奥克兰投资房资本收益仍可观 投资人不看现金流 还能撑多久？ ... ...
后花园新西兰房地产在线8月23日 在一般情况下，大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里，奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观，和租金的现金流cashflow相比，资产增值capitcal gains更显可观。比如说，奥克兰的New Windsor区，房价在过去12个月涨幅为22.2%，如果你一年前按均价$503,846购买一套房产，那么一年的增值利润可达$111,854——在这种市场下，更多的投资人会看淡现金流，看重资本增值，认为平时贴点租金进去是值得的，反正卖的时候可以一并收回来。
问题是，这样的所谓“负扣税”或“负收入”（negative gearing）的操作并不是在任何市场下都能玩得转。如果市场掉头向下，如果投资人收入出现问题，如果利率迅速上涨，如果租客没照看好房子，都会成为套现时的风险。那么，在现在的市场下，还是否适合“负现金流”操作呢？让我们分析一些案例，然后听听专家怎么说吧——
过去一年奥克兰增值最快的区
奥克兰过去12个月增值最快的是不起眼的小区New Windsor，增值22.2%位列奥克兰第一。New Windsor基本被Blockhouse Bay、Mt Roskill和Mt Albert包围在中间，这里是60年代开发出来的小区，也有少量上世纪初的老房子。受到奥克兰市政建设的带动，The Waterview Connection将把奥克兰CBD到机场的时间缩短15分钟，New Windsor今后的交通会更加便利。政府数据显示这里的3房中价位租金为$450。
Barfoot and Thompson Blockhouse Bay门店的Gary Barzilay说，该区目前古典式样房接近80万，1960年代的房产为60万起。
“一般而言New Windsor的房产换手率并不高，大部分人买了都是自住的。这也许是为何涨幅很高的原因——老的一代开始迁出，新的一代开始入住。”
他说，New Windsor接近高速公路延伸段的一块，价值受到了公路项目的影响，“对投资人来说却是值得买入的，我相信这些地段未来几年会成长。”
奥克兰过去12个月价值变动最快的地区
地区 时价 和2007年峰值对比 过去12个月变动率
1 New Windsor $615,700 34.7% 22.2%
2 Waterview $606,050 32.0% 20.7%
3 Avondale $532,650 29.0% 19.6%
4 Point England $515,100 23.6% 19.6%
5 Kelston $416,850 16.4% 19.3%
“负现金流”操作：你现金够吗？
房产咨询服务公司NZ Wealth Mentors负责人Trevor Moore说，“负收入”操作在两种情况是可以的：一是你已经有了资产并需要建立更多，二是用来平衡其他的正现金流的房产。
他说，一般投资房都可分为负收入和正收入投资法。负收入（negative gearing）是指租金收入不抵贷款利息和其他成本的投资法，主要是获取税务利益和未来资本升值。正收入（positive gearing）当然是指用租金养房的投资法。
他说，“负收入”操作一般不作为投资人开始时的起步操作，否则“只要一两栋”就会撞到南墙。
“七、八年前上一轮房产上涨期，这种操作很流行，人们先把房子买进，并期待在自己能够支撑的时间里，房产从负现金流转为正现金流。对于专业投资人，这是一个策略，但你必须有足够的现金作为后盾。”他说，“不好的一面是有些能力不够的也跟风操作，忘了应该把投资方看成和普通生意一样需要现金，导致了在2007到2009年期间，一些人发现他们负担不起投资房了，只得折价卖掉。”
Property Apprentice的注册投资顾问Debbie Roberts也认为，“在增加投资房数量时，要匹配好现金流和资本增值的关系，你需要有所平衡，因为你的借贷能力总是要么受到现金限制，要么受到资产限制……而且也要为突然出现的情况做准备，比如工作变动，同时作为投资的意义所在，税务和资产保护的功能应同步实现。”
Trevor Moore说，“负现金流”操作经常被现金充裕的专业投资人使用，当他们套现出很多现金时，要么用于还贷，要么用于购买更昂贵的房产，作为资产储备，这样在增值的市场中会获益更多。同时，在投资的房产中，以现金流为目的的，以资产和增值为目的的各司其职，十分清楚。
Trevor Moore认为，奥克兰现在的资本增值情况其实分布不均匀，有些区一直涨，也有的区没有多少变化。
只盯着“收益率”会有些死板 基督城贷款经纪公司Kiwi Mortgage Market的总裁Mark Uden自己也是投资人，他认为，有的投资人平时只关注投资回报率一个数字，未免有些死板，也过于简单化。而且，他个人支持“负收入”的操作，“试想一下一个投资房，如果你选择得好的话，应该是10年时间价值翻番，这个利润是很丰厚的，和每周你贴进去的100元租金相比，最后的收益会多很多倍。所以记住，只要坚持足够久，负现金流投资方迟早会变成正的。” 事情永远要分两面看，他认为，有的投资客只看中现金流不看增值，只购买高租金回报的房产，也是有风险的，“既然你全部依靠租金，租金忽然中断对你的风险也会更高。我看到过很多这种案例，购买了很便宜的房产，现金流为正，但租客损坏或者根本不付租金，或者干脆不打招呼就走，都是很糟糕的情况。” 那么在负收入和正收入操作之间，究竟应该如何选择呢？Mark Uden认为，“要根据个人的情况而定。如果你负担不起，那么你没有办法选择负收入操作，唯一的选择就是买便宜的房产，用正收入操作；但如果一个客户现金流较为充裕，而且房市处于比较正常的阶段，那么会建议他们购买好区的较贵的房产，虽然一时半会要贴租金是负收入，但总得来说收益会更高。” Mark Uden以基督城房市为例做进一步的解释说，震后基督城因为缺房导致租金抬高，也吸引了一些没有经验的投资人，购买房产进行正收入操作，“但今天能够给你正现金流的房产，不一定三四年之后还会，因为新西兰利率处于历史最低点，基督城房租又处于历史最高点，三四年后，重建的大量房产开始入市，租金会因为供应放量而下滑，而利率也会从明天开始抬升，这会使一些正现金流房产变成负现金流房产。” 他说，最近一个基督城的客户找上门，“我按照利率升高、租金下滑来为他估计三到五年内的情况，原先他以为他现在可以投资一套正现金流房产，但计算了之后我告诉他估计每年他要贴$15,000，结果他告诉我他其实没有办法来负担。” “所以”，Mark Uden表示，“作为负现金流操作，何时入市是最重要的。” 案例一：用“负收入”操作开启投资之门 72岁的新西兰人Ron Goodwin在40多岁之后才开始投资房产，如今他在奥克兰和怀卡托地区拥有35套房产。 1980年代他首次在奥克兰Hillsborough区购房，花费4.1万元，27年后，这块足够重建5栋房产的物业价值130万元。 Ron Goodwin说，“在奥克兰这种地方，如果你不从‘负收入’开始起步，那么就很难当上房东，我开始阶段的很多房产都是负收入操作，当然风险在刚开始时总是比较大的。” 他一般购买投资房产距离都不是很远，这样照料起来更方便。 随着投资房产的增加，他开始注意采取一些策略，比如有些房产是无负债的，而有些是负收入操作的。那些无负债的房产是作为资金储备应急的。 “我认为全额支付贷款是愚蠢的做法，应该让这些债务达到平衡状态，我现在大约30%的房产是无负债的。” 他的经验是：在奥克兰要想找一个质量好（可吸引好的租客）、现金流为正的投资房已经很难了，除非你愿意买在南区Otara、Clendon等地，但那不是他的选择。“我只在我熟悉的地方找房。” 案例二：用“负收入”操作却交了学费 27岁的Kyron Gosse在2011年购买下了他祖母位于Paihia的房产，这也是他购买的首套投资房产，出租后现金流仍为负，他努力了两年好不容易让其基本持平了，但情况很纠结，他希望脱手。 “我真的不知道我该怎么做，因为这是我买的第一栋房子，我天真地认为所有的房产都会增值。” 他试图卖掉这栋3房的房子，但在当地不好卖。现在他准备再卖一次。 Northland地区的大部分城镇，现在都还不到2007年高峰时的房价，为了维持这栋房产，Gosse锁定了仅支付利息的贷款，但听说利率将进入上涨周期，这让他有了出手的压力。 现在他想，等卖掉这栋房产之后，再也不会在奥克兰之外买房了。“我不会再犯这个错误。” 他的经验是：每个投资人都有自己的策略，负现金流操作对于其他人也许有用，但对于薪水收入不高、也没有很多资产的年轻人来说风险还是挺高的，因此他宁可稳扎稳打，等到有一天他的现金流充沛了再考虑负收入操作也不迟。
