房贷利率正式“换锚”，这个城市依然是全国最低，未来房价会怎么走？

虽然LPR可能大家都说的比较多了，但有几点我觉得还是有必要提示大家。

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同一个LPR，但不同的城市算法不同，执行程度也不同。

实际房贷利率（10月）=5年期LPR利率（9月）+各级政策加点。

加点之后，各地的实际房贷利率，与原来的上浮利率基本持平：大多数城市首套利率出现微增，个别城市微降，二套利率不约而同升高，房贷略微变贵。

根据易居研究院统计，2019年10月，四大一线城市首套房LPR房贷利率平均为5.23%，二套房平均为5.61%，相比过去分别上浮2个基点（0.02%）和3个基点（0.03%）。

我们再来对比下最核心的7个二线城市，会明显的发现有好几个二线城市的上浮相比于一线城市而言，更多一点。

7个主要二线城市平均首套LPR房贷利率为5.67%，二套房贷利率为5.99%，相比过去前期上浮3个基点（0.03%）和5个基点（0.05%）。

我们来对比下一二线城市里，可以发现，不同能级的加点幅度大小不一，一线城市加点幅度低一点，热门的二线城市幅度高一点。

如果再仔细对比下，我们会发现首套加点幅度最大的为苏州，加了120个基点（达到了6.05%），二套加点幅度最大的是合肥，加了152个基点（达到了6.37%）。

其中，我觉得有两个字是贯穿于这次LPR新政策中的，就是“稳健”。

比如其实大部分的城市虽然进行了不同的调整，但其实考虑到前期大部分的城市其实都已经上调了利率，几乎所有的城市调整后的利率跟前期几乎是一致的。

领导看来是不希望让大家有一个预期，就是借这次利率换锚重新燃起对房产一夜暴富的想法，真是用心良苦。

其中稳健表现最明显的城市，就是上海。

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虽然央行前期明确说了首套房贷不得低于LPR基准，但上海新规后，首套房贷依然打折了！这是出乎所有人意料的！

按照央行的表态，上海之所以执行了唯一“特殊”的房贷新政，是为了保持个人房贷利率水平的稳定和连贯，此前，上海一直是全国房贷利率的“洼地”。

大家都知道在执行LPR新政前，上海市场上各家大行的首套房基本有95折优惠，即4.655%，二套房上浮10%，即5.39%。

根据财联社的报道，实行LPR新政后，上海首套房利率减20个基点，是4.65%，二套房小幅上升，到5.45%。

上海是贷款利率减点的，但是很多银行人士也表示了，这个减点只是暂时的。

如果对比下北京的房贷利率，北京执行的是上浮55基点，5.4%，也就是说，如果贷款100万的话一年利息差了8500。

先回答一个问题，就是为什么央行前期已经规定了不得低于LPR，但唯独上海成为了唯一一个首套房低于LPR的城市。

我觉得这体现了央行和执政者的务实精神，不唯文件论。

今年的楼市调控政策，所有的城市全部都围绕“因城施政”开展，上海楼市成了“法外开恩之地”，主要是有三个原因的影响。

上海楼市的资金运转有着自己的独特性，不管是外资银行还是内资银行的数量，都非常多，整体的资金量非常的充沛，在激烈的银行竞争中，银行为了拉业务，自然会给房贷利率进行降火。如果大家在上海金融圈混过，就会知道金融民工拉优质业务的艰难。

同时，上海楼市的供需在当前阶段存在了比较大的失衡，供需不平衡，我们从数据来看下2019年1-8月的成交数据，同纬度和18年相比的话当然是好了很多，但是从整体趋势的走向看，成交量却是在下滑的比较严重。

图片来源于真叫卢俊

另外，前面也提到了，“稳健”是贯穿这次房贷利率调整最核心的关键词，如果一次性把上海的房贷低洼抹平，上海楼市肯定会受到比较大的冲击，这一点违背楼市调控的总体基调。

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那接下来的趋势会怎么样呢。

1、从未来长期看，利率是走低的。

LPR机制更好地抹平了，货币市场利率对信贷市场利率的传导机制，比如9月20日，只降了一年期的短期利率，但是5年期没有变化。

同时，从9月制造业PMI来看，已经连续5个月低于荣枯线。PMI低于50的时候，经济就是在走低。

所以经济需要刺激一下，怎么刺激，就是要释放更多的流动资金出来，因此，LPR整体的下行压力还是比较大的，但是，这种降息只是针对其他行业，而不是房地产行业。

2、从短期来看，房贷利率是不会松动的。

现在市面上对于资金流流入房地产把控的是很严格的，不管是开发贷还是个人贷款，整体的政策方向就是越来越紧。

房住不炒，这4个字如今看来真的不止是一种口号，从政策层面、资金层面每个链条上都在贯彻。所以，该买房的还是得抓紧买房，没必要再继续观望下去，因为房贷利率往下调整的可能性不大。

3、利率的“双轨制”模式，将长期存在。

刚才其实也提到了，因为要抑制地产的活跃度，因此无法全面降息，但是实体经济降息的迫切性很大，怎么办。因此，央行通过利率的“双轨模式”来解决这个问题，就是1年期的LPR和5年期的LPR。

1年期的LPR对应的就是企业的短期贷款，5年期的LPR对应的就是中长期贷款。用1年期的LPR不断走低，给小企业输血。同时，尽量稳住5年期的LPR，即将5年期LPR下降，也要在LPR上加点或者少减点，不让房贷利率过快下降。

通过这样的交叉组合模式，就完美的解决了“实体定向降息”与“楼市定向加息”如何共存的问题。

现实的真实情况就是，在9月发布的市场利率中，一年期LPR4.2%，较上月降低5个基点；5年期以上LPR为4.85%，与上月保持一致。

不得不佩服决策层的智慧，在可预见的未来，这样的模式将存在很长一段时间。

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房地产行业的独特性正越来越强。

从大局层面看，楼市政策、金融层面都有不同的调整措施，从局部看，各个地方又在根据地方的实际情况进行不同程度的调控，因城施政。

我觉得吧，现在不管是上海还是全国，都不能用一个事件，或者某个理由，比如说利率换锚，来支撑你买房，或者卖房。

因为楼市正进入前所未有的混沌格局。以往我们很依赖于那些技术层面的分析，比如成交量、土地供应、或者带看量，这些都依然有用，但是不能全信了。因为楼市正在进入一个箱体，一个房价有上限，有下限的横盘期。

在这样的大框架下，或许那些成交量对于某些板块是有用的，但对于一个城市没有指导意义。因为每个城市房价的命运，在今年3月的时候，就已经写在政府工作报告里了，不能涨，也不能跌。

所以我更认为现在是价值选筹的蓄力期，而不是价格趋势交易的冲动期。量价分析的技术指标在政策控制下失效的时候，只有回到每个城市的基本面，找到那些能够在未来五年、十年支撑这个城市发展的因素，才是王道。

这些因素有很多，最重要的那个是人口，确切地说是新增常住人口。人是随产业走的，关键看的还是当地能不能吸引那些资本或者技术密集型的产业，那些能创造高薪自住人口的产业。

关于产业，我们没有很好的衡量指标。但也不是没有办法，只需要各位跑到当地去，耐心地看看写字楼、园区里入驻的大企业，周边的基建配套，周边商圈学校的人流量。一个地方行不行，很多时候，其实只要去待个半天就知道了。

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这段时间，我们的后台和留言区，不少朋友来问我们XX城市能不能买，我看了下这些都是遍布长三角、珠三角、中西部、华北大地的三四线城市。或许这些小城市在未来半年内也许能有一波上涨，但是拉长看，看到五年，看到十年，大部分会是失败者。

给大家看一张图，细思极恐，全国大部分的县级市，人口是流出的。

我不知道大家怎么想，反正我自己是没有信心，把那么大一笔钱放到绿色区域里去的。

所以，我们所能做的，就是要更多的从城市的基本面出发，寻找更有未来，能级更高的城市，只有这样，才能在长远的未来，大概率的跑赢大盘。

我不知道怎么能一定赢，但我知道在静淡市里怎么不输。

买房子这件事，只要不输，其实就赢了一半。