫情前的几十年里，由于新西兰的土地供应极为有限，利率下降未能降低租金，反而推高了房价。

“利率下降本应降低房屋的‘房价-租金比’，但由于土地供应受限，它推动了房价上涨，而非降低租金。”

Stephens 补充，他与住房技术工作组的研究发现，土地供应是决定市场如何应对利率和税收变化的关键因素。

尽管新西兰的土地供应仍然较为紧张，但近年来情况有所改善。例如，奥克兰《统一规划》的实施在一定程度上放宽了土地供应，使得奥克兰的租金涨幅明显低于新西兰其他地区。

惠灵顿近期也通过了更宽松的分区规划，而住房部长 Chris Bishop 承诺，将要求所有城市规划未来30年的住房增长，但该政策尚未正式实施。

这些更宽松的分区规则可能进一步限制房价上涨，因为较低的资本成本将促进住房建设，使更多人能够负担得起买房或租房。

责编：charles