租赁法或将修订：租客将对房屋的损毁负责！

后花园新西兰房地产在线10月17日报道：住房和建筑部长Nick Smith正在倡导一项改革——当房屋因租客的使用不善而造成损失的时候，租客需要承担相应的责任。

这项改革是在新西兰房地产投资联合会的推动下才得以提出的。按照新西兰现行法律的规定，房东很难要求租户去承担由其造成的意外损坏。

在最近的一项判决中，租赁法庭裁定，一名惠灵顿的妇女租客向房东支付近1000新西兰元的赔款。理由是她在其租住的房间内养了五只猫，而正是这些猫将房屋的地毯和窗帘损坏。

新西兰房地产投资联合会对这一判决表示赞赏。要知道今年对Osaki案的审理曾让全国的房东感到恐惧。现在法律终于又重新开启了对房东的保护模式。

Osaki案

这起事件发生于2009年3月，当时Kenji Osaki和Tieko Osaki夫妻带着孩子租住在AndreasHoller和Katherine Rouse的住房里。某天，Tieko将油倒入热锅内，过了5分钟后引发火情，导致整栋房屋的失火，造成不小的损失。事发后，屋主获得了保险公司AMI总共216,000新西兰元的赔偿金，用于修复房屋。但事情到此并没完，AMI之后以屋主的名义，将Osaki夫妻告上高等法院，要求对方赔偿火灾造成的损失。

房主和保险公司一致认为，火灾是由Osakis遗忘在炉子上的锅引起的。但Osakis却表示，作为住宅地产的租客，他们应该跟商业地产的租户一样，享有相关的责任豁免权。

此案在经历了长达7年的马拉松式的审理之后，最终由上诉法庭作出终审裁决——租户以及受其邀请进入房间的人不必为房屋的损失承担赔偿责任。法院还判决房主承担租户的上诉费用。

近日，住房和建筑部长Nick Smith表示，政府正在考虑修改“住宅租赁法”，特别是关于要求租户赔偿财产损失的条款。

“之所以要对法律进行这样的重新审议，主要是由近期法院的争议裁决所引起的，这些裁决引起了对”住宅租赁法“（1986年）和”财产法“（2007年）如何相互影响的争议。在一些充满争议的判罚中，租客被法庭免责，这对房主来说是不公平的。而这也使得越来越多的租户在租房时变得胆大妄为。”Nick Smith说道。

“现在唯一不确定的是在法律得到修改之后，针对房屋的保险费用是否会因此而大幅上涨。同样，我们也不希望看到租客被保险公司起诉数十万新西兰元。因此，我认为比较合理的情况是租客应承担由自己失误造成的房屋损失，但上限为四周的房租。”Nick Smith说道。

Nick Smith补充道:“如果租赁协议中有额外约定，租客的赔偿上限也可以更高。租客可以自行购买房屋保险。如果租客故意对房屋造成破坏，那么租客将负全责。如果构成犯罪，还将被追究刑事责任。当然，任何与租客无关，或超过租客控制范围的，由不可抗力（如地震或风暴）造成的损失，还将由房主承担。”

Nick Smith已要求商业，创新和就业部（MBIE）与租户和房东组织以及保险公司就可能的变化进行四方磋商。“新西兰有450,000个租赁房产，租客和房东都需要确定他们的权利和责任。我们正在寻找一个可以让大家都满意的解决方案。”Nick Smith说道。

后花园观点

Osaki案的判决，曾像一个晴天霹雳，炸在了新西兰每个房主的头上。因为这件事意味着——即便房屋损坏是由租户造成的，也可能由房主来承担。一时人心惶惶，很多房主都担心如果给予房客过多的权利，那么房主的利益将无法得到保证。甚至使房主失去对整栋房屋的控制。一些媒体也腹黑的表示这是新西兰政府用来调节房价的手段——通过偏袒租客来打击房产投机商的利益，以此来实现房价的稳定。

现在，中央政府终于意识到问题的严重性，开始考虑对《住宅租赁法》进行修订。相信无数房主将因此而长舒一口气。

[部分内容编译自NZ Herald]