房市双调控！新西兰搞大动作，部分人买房又难了

后花园2月10日报道：

政府和央行昨日高调放话，即将对新西兰住房市场双双出手调控。

那么问题来了：对谁调控？如何调控？政府和央行手中又各自有哪些兵器？

01 对谁调控？

毫无疑问，在最新一轮房价调控中，投资型买家将受到重点“关照”。

政府为此已经放话，要在政策制定方面向首次置业者倾斜，刺激更多住房建设，尤其是可负担性住房。与此同时，央行新鲜出炉的LVR政策同样以投资型买家作为针对对象。

从调控方向看，政府和央行希望让首次置业者在更大程度上充当住房交易主体，尽量挤压市场泡沫，打击投机行为。可以想见，投资型买家的准入门槛可能会出现一轮高涨。

02

此次房价调控，政府和央行可谓双剑合璧。

央行：LVR加码回归

作为货币政策制定机构，央行手中握有的砝码无非是利率、DTI和LVR等。

先说利率。

全球现已进入低息时代，考虑到各国经济发展还远未摆脱疫情影响，不确定性依然很强。如果贸然提高利率，很可能对经济复苏造成重创，导致商业信心低迷。因此，利率水平或许会随着经济发展有所起伏，但短期内大幅反弹的几率很低。

再说DTI。

DTI即贷款收入比，其内在逻辑是将贷款金额与收入金额挂钩，赚得越多，贷得越多。

尽管DTI曾一度被视为房市降温神器，遗憾的是，DTI的波及范围过于宽泛，难以实现精准打击。毕竟对于政府而言，调控房市必须做到有所为有所不为：让首次置业者为，让投资者不为。

可一旦实施DTI，受伤最深的必然是低收入群体，与政府和央行扶持首次置业者的想法背道而驰。所以，DTI在新西兰一直以来都是雷声大、雨点小。只闻其声，不见其人。

思来想去，央行也就只能重新祭出LVR大旗。

央行今日确认，将从3月1日起重新引入LVR，投资型买家首付不得低于30%，等到5月1日再进一步收紧至40%。消息一出，业界大呼意外，因为很多人都只猜中了30%的开头，却没有猜中40%的结尾，可见央行调控房价的决心之坚定。

政府：致力于实现供需平衡

财政部长Grant Robertson今早发布「预算政策声明」，称政府将在2月底宣布系列措施解决住房危机。

按照政府思路，目前造成住房危机的根源是供需关系失衡，而政府将选择从供应端着手，辅之以控制需求端。不同于央行，政府调控房价主要依赖财政政策。说白了，即税收和支出。税收方面，由于工党政府曾在选前承诺未来3年不加税（除上调个税最高税率），既不增加新税种，也不调高税率，因此税收之路基本已被堵死。

唯一例外是明线法则，明线法则不算税，却可以起到与加税异曲同工的效果，因此有人猜测政府会否以延长明线法则的形式实施变相「税收」。

支出方面，政府或将侧重于住房建造。比如上个月，政府刚刚宣布要在未来4年新建8000套住房，包括6000套公屋和2000套过渡性住房。

至于2月底即将公布的住房供应新政，或许与KiwiBuild重置有关。

除此之外，政府可能还会在「资源管理法」方面有所动作，加快土地释放，简化审批流程。

03

盘点完央行和政府手中的各项兵器，下一个问题出现了：有用吗？

首先看LVR，根据央行最新数据，去年11月全国新增投资型住房贷款$22.46亿，其中$8.44亿属于首付不足30%，占比约为38%。

可如果将$8.44亿放到更大的池子里，即11月全国新增各类型住房贷款$92.89亿，占比立马下跌为9.1%。换句话说，3月1日起上述9.1%的买家将首先受到影响。

有贷款中介据此认为，目前房贷市场的主体还是由首次置业者和自住型买家牢牢占据，LVR收紧会影响部分市场需求，但不会对房价造成太大波动。

当然，还有一个必须考虑的因素是「全新租赁法」即将生效。有人怀疑，劝退投资者的可能不是LVR和明线法则，而是史上最严租赁法。

再看政府的供需平衡思路。

此前有观点指出，供需失衡只是新西兰住房危机的表层体现，深层原因在于实体经济不振，投资渠道收紧。当政府广撒钱，银行利率屡创新低，人民群众不断高涨的投资需求便只能源源不断流向住房市场，为房价推波助澜。

另外，如果政府一个劲儿审批建房，却不注重配套基建，住房危机怕是也难彻底解决。

历史教训告诉我们，高房价必须以实体经济为支撑，否则只能是空中楼阁。面对民众的投资热情，政府不能只靠堵，还要注意疏。

至于调控措施会否有用，恐怕只能拭目以待。

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